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◎每經記者 區家彥

今年60歲的碧桂園董事局主席楊國強年初拜會小米雷軍之行，促使他為碧桂園這艘20多歲的戰船設定了一個新的目標：擁抱互聯網，掘金社區服務。

自從彩生活分拆在港上市，并獲得投資者追捧后，物業服務成為大型房企眼中的香餑餑。萬科與中海地產已經在籌劃物業板塊分拆上市。坐擁200萬業主的碧桂園于2013年12月發布報告稱，未來5年碧桂園物業服務經營收入目標是100億元。《每日經濟新聞》記者了解到，碧桂園也在考慮將物業板塊分拆上市。

對于目前物業管理收入不足10億元的碧桂園而言，實現百億目標的路徑有哪些？又該如何克服二三線城市人口密度不足等先天性障礙？

掘金社區服務

2014年報顯示，碧桂園物業管理業務覆蓋205個項目，管理面積約為7149萬平方米，服務的業主數量達到35.4萬戶。盡管公司的物業管理面積低于彩生活的2億平方米，也不如萬科物業所管理的1.03億平方米，但高于中海地產的4550萬平方米。論管理規模，其在業內位居前列。然而，碧桂園的物業管理收入僅為9.64億元，營收規模是萬科物業的1/2，也低于中海物業，離實現百億收入目標還非常遙遠。

在碧桂園物業服務有限公司總經理李長江的設想里，物業管理70%的利潤應該來源于物業費以外的服務，如何發展社區服務是關鍵。

為此，碧桂園在今年初確立以社區為核心，打造全生命產業鏈的資源整合平臺，即整合資源提供業主所需要的各類服務，滿足業主各個生命階段的主導需求。

什么是各生命階段的主導需求？李長江對《每日經濟新聞》記者解釋稱，人在不同的年齡階段，會基于當下情況，產生一些主要需求，比如年輕時的旅游留學、中年時的理財投資、老年時的養老醫療等。

碧桂園相關負責人對記者表示，目前公司已經整合內外部資源，為社區業主提供房屋代管維修、家政衛生、養老醫療、在線訂餐、網上購物、生鮮配送、洗衣洗車、房屋租售、車位銷售等服務，未來還會有旅游留學、保險理財、牛奶特供、居家健康、生活照料、居家代辦、臨終關懷等系列服務。

據上述人士介紹，自去年以來，碧桂園物業致力于研究、開發O2O業務平臺，實現線下業務向線上引流。

今年4月，碧桂園“e當家”APP已經在順德碧桂園小區上線，這款手機軟件涵蓋物業服務和社區商業等功能，成為碧桂園在社區O2O領域的首次探索。

按照李長江的設想，未來3年，O2O平臺業務將實現經營收入超億元。

對外輸出物業服務，是碧桂園物業實現百億收入的另一條路徑。

繼萬科物業高調宣稱對外輸出“睿服務”之后，記者了解到，碧桂園物業服務有限公司在今年成立了市場拓展部，負責碧桂園物業的項目外接工作。碧桂園物業目前在順德市與部分非碧桂園項目正在進行合作洽談，物業服務輸出有望在今年內實現。

項目集中于二三線城市

碧桂園在社區領域的野心毋容置疑，但要在廣闊的物業服務市場分一杯羹并非易事。

一位房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，由于碧桂園的項目集中在二三線城市，且離市中心較遠，人口密度較低且常住率不高，這給公司從物業服務獲取收益帶來較大障礙。

2014年萬科物業每平方米物業管理收入為19.3元，主要布局在一二線城市的中海地產，每平方米物業管理收入高達35元。與之相對，碧桂園去年每平方米物業管理收入僅為13.5元。

碧桂園聯席總裁吳建斌在3月初的業績會上曾表示，碧桂園正在打造社區經濟，如果社區文化、社區理財、社區保險等能相繼落地，社區會做得更好。

“一線城市的社區業主消費力更強、對O2O等新型消費模式接受度也更高，進軍一線城市不僅有助于擴大碧桂園的社區版圖，未來物業公司還可以借此向更多一線城市的非碧桂園項目輸出物業服務。”上述房企高管對《每日經濟新聞》記者說。

據了解，今年4月成為碧桂園第二大股東的中國平安，最看重的就是前者的社區資源，目前中國平安正在力推其社區金融業務。

但是至今，雙方在社區領域尚未有實質性的合作。

朱一鳴認為，在拓展養老服務方面，平安手中掌握了一批老年客戶，或提前計劃養老的客戶，雙方能夠在原有經驗的基礎上探索適合的社區養老服務模式。此外，平安擁有豐富的保險理財產品資源，如果能在碧桂園龐大的業主群體中獲得滲透銷售，雙方都能從中獲利。

近日，一款名為“鳳凰寶”的理財產品在碧桂園的物業服務中心悄然上線。這款理財產品投資門檻低至1000元，卻提供高達9%的回報率，它的銷售對象只限于碧桂園的員工與業主。

克而瑞地產研究中心指出，“鳳凰寶”的操作模式，實質上是旗下項目公司先借款，債權方再通過互聯網平臺將債權的收益權拆分轉讓，包裝成理財產品出售。這一模式并非碧桂園首創，在一些小型房企對單個項目的融資中比較常見。

克而瑞稱，“鳳凰寶”用于發布的APP平臺“安信俱富”只是深圳一家小金融機構，作擔保的也是一家名不見經傳的投資管理公司，這不免令人擔憂資金安全問題。