每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 木山    

每經(jīng)記者 木山（化名）

2016年春節(jié)前后，如果有什么比北京的氣溫躥升得更快，就得數(shù)北京樓市了。

“我們?cè)?月份交易了一套房子，一夜間漲了70萬(wàn)，最終還能完成交易。這本來(lái)就是個(gè)不正常的市場(chǎng)。”我愛(ài)我家望京地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)理張明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以總價(jià)300萬(wàn)元左右的房源來(lái)看，在望京這邊可選擇的空間并不大，單價(jià)一般在5萬(wàn)/平方米左右，比去年漲了近1萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)春節(jié)前后一輪價(jià)格調(diào)整，北京樓市現(xiàn)在到底處于什么狀況？是繼續(xù)上漲還是逐漸回落，是觀望等待還是換手頻繁？

4月初，記者分別對(duì)中關(guān)村、國(guó)貿(mào)、望京等區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)調(diào)查，嘗試為北京樓市“測(cè)體溫”。與今年2、3月份買房客戶人滿為患相比，進(jìn)入4月后，一些中介門店顯得冷清了不少，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

400萬(wàn)起 學(xué)區(qū)房改按套賣

中關(guān)村，既是科技創(chuàng)新的代名詞，也是優(yōu)質(zhì)教育資源的匯聚地——中關(guān)村第一小學(xué)、第二小學(xué)、第三小學(xué)等都是北京市知名的小學(xué)，在小學(xué)就近免試入學(xué)的政策下，學(xué)區(qū)房自然成為中關(guān)村一些小區(qū)頭上特有的光環(huán)。

我愛(ài)我家中關(guān)村某店面的房產(chǎn)經(jīng)理王紅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，中關(guān)村第一、第二小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，單價(jià)一般在每平方米10萬(wàn)元以上，即使稍差一點(diǎn)的學(xué)校學(xué)區(qū)房單價(jià)也超過(guò)8萬(wàn)元。而在去年底，同樣位置每平方米報(bào)價(jià)大約是6萬(wàn)~7萬(wàn)元。

從王紅向記者推薦的房源來(lái)看，面積一般都是30~55平方米不等，總價(jià)多在500萬(wàn)元左右，唯一一套低于400萬(wàn)元的房源，業(yè)主要求全款支付。即便是房?jī)r(jià)上漲較快，但成交依然火爆。王紅說(shuō)：“春節(jié)后，我們的成交量同比增加了1.5倍。”

在距離中關(guān)村不到1000米的蘇州街，同樣算學(xué)區(qū)房的熱點(diǎn)地區(qū)之一，但房?jī)r(jià)比中關(guān)村明顯低了一些，均價(jià)在每平方米7萬(wàn)元左右。但這并不意味著在這里可以輕易買到總價(jià)在300萬(wàn)元以下的房子。

主營(yíng)蘇州街附近樓盤(pán)的鏈家地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)理李君對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，300多萬(wàn)的房源很少，一居室不論大小論套，基本上都是一套400萬(wàn)起。

買學(xué)區(qū)房只是為了孩子上學(xué)，過(guò)幾年一般就會(huì)賣掉，很難持續(xù)自住。一位知情人士稱，賣學(xué)區(qū)房實(shí)際上是賣學(xué)區(qū)名額，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人該叫教育經(jīng)紀(jì)人更準(zhǔn)確。

實(shí)際上，針對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)炒作問(wèn)題，今年2月，教育部辦公廳曾下發(fā)通知，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。多校劃片會(huì)將熱點(diǎn)小學(xué)、初中分散至各片區(qū)，確保各片區(qū)間大致均衡。

在業(yè)界看來(lái)，這一文件釋放出了很明確的政策信號(hào)，未來(lái)學(xué)區(qū)房的光環(huán)將會(huì)逐漸褪去。但記者采訪到的多家房產(chǎn)中介認(rèn)為，從成交量、業(yè)主報(bào)價(jià)等情況分析，越往后價(jià)格依舊會(huì)越高，沒(méi)有顯示出因?yàn)檎咴蚨斐蓪W(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)下降的跡象。

約號(hào)過(guò)戶 排隊(duì)得等一個(gè)月后

小鄧夫婦是在北京的上班族，本來(lái)兩人在河北已買了一套房子，去年隨著女兒降生，兩人開(kāi)始談?wù)撌欠裨撛诒本┵I房。

“我們上午去北京南城看了一套房子，感覺(jué)還比較滿意，價(jià)錢也可以接受，中午就讓房產(chǎn)中介約業(yè)主面談，下午就簽訂了相關(guān)合同。”小鄧笑稱，體驗(yàn)了一回買房像去菜市場(chǎng)買菜的感覺(jué)，這并非是自己有錢，也不是一時(shí)沖動(dòng)，而是感覺(jué)合適就買了。最近一段時(shí)間，周圍的朋友也都在買房，很多都是看好就快速簽合同。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：3月（未到月末）北京二手房累計(jì)成交就已高達(dá)29925套，全月肯定將突破3萬(wàn)套，這也將是2013年3月43780套后的最高紀(jì)錄。

鏈家研究院給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大致相同，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量32009套，環(huán)比上漲111.3%，同比上漲193.3%。

