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每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

經(jīng)歷“首降風波”后，杭州樓市又卷入“限降令”漩渦。近日，有消息稱，從5月22日開始，如果杭州商品房實際成交價低于備案價格超過15％，將無法實現(xiàn)網(wǎng)簽。

不少業(yè)內人士認為，限制網(wǎng)簽的行為實為限制開發(fā)商降價。不過，杭州市物價局等相關部門隨即通過媒體解釋稱，上述要求是規(guī)范商品住房銷售價格申報備案行為，并非禁止降價。

“限制網(wǎng)簽是不是限制降價，目前還難說，但現(xiàn)在關心的是被限制網(wǎng)簽后，如果重新進行價格備案，該怎么操作？尤其是重新申報的價格低于此前備案價格超過了15％，會不會被準許預售？”杭州當?shù)匾惠^為知名的地產(chǎn)商負責人向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表達了他的困惑。

值得注意的是，杭州市區(qū)目前可售商品房達12.5萬套，居歷史高位，而土地資產(chǎn)更是出現(xiàn)了連續(xù)幾個月成交金額下降的現(xiàn)象。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這其實反映樓市預期出現(xiàn)變化，地方政府從防暴漲轉為了防暴跌，尤其是杭州這類庫存量較高的城市。

降價超15％限制網(wǎng)簽/

近期，各種關于樓市調控政策將放松的消息不時傳出，尤令市場關注的是杭州推出的降價備案制度。5月23日，杭州市物價、房管部門聯(lián)合出臺規(guī)定，凡是房企降價超過備案價格15％的，將無法進行網(wǎng)簽，需要重新報備價格，此舉被市場解讀為“限降令”。

不少人認為，限制網(wǎng)簽實際上就是限制開發(fā)商降價，以挽救樓市。不過，杭州市物價局與杭州市住保房管局通過杭州當?shù)孛襟w表示，這一要求是規(guī)范商品住房銷售價格申報備案行為，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范有序的一項措施，并不是限降行為或“限降令”。

杭州市物價局辦公室主任方亞春表示：“目前樓盤的定價主體仍然是開發(fā)商。（這一要求）并非是禁止降價，也不是不允許降價。”

杭州當?shù)匾婚_發(fā)商向記者表示，上述規(guī)定如果實施，不會對其帶來實質性的影響，其樓盤入市時就比較理性，降價幅度不會超過15％，影響比較大的是一些降價超過15％的樓盤。按照流程，開發(fā)商需要重新申報，期間無法簽約，“會增加許多工作量”。

另外一開發(fā)商負責人向記者表達了擔憂，現(xiàn)在關心的是被限制網(wǎng)簽后，如果重新進行價格備案，該怎么操作，尤其是重新申報的價格低于此前備案價格超過了15％，會不會被準許預售？如果準許這中間需要多長時間？

實際上，今年3月25日，杭州市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議強調要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。同時，杭州市相關部門要與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構以及媒體加強聯(lián)動、信息共享，防范系統(tǒng)性風險。

另據(jù)杭州當?shù)孛襟w報道，4月22日，杭州市發(fā)改委在2014一季度經(jīng)濟形勢分析會上建議，要對房地產(chǎn)市場的風險積極防范，出現(xiàn)重大的市場謠言時，第一時間澄清，穩(wěn)定市場預期。另外，將建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調價政策預報制度，房企在重大調價發(fā)布前，必須通報市有關部門。

防止樓盤大幅降價？

在張大偉看來，杭州此次出臺的設置15％降價上限，與其當前較為糾結的樓市狀況不無關系。5月17日~19日，素有樓市風向標之稱的杭州人居展舉行，本屆參展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有39家，展位數(shù)達1400多個，相比去年規(guī)模上有所減小。據(jù)當?shù)孛襟w報道，杭州人居展四天成交商品房32套。

眼下，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的帶來，各開發(fā)商推盤增加，市場庫存量不斷增加。數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，杭州主城區(qū)的庫存達到59132套，較上周的57553套（5月17日）新增1579套。

就整個杭州市區(qū)（包括余杭和蕭山兩區(qū)）而言，杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日19時，杭州市區(qū)目前可售的商品房房源高達12.50萬套，其中住宅8.38萬套，兩者都居于歷史高位。

張大偉認為，杭州限制網(wǎng)簽的舉措，反映了當?shù)卣敕€(wěn)定房地產(chǎn)市場的心態(tài)，目前杭州樓市庫存居高不下，政府擔心房價出現(xiàn)斷崖式暴跌，“防止個別樓盤突然大幅下降，給市場帶來恐慌”。

如今杭州面臨房價不斷下行的風險。據(jù)國家統(tǒng)計局18日公布，在全國70個大中城市中，4月共有8個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下跌，其中有4個在浙江省。杭州降幅最大，下降0.7％，金華下降0.4％，寧波下降0.2％，溫州下降0.1％。

市場分析人士認為，在庫存量居高不下，市場觀望情緒濃厚的情況下，房價正面臨加速調整的風險，未來一段時間內，房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷。5月23日，杭州當?shù)氐淖畲蠓科缶G城被融創(chuàng)收購，在新聞發(fā)布會上，綠城董事長宋衛(wèi)平表示“現(xiàn)在是房地產(chǎn)最低谷的時候”。

杭州土地依賴度較高

“如果持續(xù)降價，一定程度上會影響到土地出讓，尤其是開發(fā)商的積極性。”有業(yè)內人士對此向記者分析稱。

數(shù)據(jù)顯示，杭州土地市場經(jīng)歷1月份的 “高潮”后急轉直下。2月份，杭州全市土地成交總金額為92億元，環(huán)比下跌72.8％；進入3月，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降，成交總額更是縮水至上月的四成。

與此同時，土地溢價也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)對比可見，杭州主城區(qū)土地平均溢價率為9.3％，比去年平均的20.9％的溢價率出現(xiàn)較大回落。

4月份同樣不容樂觀。杭州透明售房市場研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，4月，杭州土地市場跌入谷底，杭州市區(qū)（主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)）僅有4宗地塊成交，且全部以底價直接出讓。其中，市區(qū)共成交土地1宗，出讓面積3.4公頃，可建面積27萬平方米，成交額14.9億元，創(chuàng)2013年以來單月成交額新低。

土地市場這種冷清狀況延續(xù)至5月份。5月5日，杭州市區(qū)迎來了5月首場土地拍賣，出讓的兩宗商地由于均只有一家單位報名，因此加價100萬元直接成交。

“至今，政府沒有出臺明顯改善市場的政策，想等等再看。”對于杭州樓市當前狀況，浙江省內一地產(chǎn)商負責人向 《每日經(jīng)濟新聞》記者稱。年初，該負責人曾向記者表示，公司計劃今年拿地供后續(xù)開發(fā)。

張大偉稱，杭州土地市場冷清，一方面由于整個房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商拿地興趣不大；另一方面則是受當前居高不下的庫存量和新增供應量影響，基于市場供需平衡的考慮，當?shù)卣惨欢ǔ潭壬现鲃臃啪徚顺鲎屚恋氐墓?jié)奏。

日前，第三方市場機構同策咨詢研究中心發(fā)布《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》，2013年土地財政依賴度超過50％的城市共31個，杭州為限購城市中土地財政依賴度最高的城市，依賴度高達156.4％。