每經編輯｜楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

一項已經執行了2000多年的制度，即將終結。

4月19日，由國家發改委編寫的《國家新型城鎮化報告2015》在京發布。報告表示，要全面實施居住證制度，在未來“戶籍制度”或讓位于“居住證制度”。

但居住證制度，強調的是基本公共服務的全覆蓋，在更多公共服務上，居住證持有者的享受程度，與戶籍持有人口仍有一定差距，只不過有的地方差距大，有的地方可能差距很小。

“總的想法是，居民在一個地方持有居住證的時間越長，其享受的公共服務的水平和戶籍人口的水平差距要逐步縮小。”國家發改委規劃司司長徐林表示，也許到某個時段之后，居住證和戶籍制度之間就沒有什么差別了，“那時候中國的戶籍制度就最終可以讓位于居住證制度”。

對此，很多媒體的解讀是“居住證未來將取代戶籍制度”。如果解讀是正確的，那么意味著，中國實行了2000多年的這個制度，將最終被棄入故紙堆。而隨之，全民的財富格局，將再次被“洗牌”。

有的城市將越來越富，有的城市將越來越窮

人口對城市的發展，非常關鍵。

中信建投研究發展部的數據顯示，2000年至2010年，我國東部地區人口在遷入量上占有絕對優勢，遷入人口占全國遷移總人口的比重達到了82.4%，西部中部分別僅占12.1%和6.5%。

其中，北京、上海、天津三大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。六普期間人口凈流入規模最大的五大的省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部在東部。

五普期間，山西還是凈遷入城市，但第六次普查時，它已經變成了凈遷出城市。這也是很多中部地區城市的“通病”，甚至六普結果顯示，中部區域首次成為全部凈遷出地區。其中安徽、江西、貴州等城市的凈遷出人口占到了全國的53.6%。安徽的凈遷出人口比重甚至達到15.0%，成為全國最主要的人口遷出地。

這個背景就說明，居住證一旦代替戶籍，那些對人口有極大吸引力的城市，各檔次的人口會越來越多，城市也將變得越來越富有，而那些人口大量流出的城市，則會因此更加凋敝、蕭條。

中國房地產格局將被顛覆

人口的遷徙，也直接導致了房地產市場結構的分化，因為遷徙人口傾向于在遷徙地買房。

中新建投統計數據就顯示，2014年東部地區、中部地區和西部地區實現的房地產銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%。

但值得指出的是，目前的狀況是，遷徙人口通常會在自己原戶籍地也買一套房子。因為遷徙人口的養老、醫療、子女教育等社會保障，還是由原戶籍所在地提供。有時年老父母也不愿意隨子女遷徙。東部地區很多城市房價居高不下，也一定程度上限制了遷徙人口置業，他們中有一部分人會選擇在遷徙城市租房，在老家買大房。

實際上，從這里面可以看出，制約外地人口置業的最大原因，還是“戶籍”，因為無法落戶，就意味著無法享受所在城市的養老、醫療、子女教育等社會保障，這影響著人們生活的方方面面。

邦爺就認識一個安徽來滬的家庭，經過十幾年的打拼，在上海的黃浦區核心地段購買了住房。但去年家里的兒子初中畢業，無法在滬參加中考，不得不回老家念高中。所以，很多時候不是外地人口不愿安家，而是不穩定因素實在太多。

而一旦戶籍制度被打破，居住證人口和戶籍人口所享受的公共服務差別縮小，老家的房子不再是必需品，中國的房地產格局必將產生巨大變化。

選擇在新城市安家買房的人口規模會迅速增長，出售老家房子、遷入新城市買房等情況，也會一夜暴增。

居民財富差距會越來越大

戶籍制度的變化對居民財富的影響，大體邏輯是，戶籍制度改變人口遷徙和置業現狀，影響城市的發展機會，提供教育、醫療等公共服務的能力，以及人均可支配收入等各種指標，這將加劇不同城市的差距。而這些差距很大一部分將體現在房地產市場上，比如房價。城市商品住宅均價的差距，則會進一步拉大以房屋為主要資產的居民，賬面財富價值的差距。

那么，我們具體來看下各大城市的公共服務能力、人均收入和房價間差距有多大。

以同是直轄市的上海和重慶為例。上海2015年國民經濟和社會發展統計公報顯示，上海的一般公共預算支出6191.56億元，以上海去年2415.25萬常住人口計算，人均公共預算支出達到2.56萬元。其中僅醫療衛生與計劃生育支出總額就達303.46億元，人均獲得的醫療衛生財政開支高達1256元。以上海擁有的執業醫師數量，可以做到每240多人就擁有1位醫生。

官方數據顯示，重慶2015年政府的一共預算支出3793.8億元，按常住人口3016.55萬人計算，人均財政支出僅1.26萬出頭。執業醫師和執業助理醫師6.10萬人，平均接近500個重慶市民才擁有1個醫生。高等教育毛入學率方面，上海2012年已超70%，重慶2015年為40.5%。

另外，官方數據顯示，西安2015年全市居民人均可支配收入27845元，重慶20110元，蘇州42987元，上海49867元。

無論是教育機會、醫療資源，還是更多公共服務投入，直轄市間的差距尚且這么大，何況直轄市和普通省會城市、省會城市和普通二級城市之間的差距。這種城市間的貧富分化，作用于城市公共服務投入和優劣的效果會非常明顯。

公共服務能力對吸引人口，特別是吸引人口安居置業，非常關鍵。由此，我們可以看到，近期很多東部城市，新房均價不斷創新高，而西部城市的住宅價格不僅低位徘徊，有的甚至出現了下跌。

3月份的“70個大中城市新建住宅價格指數”就顯示，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、南京、廈門等東部大城市房價同比漲幅在10%以上。中西部除了重慶、西安、蘭州上漲外，昆明、貴陽、銀川、包頭、呼和浩特等城市房價都同比下跌。

城市人口爭奪戰將加劇

“城市對人口的爭奪戰未來將進一步加劇。”《地產大數據之人口遷徙 零和博弈下的城市戰爭》中的觀點，邦爺表示認同。

短期來看，那些收入較高、財富較多的高凈值人群，更傾向向東部發達城市遷徙。專業能力、財富等級較低的人，則傾向留守自己所在的城市。這不僅會加劇人的貧富分化，也會增加城市間的優劣差距。因為失去了以專業人員、精英人群為代表的高收入人群，城市的經濟增長潛力會受到嚴重的挫傷。

而對多數以房屋為主要資產的中國家庭來說，這場城市“戰爭”的輸贏，很大程度上會影響家庭的財富。

未來，不同城市的房屋均價注定將進一步的兩極分化。能否在這場城市戰爭中，最終成為勝者，不僅對地方政府是一個巨大的挑戰，也將影響到多數房屋業主和開發商的切身利益。然而，能在這場“戰爭”中贏得勝利的，終將只是少數。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波