每經編輯｜每經記者 查道坤 發自南京    

每經記者 查道坤 發自南京

日前，江蘇省蘇州市政府對外發布了 《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》要求在商業房地產領域 “建立風險防范資產保障機制”，要求可分割出售類的商業房地產項目，在預售前必須劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，時限為三年。同時，提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，全面禁止售后包租。

不過，房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者表示，雖然該政策對商業地產泡沫能起到一定抑制作用，但也是一把雙刃劍，“新政極為嚴厲，將會導致不少開發商逃離蘇州，繼而影響當地的土地招拍掛。”

蘇州市此舉被認為，在商業地產過剩背景下，地方政府為飽和商業地產尋找出路。

上述《通知》要求，建筑面積在10萬平方米以下的，房產風險防范資產不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。

統計數據顯示，目前蘇州市區范圍內（除吳江）已建成的購物廣場、專業市場、鄰里中心等各類商業體總量超過170個，還有一批在建和待建項目將上市。

同時，2013年，蘇州商品房累計成交89391套，比2012年減少了33930套，下降了27.5%。其中住宅類比2012年減少了38768套，下降了35.69%。

房地產行業專家李智對 《每日經濟新聞》記者說。“住宅類成交量大幅下降的情況下，商業類成交不降反增的情況并不正常，直接反映了商業項目占比過大的問題。”

除了對商業地產進行分割之外，此次蘇州出臺的新政，還對商業地產領域普遍存在的售后包租現象進行了全面的禁止。

新政規定，將提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售后包租現象，在項目竣工交付后一個月內全額解款。一旦出現售后包租現象，貨幣資本金余額部分將予以凍結，直至整改完成。

對于蘇州全面禁止售后包租的政策，張建初對《每日經濟新聞》記者介紹說，目前二、三線城市商業地產大都是由中小型企業和本土開發商開發，這些開發商的資金實力普遍不強，因此大都是通過售后包租模式回籠資金，“蘇州出臺新政的目的是，萬一這些項目運營不善，可以將資產用來抵押，以此來降低開發風險，但這樣的兜底政策只能相對保障投資者的權益，并不能根本解決商業地產過剩的問題。”