每經記者  吳文坤

        調控房價的“達摩克利斯之劍”已經落下。針對新一輪瘋狂上漲的房價，政府亮出了組合拳。4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“新國十條”)出臺，被業界譽為房改以來涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次調控。調控的組合拳，能否精準打擊投資和投機需求，迫降“高燒”房價？《每日經濟新聞》記者在北京實地調查，獲取了地產調控風暴下的“通州樣本”。

        “影響非常明顯，這附近我們的7個店面上個星期日只賣出了一套房。”北京市通州區云景東路一大型地產中介公司的銷售人員韓至剛（匿名）昨日對《每日經濟新聞》談起了這兩天慘淡的銷售業績。

        此時正值周一的下午兩點半，以前的這個時間看房都忙不過來的韓至剛，坐在辦公桌前不時上網聊著天，百無聊賴。

        不只是韓至剛，也不只是二手房，昨日包括新盤在內的通州樓市普遍“冷清”。繼15日二套首付提高至50%后僅一天，近日國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知再次震動北京樓市，通州區域也由3月份以來的領漲變領跌，樓市立刻陷入冰點。

50%房主表示愿意降價

        在3月份的北京，通州的二手房市場無疑最為火爆。熒燦地產市場部經理李娜昨日對《每日經濟新聞》表示，三月北京通州二手房均價已經從月初的1.45萬元漲到目前的1.6萬元，全月漲幅達到10.3%，而北京市平均二手房價格漲幅是5%，通州則成為年內價格上漲最為迅猛的區域。

        梨園的二手房是春節過后至3月份這段時間漲得最快的。“通州梨園云景東里京城廣廈不動產的一位劉姓銷售人員表示，受新政的影響，最近兩天的二手房價格普遍下調，80～90平方米的戶型調價在10萬～15萬元左右。據韓至剛介紹，新政出來當天，就立馬有兩個客戶調整了價格，其中一個93平方米左右的房子，由210萬元調整為180萬元，直降了30萬元！

        北京中原三級市場研究部抽樣調查顯示，80%的通州房主表示不再漲價，更是有50%的房主已經表示愿意降價。

        “通州部分樓盤比較2008年最低谷時，漲幅300%以上，泡沫化比較嚴重且炒作因素比較明顯。”中易安房地產擔保有限公司市場總監徐東華認為，通州樓市在今年以來呈現非理性上漲態勢，盡管有通州新政規劃為依托，但是已透支了未來的房價上漲空間，所以此番新政一出，通州樓市價格變動也是必然。

        北京中原三級市場研究總監張大偉則預測，目前該通州區整體房源均價為1.5萬元/平方米，短期內通州的二手房價格有望下跌超過25%。

二手房成交量接近零

        由于此次新政針對的是對投機和投資需求，因此擁有多套房源的投機客有點坐不住了?！睹咳战洕侣劇酚浾咴谕ㄖ菡{查發現，一次性拋出多套房源的投資客不在少數。京城廣廈不動產今天更新的房源資料顯示，一個投資客一次性拋出了三套站前巴黎的房產，均為31平方米的精裝商住兩用房。

        上述劉姓銷售人員向  《每日經濟新聞》介紹，該客戶曾經最高以70萬元掛牌過。由于感受到了新政的壓力，也急需用錢，此次拋售的價格為48萬元，“那一套也僅賺了8萬元左右”。

        “上個月的這時候是十個客戶搶一套房子，現在則是一個買家看十套房子。”通州地區某地產中介人士對《每日經濟新聞》這樣形容最近幾天的通州樓市。盡管價格下跌，且房源充足，但李娜表示，客戶明顯開始觀望。

        調查顯示，從14日～19日，通州市場新增房源明顯增加60%，而在這期間通州二手房總成交量僅為80套，相比之前下跌了九成，北京中原三級市場研究部更是以“二手房成交量接近零”來形容。下午3點，《每日經濟新聞》記者見到云景東路的十幾家地產公司都“門口羅雀”，通州的二手房購房老客戶9成表示暫時觀望。

        韓至剛就透露，他們公司在云景東路周邊有7個店面，上個星期日僅共賣出一套房，而以前同時期成交量約在10套左右。“即使成交的這一套，還是在我們努力讓客戶降了15萬元才成交的。”韓至剛苦笑著說，現在他們銷售人員做的最多的事情就是給客戶打電話，盡量讓他們降價。其實，不只是二手房，通州的新盤市場也遇冷明顯。

