每經編輯｜龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

這幾天，一線城市的房價飚漲，成為大街小巷熱議的話題。有的說，現在100萬只能在上海買個廁所間，有的說與其背這么高的房貸，還不如到老家海門去買房。日子過得滋潤，住得還舒服。

一篇名為《上海房價一漲希特勒30年白干（上海話）哈貴呀！！！》的視頻貼更是在朋友圈一炮而紅，成為人人樂于分享的熱貼。

這些內容都給大家錯覺，似乎上海的房子，不管品質高低，不管地段價格都在漲，而且套套房子都是幾百萬、上千萬。可真實的場景，卻出乎你的意料，因為同樣在上海，有很多房子是十年不漲的。

這個樓盤完全漲不動

首先，不可否認當前房價上漲迅速。有數據顯示，近10年上海商品住房成交均價已由9000元/平漲到了近40000元/平。早年若買下一套房，收益可遠高于普通工薪族10年的薪水了！

但應該注意，如果將房子作為投資品，并非投資上海就有得賺，因為在上海也有部分項目嚴重跑輸市場。

以閔行區華漕鎮的金色西郊城項目為例，2000年上海房價大提升，它的價格漲得卻很緩慢，甚至后期還出先下跌。

克爾瑞的數據就顯示，2010-2015年近6年時間上海房價均價上漲40.05%，金色西郊城僅上漲1.81%。算上購房稅費成本、房貸成本，買在那的業主，現在賬面身價不但沒漲，反而跌了。

不漲的樓盤不只一個

房價漲不動的樓盤，不只金色西郊城。還有很多樓盤，也因為周邊環境的一些瑕疵，而在這一輪市場行情中，高掛價格“免漲牌”。

1、受到鋼鐵廠影響較大的：寶山月浦、羅涇板塊

先看下寶鋼和月浦、羅涇的相對位置：

以羅涇的旭輝瀾悅灣為例，2011年至2016年，該項目上漲幅度為16%。

不過，由于寶鋼的搬遷，這個板塊又加緊了對環境的治理。現在反而成為了價格相對較低，發展前景好的潛力股。如果最近那里房價沒怎么漲的話，倒是可以出手的機會。

2、深受垃圾焚燒廠荼毒：嘉定江橋、普陀桃浦、浦東御橋

以嘉定焚燒廠為例，下圖是結合焚燒廠位置和夏季、冬季的風向可以看出影響區域。

下圖為風向區和非風向區的房價差別：

上半部分為桃浦屬焚燒廠污染影響區域，下半部分區域則在位置上避開了風力影響；盡管桃浦的在地鐵口，但房價依然低于遠離地鐵但環境相對好的下部區域。

以永匯新苑為例，盡管今年上海和整個桃浦地區房價漲幅擴大，而該項目的漲幅卻依然不夠理想。

不過，由于上海對垃圾焚燒空氣的排放的標準，遠超歐洲同類廠的要求，部分焚燒廠附近的空氣質量甚至優于全市。尤其是類似御橋之類的地區，目前已經規劃為區域級的商業和商務中心，對當地的生態環境將有更更高的要求。因此，垃圾焚燒對購房人的心里影響，更多是心理層面的。但這也成為換房人群低價換房的一個契機。

2、備受化工園區侵擾：金山石化、漕涇、奉賢柘林、閔行吳涇、浦江、普陀桃浦 、浦東外高橋森蘭等多地。內有醫藥廠：奉賢星火工業區、浦東張江園區

由于上海未來的產業調整，目前諸如外高橋石化等大型化工企業，都已經慢慢開始搬出上海，遷往外地。而留下的大型化工企業和醫藥企業，也會按照上海環保部門的要求，嚴格控制污染排放。因此，這些地區也成為了上海購房人群又一個低價置業的板塊。

另外像金色西郊城那樣受飛機航道噪音污染的區域如閔行七寶等，其實可以通過加裝多重玻璃來隔離噪音，將噪音影響降到最低。

一句話，千萬別因為人云亦云，錯過自己的購房機會；也不要因為媒體報道的個別案例，就相信整個市場就沒有低價房了，能夠把握機會的，永遠是那些有獨立思考、分析能力的聰明人。成為這樣的人，才能不盲目追高，才不會在市場的高點買房。

 

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波