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每經記者 王杰

“北京通州商辦物業最嚴限購限貸”的子彈，終于出膛。

5月5日，北京市住房和城鄉建設委員會官網上掛出《北京市住房和城鄉建設委員會北京市通州區人民政府關于加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》）。關于通州區商務型公寓，出售對象為居民家庭的，《通知》要求必須符合以下條件之一：1.沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士。2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。3.在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

哪些家庭無法購買通州區商務型公寓？《通知》指出：1.已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。3.無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。居民家庭購買的通州區商務型公寓，核驗購房資格時計入該家庭的住房套數。

去年住宅已加碼“限購”

《通知》還表示，關于通州區商業、辦公項目，新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業單位或社會組織。

文件發布前已由居民家庭或個人購買的通州區商務型公寓和商業、辦公項目，再次出售時可按原規定執行。通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理其他規定不變。

其實，早在去年，通州區的住宅就已經加碼限購。

2015年8月14日，北京市建委發布《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，對通州樓市進一步實行限購政策，對于京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭，都不能在通州購房。

限購升級的原因，是“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息，讓當地房價扶搖直上。我愛我家的統計數據顯示，2015年4月，全北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600~700套，飛升到2000套以上，對北京全市而言，成交套數比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

2015年7月10日，北京市委、市政府通過了《關于貫徹落實<京津冀協同發展規劃綱要>的意見》，其中提出要“聚焦通州，加快市行政副中心建設”。喧囂十年的北京行政副中心，終于落定通州。

副中心概念的熱炒引起相關部門關注。隨后的8月3日，北京市住建委主任徐賤云做客北京城市管理廣播“市民對話一把手”節目時回應稱，要加強通州區房地產市場的監測分析，會同屬地部門密切檢測通州區的房屋成交情況和價格情況。

徐賤云指出，在通州區要嚴格執行現有的各項房地產調控措施，特別是商品住房的限購政策；嚴格執行個人轉讓商品住房，非滿5年、不是唯一住房要征收20%所得稅的政策。

此外，還要加強土地市場的秩序管理，加大執法查處力度，增強再售項目檢查，監管房地產經濟機構。對投訴比較多的項目實行綜合執法，嚴厲打擊捂盤惜售、惡意哄抬房價等行為。

住宅限購轉移投資需求

通州限購升級，冰封了當地住宅市場。《每日經濟新聞》記者在彼時實地調查，通州的住宅購房需求向廊坊“北三縣”轉移。同時，通州區商住、商業和辦公物業也提前迎來了“春天”。

《每日經濟新聞》記者從第一太平戴維斯研究部得到的數據顯示，北京通州區2015年6月（去年限購前）的散售成交套數，商業和辦公分別為30和67套，成交均價上，商業為34098元/平方米，辦公為19584元/平方米；而今年3月份，商業和和辦公則分別散售成交75和244套，成交均價上，商業為46098元/平方米，辦公為26753元/平方米。

北京市房地產協會秘書長陳志在其微信公眾賬號“京房字”中表示，新政規定，通州區商務型公寓（【京房字】提示，這不是商住！這是一種只在通州五河交匯處存在的新類型房屋性質！）參照本市商品住房限購條件，只有三類人群可以購買通州區商務型公寓。據通州區政府相關人士介紹，這一舉措，是基于商務型公寓本質上屬于區域性居住資源，屬地政府有責任加強統籌管理安排，擠出這部分投機投資需求，有利于保護和滿足在該區域實際工作和生活家庭的居住需要，服務區域發展。

上述公眾號還指出，去年8月出臺《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州區住房市場過熱勢頭。但在非住宅市場，包括商務型公寓，以及規劃用途為商業、辦公但開發設計或改造成具有獨立廚衛、上下水等用于居住的項目，還存在投機炒作。商業、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個人，不僅減損區域未來產業承接能力、發展空間，也會帶來人口大量無序涌入的隱患，影響城市副中心的長遠發展，有必要依法予以規范。

中原地產首席分析師張大偉分析，升級版的通州商住限購，因為要求企業購買，將影響起碼60%-80%的成交。其次，對于商務型公寓來說，目前只有部分項目有，存在于運河核心區，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規劃為商業或者寫字樓。這樣來說，未來這些項目都需要銷售給企業。另外，目前通州市場的整體庫存較少，而且最近幾年土地供應少，整體看，對項目的價格打壓不會太冒險，但成交量的大幅度下調，將抑制價格快速上漲的可能性。最后，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1萬-2萬套，整體看，這些項目將受到影響。

陳志認為，新政充分體現了中央“分類調控、因城施策”的思路，著眼大局、立足實際、對癥下藥。商業、辦公類項目的配置，是為未來產業發展提供載體和物理空間，要有利于大眾創業、萬眾創新。