        記者昨日就曾到京貿國際城以買房者身份進行調查，相比于上星期座無虛席的火爆場面相比，昨日下午4時左右也僅約4戶在看房。該樓盤曾于上周將銷售均價由2.48萬元/平方米上調至2.68萬元/平方米，不過，銷售人員表示不會受新政影響下調房價。

        像京貿國際城這樣堅持不降價的也不在少數，不過張大偉認為，降價是趨勢，現在不動主要是開發商也在觀望市場趨勢。其次部分項目也因為價格上漲過快之前銷售比較好怕引起價格下降導致大量退房及糾紛，這一現象在2008年市場非常多。

        不過，已經有部分樓盤已經降價甚至轉變銷售策略，日前有媒體就報道，K2清水灣、K2海棠灣兩個項目開盤價最多可下降3000元。《每日經濟新聞》昨日還了解到，通州一個高檔樓盤最新一期售價3.5萬元/平方米，銷售人員透露由于新政出臺，他們可以給9.5折優惠，而且，本打算下半年推出新的一期，也將被推遲至年后。

中介加重租賃業務

        新政出臺后，眾多地產中介公司開始轉向了租賃業務。上述劉姓銷售人員透露，早上剛剛更新了門外的告示牌，“以前我們都不寫租賃信息的，現在也沒辦法了。”

        《每日經濟新聞》記者發現在告示牌上大部分都是租賃信息，其中一83平方米的中裝三居室，月租金為2000元，而此前記者所了解的信息是，該區域的月租約為1800元左右。劉姓人員對《每日經濟新聞》確認，最近幾日的房租整體確有上漲，平均漲幅約100～300元不等，“房主要求的，我們也沒辦法。”

        徐東華認為，新政出臺后租金上漲是必然，客戶將會有一部分由買房住轉向租房住，而且很多房主見樓市下跌，也會暫時由售轉租。

        《每日經濟新聞》記者昨日就偶遇了一位陳姓女士，她本打算將一套120平方米的三居出售，但在韓至剛告知她現在新政剛出時，她立馬改變了想法，轉而咨詢起房屋租賃情況。韓至剛介紹，最近一段時間以來，受通州軌道交通便利的影響，梨園周邊的租金價格普遍上漲，外加這次新政出臺所帶來的效果，租金平均漲幅在10%左右。由于前一段時間的樓市買賣火爆，通過賺取傭金，經紀人的月薪是以萬計，而一套房子出租帶來的也只是幾百塊而已，因此租賃業務曾一度被中介弱化。徐東華認為，新政出臺后，中介要謀求過冬，也必須更多招攬租賃客戶源。

抄底心態開始出現

        在此次降價潮中也可以看出，市場的投資心理仍然存在。上述一次性拋售三套31平方米小戶型的投資客在目前的市場是特例。

        “90平方米以上的大戶型降價明顯。”周邊華夏地產一置業顧問就對  《每日經濟新聞》表示，現在梨園周邊好的居住用小戶型均價都在2萬元左右，業主們目前并沒有降價意愿。

        他認為，新政影響的更多是貸款買房的那些投資客，大戶型占用資金大，因此需求肯定會下來，但小戶型依然屬于最吃香的行列，“100萬元左右的全款，投資客一般都拿得出了，此外，買第一套房的人首選也會是小戶型。”

        徐東華認為，此番調控讓通州樓市回歸理性絕對是利大于弊，但是長期來看，通州有望成為北京東部地區次中心新城，未來的價格將逐步恢復到理性上漲，尤其是在CBD東擴落地以及通州“睡城”改觀之后，后續發展形勢應該還是不錯的。也正是由于對未來前景抱有希望，新政剛出，有些投資客就蠢蠢欲動。“這幾天來看房的，也有一些投資客。”

        云景東里某中介公司的對《每日經濟新聞》表示，這些人是考察市場來的，都抱著抄底的心態。記者在調查了解過程中，甚至有銷售人員極力推薦現在是抄底的好時機。“政策也就半個月的效果，降一降肯定會漲上去的。”很多人都這樣表示，不過，什么時候會是底，誰都沒有把握。

        張大偉也表示，盡管此次政策力度很大，但現在蠢蠢欲動的投資客不在少數，他認為，這是因為大家依然沉浸在“價格肯定中長期都上漲”的判斷之中。



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