每經編輯｜王杰    

每經記者 王杰 發自北京

誰也沒有想到，李克強總理在今年“兩會”上提出的“大眾創業、萬眾創新”,會魔術般迅速盤活北京的寫字樓市場。

今年2月，SOHO中國為年輕的互聯網創業團隊設計的“移動辦公”產品SOHO3Q正式上線，僅僅三個月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告滿租。

而根據SOHO中國2014年年報，截至去年12月31日，望京SOHO塔3在3個月時間里只出租了68.9%的寫字樓面積。

租金收益是普通寫字樓兩倍

SOHO3Q是立足于SOHO項目風格鮮明的開放式辦公空間。這個產品可提供靈活的短租服務，一次訂單的租期短至一周，長至三個月，可以單租一個工位，也可以整租一間辦公室，在手機APP上隨時隨地實現選位、付款或者續租，享受WIFI、復印打印、咖啡等辦公服務。

根據SOHO3Q官網介紹，開放式辦公桌1000元/人/周，獨立辦公室1300元/人/周。望京SOHO建筑面積達5091平米，包括655多個座位，據《每日經濟新聞》記者估算，如果滿員的話，望京SOHO3Q一個工位的單價是18元/平米/天。這個租金水平，遠遠超過了周邊甲級寫字樓。

最近潘石屹做一個決定：在北京望京SOHO的3Q產品推出限時優惠，4月15日~5月15日入駐，開放式辦公桌的價格減為800元/人/周，獨立辦公室1040元/人/周。上海項目折扣更大，開放式辦公桌600元/人/周，獨立辦公室780元/人/周。這相當于，北京項目全部限時八折，上海項目全部六折。即便是八折，望京SOHO3Q一個工位的單價也是14.4元/平米/天。

萊坊機構提供的數據顯示，望京一帶甲級寫字樓租賃價格是7.1元/平米/天，空置率為6.2%。照此計算，三個月即實現滿租的3Q產品，約是普通寫字樓租賃收益的2倍。

尚難完全消化寫字樓空置率

創客產品提高租金收益率，不僅僅是在SOHO3Q。

陽光100常務副總裁范小沖，是萬科前副總裁毛大慶房地產圈里的老朋友。得知毛大慶辭職創辦優客工場，還在麗江考察的范小沖立刻發微信給毛大慶，說北京陽光100寫字樓負一層有8000平方米的閑置空間，是否有興趣合作？很快，二人一拍即合。

范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，陽光100寫字樓負一層原是個超市，由于周邊商業的競爭，毛利率越來越低，最后只能倒閉，“但毛大慶覺得這個空間很好，可以作為優客工場旗艦店。所以并不是空間的不行，而是空間對應的業態消亡。新的業態才能創造更多的價值。”

范小沖表示，這個項目是由陽光100和毛大慶共同來開發，各投50%入股，收益則來自上述8000平方米的租金（有保底）加上股權收益。“租金是浮動的，但是整體肯定要比超市高。”范小沖說。

百世金谷總經理，也是work+的主創人之一劉文軍在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，在市場化過程中，一定會有新的產品是市場所需要的。創業型的企業發展到一定階段，就有了不同需求。而創客空間這類產品，就是為創業企業提供更細分的服務，包括引來經驗分享、VC投資、PE等。創客空間因為對產品需求更準確，在寫字樓市場上才反應良好。

劉文軍認為，雖然目前國家提出了萬眾創新、大眾創業，但整個寫字樓市場的需求并沒有太大變化。對于細分市場的定位好，擁有的資源更多的，交通優勢更明顯的、對客戶需求的滿足程度更高的創客產品，會有更多的市場需求。

萊坊上海董事及研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從目前情況來看，創業空間并不能完全解決目前寫字樓空置的問題。另外，創客空間所面向的客群多是互聯網科技公司，客戶類型較單一。