每經編輯｜楊靜宜    

出處：邦地產

作者：楊靜宜

大城市里的老工業區，如果要重新開發，難度通常比建設一個新區更大。主要的原因包括：舊觀念先入為主、原有配套落后，以及新產業形成緩慢等。這導致老工業區里的新開發房地產價格持續低迷，令開發商望而卻步。

不過，上海的一個老工業區--大寧，卻擺脫了這個“老工業區魔咒”。今天我們來看看，魔咒是怎么被解除的？

近日，上海市市北高新技術服務園區N070501單元10-03住辦地塊，最終以70.52億元被拍出，樓板價34871元/平方米。去年1月28日，被方興地產拿下的上海閘北區超大體量的普通商品房用地，如今已被開發成大寧金茂府，目前的銷售均價已達7.5萬元/平方米。

大寧有實驗小學、二中心小學等老牌名校，以及大寧國際小學等新立的口碑學校，風華、新中、回民三所中學，也是區級重點學校，大寧國際購物中心最近幾年也做得風聲水起，美名遠播，包括久光也將落戶大寧。

好學校扎堆+商業成熟，如此優越的條件環繞著大寧，為啥大寧還是在上海人眼里要“低人一等”呢？在傳統觀念里，閘北是工業區，住宅價格一直難以攀高。老上海人口中，大寧仍然被帶有貶義地稱為“下只角”。即使當大寧連續出現“地王”后，很多住在市中心的老上海人還說：“大寧都可以賣到7萬元一平米，那我的房子起碼要10萬元一平米。”

到底是大寧的價值被夸大，還是老上海人嘴硬不服？而讓大寧連續出“地王”的秘密又是什么？

從買房人的來源，或許可以扒出大寧如此“值錢”的原因。德佑鏈家慧芝湖店經紀人文爭先告訴我們，目前大寧板塊的房源，每套價格在250萬至800萬元左右，成交量最高的集中在350萬到500萬元左右。

他說，來大寧買房的主要有兩群人：一部分是人民廣場、陸家嘴的上班族，買房價格在500萬到800萬元左右。上海內環可開發土地資源稀缺，而大寧板塊內有一號線貫穿和共和新路高架連接中內環，因而也是內環上班族愿意選擇的地塊。另一部分購買人群，是附近企業的上班族，他們買房的價格在250萬到500萬元左右。

在大寧上班的人，又是做什么的？為什么他們有那么強的購買力？邦地產記者調查了解到，大寧附近區域的公司主要涉及網絡科技信息技術、新能源、金融、管理咨詢、律師、培訓等行業。

其中占比最高的是網絡信息技術公司，這個行業正是目前國內創客云集的熱門行業。資本市場對這一行業的估值普遍很高。在過往的三四年時間里，互聯網更是造出富翁無數--曾記否，阿里上市，早就千萬富翁超萬人？

在互聯網行業，員工個人持有公司期權和股份那是毫不稀奇的事。除了可觀的期權和分紅，員工的個人薪酬也不少。今年初，上海有一家互聯網企業的技術人員年終獎拿到了8萬元，仍然以外貌歧視為由，向公司投訴主管年終獎給少了。

齊魯國際研報預測，2015年我國軟件產業規模將達4.2萬億元左右，比2014年同期增長15.5%，“展望2015年，我們預期社交化、移動化、云端、大數據、物聯網等五大創新互聯網科技因素，可進一步推動軟件產業發展。”

資本市場的樂觀態度，讓互聯網從業者花起錢來從不手軟。今年網上曝光了阿里、京東等互聯網公司的年會抽獎獎品，那個奢豪程度，讓其他行業的人好心塞。要知道在很多房地產公司作為年會大獎的MacAir呀，在互聯網行業居然只是人手一臺的“鼓勵獎”。

對于年薪五六十萬一年的互聯網人群，7萬元一平米的房價能算貴嗎？如果他們公司最終上市成功，手上現在看上去形同廢紙的那幾十上百萬期權，一下子可能就是幾十倍上百倍的增長啊！

所以，連萬科也認為，未來十年，創客會是萬科最重要的客戶。

看明白了嗎？大寧連出“地王”的秘密就在這里，而如果你是房地產投資者，不管你是開發商，還是個人買家，一定要看看，你未來的鄰居有多少是創客，否則，你的投資很可能會失誤。