每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“經與有關各方論證和協商，光明食品（集團）有限公司（以下簡稱光明食品集團）等擬以其所持有的農工商房地產（集團）股份有限公司股權等與本公司進行發行股份購買資產類重大資產重組事項。”4月12日，海博股份（600708，SH）的一份重大資產重組公告，引發上海農工商房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱農工商地產）將借殼上市的猜測。

昨日（4月15日），上海農工商地產給出的新聞稿確認，公司將借殼海博股份上市，并預計一個月后公布重組方案。

借殼海博股份或重演“蛇吞象”

和綠地借殼金豐投資一樣，農工商地產借殼海博股份將上演上海國資改革版本的“蛇吞象”。

停盤前，海博股份凈資產僅10多億元，股價僅9.28元/股，而總股本是5.1億。根據新浪樂居的報道，截至2012年底，農工商地產的凈資產超過49億元。

截至2013年底，光明食品集團持有海博股份35.81％的股份；光明食品集團實際持有農工商地產96.57％的股份，其中，光明食品集團直接持有72.55％，光明食品集團通過全資子公司間接持有24.02％的股份。

目前尚不知道，一個月后公布的農工商地產借殼海博股份的方案究竟如何，但有一點可以肯定，若光明食品集團將其所擁有的農工商地產全部股權注入海博股份，那將重演綠地借殼金豐式的資產重組。

農工商地產方面引述光明食品集團新聞發言人潘建軍證實，農工商房地產將借殼上市，這是光明食品集團提高核心資產證券化率的一個戰略舉措，集團近年來一直在推動農工商房地產上市，現在時機已經較為成熟。

利潤最大化和快速周轉難兼顧

對投資者來說，海博股份的未來，不僅與農工商地產的借殼方案有關，也與農工商地產的運營策略有很大關聯。

追求快速周轉，是目前農工商地產的一個主要方式。“營銷工作必須要造勢、順勢、因勢。所謂造勢，就是要認真分析各項目在售樓盤的優劣勢，把握當地市場大局，突出項目特性，尋找樓盤亮點，制造樓盤引爆點，創造項目利潤最大化。”“營銷工作要突出一個‘快’字，快推盤、快銷售、快去化、快回籠，上半年要確保完成銷售合同簽約金額50億元的任務。”這是農工商地產網站刊登的2014年營銷工作會議上，董事長張智剛的兩項要求。

根據新聞稿，去年2月至今年2月，農工商新增土地儲備3290畝，是過去三年新增土地儲備的總和。據《第一財經日報》此前的統計，農工商地產去年在土地市場上砸金百億。此外，來自光明食品集團和農工商地產官網的信息顯示，今年全年，農工商房產的銷售目標將達到130億元，成為上海前5的房企。其中，今年上半年的銷售任務就達到50億元。

對農工商地產來說，拿地時正逢地價相對比較高的時間點，在快速銷售“現金為王”的同時，農工商地產又提出要實現項目利潤的最大化，上述任務完成起來并不輕松。

睿信致成董事總經理薛迥文說，其中的難點在于農工商地產在全國還沒有足夠的品牌和產品積累，要實現類似綠城或者其他一些品牌開發商那樣的高品牌溢價有不小的難度。

地產研究人士薛建雄認為，如果無法兼顧利潤和銷售速度，那么犧牲利潤保證現金流的回籠可能性很大。

根據公司方面提供的資料，目前公司去化速度還不錯。今年新開項目的去化率都在70％以上。從一季度的銷售數據來看，合同簽約收入、簽約套數、簽約面積同比增長30％、60％、40％。