每經(jīng)編輯｜陳小雨

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

蘇州住建局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，蘇州非住宅庫(kù)存6萬(wàn)余套，面積達(dá)500多萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，有的甚至達(dá)到4平方米，人均商業(yè)配比高于我國(guó)一般水平及國(guó)際水平，處于過(guò)剩狀態(tài)。

對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“一般人均2平方米是一個(gè)合理的水平，蘇州人均達(dá)到4平方米，已經(jīng)是一個(gè)非常嚴(yán)重的飽和局面，商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)較大。”

人均面積高于國(guó)際水平

作為江蘇省GDP最高的城市，蘇州成為眾多品牌房企的必爭(zhēng)之地。同時(shí)，由于前兩年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，開(kāi)發(fā)商大量資金轉(zhuǎn)向并不被限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著樓市降溫，蘇州商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存承壓。

蘇州住建局網(wǎng)站顯示，截至6月22日，蘇州非住宅庫(kù)存6萬(wàn)余套，面積達(dá)500多萬(wàn)平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，按照國(guó)家早年關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)物業(yè)面積是總建筑面積的4%。按人口計(jì)算的商業(yè)配比，我國(guó)一般在人均0.8～1平方米左右，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)合量的參照值。但蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，有的甚至達(dá)到4平方米。

今年2月16日，蘇州市政府出臺(tái)了商業(yè)地產(chǎn)管理的相關(guān)政策，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制，但蘇州的商業(yè)地產(chǎn)還是快速邁進(jìn)。

據(jù)記者了解，近年來(lái)蘇州各板塊商業(yè)CBD中心崛起，數(shù)十層地標(biāo)建筑越來(lái)越多，但寫(xiě)字樓、商鋪、酒店式公寓市場(chǎng)去化較為困難。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州市區(qū)范圍內(nèi)已建成的購(gòu)物廣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、鄰里中心等各類商業(yè)體總量超過(guò)170個(gè)，還有一批在建項(xiàng)目和待建地塊將上市，預(yù)計(jì)今年將總量超過(guò)180個(gè)。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈

事實(shí)上，從2009年印象城在蘇州獲得成功之后，蘇州就掀起了商業(yè)地產(chǎn)熱潮，以大型超市、快時(shí)尚零售、餐飲、休閑和娛樂(lè)為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)定位模式，迅速在各商業(yè)綜合體中復(fù)制。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，僅園區(qū)湖東就有圓融時(shí)代廣場(chǎng)、圓融星座、華潤(rùn)購(gòu)物中心、鄰瑞廣場(chǎng)、歐尚商業(yè)中心等。主力商家ZARA、H&M以及知名連鎖餐飲、KTV和影院成為許多商業(yè)綜合體項(xiàng)目的標(biāo)配。

然而，走訪蘇州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)地產(chǎn)大都以一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)為核心進(jìn)行商業(yè)配套，這容易導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。

目前，蘇州商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，已有一些項(xiàng)目敗下陣來(lái)。“商業(yè)地產(chǎn)的不斷興起，標(biāo)志著城市建設(shè)的不斷完善，但不可忽略的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度飽和，就會(huì)產(chǎn)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的局面，一些資金實(shí)力不好的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中退出市場(chǎng)。”張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

此外，張建初還表示，無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商，都應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的危機(jī)進(jìn)行有效地控制，“政府除了做好規(guī)劃之外，還應(yīng)該減少商業(yè)地塊的供應(yīng)。開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，減少對(duì)商業(yè)地塊的拿地，減少商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，只有從政府和開(kāi)發(fā)商兩方面進(jìn)行有效控制，蘇州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的局面才會(huì)得到緩解。”