對(duì)當(dāng)月市場(chǎng)的火爆，張明感受很深，他說(shuō)2、3月份北京房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，根本忙不過(guò)來(lái)，不可能像現(xiàn)在一樣還能接待記者，大家都在帶客戶看房，只要有房源就有客戶來(lái)看，一般看完房子基本就能定下。

張明介紹，3月有一天下午，他帶一個(gè)客戶看一套總價(jià)320萬(wàn)元的房子，當(dāng)時(shí)是客戶說(shuō)要和老公商量一下，結(jié)果再打電話來(lái)業(yè)主已經(jīng)加了價(jià)，客戶也同意馬上加2萬(wàn)元，讓業(yè)主簽合同，但就這樣還是沒(méi)能搶過(guò)別人。后來(lái)再過(guò)兩天，這名客戶又來(lái)看了其他房源，這回吸取了教訓(xùn)，當(dāng)天就跟業(yè)主談好，第二天就交了定金。

對(duì)此，中原地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人鄭浩告訴記者，現(xiàn)在北京房產(chǎn)交易量很大，辦理的窗口每天都在排長(zhǎng)隊(duì)，早上6點(diǎn)過(guò)去的話，都要排到下午。“目前過(guò)戶的號(hào)只能約5月10日之后的，比如4月初看房，4月中旬走手續(xù)，等過(guò)完戶就得到6月下旬了。”

房源收緊 市場(chǎng)觀望周期變長(zhǎng)

“今年2、3月份業(yè)主普遍都是不誠(chéng)心賣房的，他報(bào)個(gè)價(jià)你接受后他就漲價(jià)，你再接受他再漲價(jià)，漲到你不買為止，那時(shí)候差不多一天一個(gè)價(jià)。”位于團(tuán)結(jié)湖的鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王朋對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，2月份，附近的小區(qū)平均每星期單價(jià)就漲1000元，一個(gè)月漲了5000元左右，3月初到現(xiàn)在大概也有1000多元的漲幅。

根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，今年3月北京二手住宅成交均價(jià)為39286元/平方米，環(huán)比上漲14.5%，同比上漲4.3%。

對(duì)此，鏈家分析，一方面改善性需求主導(dǎo)下的成交結(jié)構(gòu)拉高了均價(jià)，城區(qū)（東城、西城、海淀、朝陽(yáng)、石景山、豐臺(tái)）的成交量占比較上月增長(zhǎng)了1.03%、總價(jià)600萬(wàn)以上的大戶型、高質(zhì)量二手房成交占比較上月增加2.06%；另一方面價(jià)格也存在實(shí)質(zhì)性的上調(diào)，賣方市場(chǎng)推高了業(yè)主的心理預(yù)期，使得成交價(jià)達(dá)到歷史高位。

張明認(rèn)為，北京出臺(tái)的房產(chǎn)限購(gòu)令始于2010年，對(duì)外地在京工作的人而言，從去年開(kāi)始剛好達(dá)到滿足連續(xù)5年繳納社保或個(gè)稅的條件，使得這部分購(gòu)房剛需集中釋放出來(lái)。再加上受央行降息利好政策影響，推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。

很顯然，正是因?yàn)樾枨罅看蟛攀沟脴I(yè)主有了漲價(jià)的底氣。但在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲之后，3月底以來(lái)，房?jī)r(jià)進(jìn)入了平穩(wěn)期。

不過(guò)，受前段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲影響，一旦價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)期后，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的觀望心態(tài)越發(fā)明顯。記者在國(guó)貿(mào)、團(tuán)結(jié)湖、望京等區(qū)域了解到，目前房源相對(duì)稀缺。

3月底，記者在豐臺(tái)某小區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)房源較多，但一個(gè)多星期之后，卻看到僅有一套房源在售，記者隨即以購(gòu)房者身份讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約業(yè)主面談，開(kāi)始業(yè)主一再延后約定面談時(shí)間，后來(lái)直接讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)達(dá)房源不賣的信息，也未給出理由。

張明說(shuō)：“我們手上也有性價(jià)比相對(duì)較高的房子，但房主聯(lián)系不上，可能是不想賣，現(xiàn)在房源不算充足，此前有很多房子，后來(lái)都不賣了。”

業(yè)內(nèi)的分析是，隨著房?jī)r(jià)上漲，漸漸業(yè)主就不賣了，并不是說(shuō)沒(méi)有房子，而是業(yè)主的心態(tài)在發(fā)生變化。鄭浩說(shuō)，即便有一些房源還在報(bào)價(jià)出售，但報(bào)價(jià)普遍較高，比如本來(lái)300萬(wàn)左右一套的房子，現(xiàn)在一般會(huì)報(bào)價(jià)320萬(wàn)~330萬(wàn)元。

與此同時(shí)，市場(chǎng)上客源量也開(kāi)始減少，3月新增客源/房源比下降到2014年以來(lái)的低位，顯示賣方市場(chǎng)有所松動(dòng)。鏈家研究院認(rèn)為，可以預(yù)見(jiàn)后期購(gòu)房需求將會(huì)回歸理性、市場(chǎng)觀望周期會(huì)變長(zhǎng)，供需矛盾的緩和將會(huì)使價(jià)格上漲的空間收窄，市場(chǎng)交易量減少，價(jià)格上漲趨勢(shì)減弱。（以上涉及房產(chǎn)中介的姓名均為化名）