（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle） 最近，信達(dá)地產(chǎn)在滬、杭屢搶高價地。外界說，這是他的品牌營銷；也有人說因為他有靠山、不缺錢；還有人則說，他就是錢。 某公眾號就曾聲稱，信達(dá)拿地的融資成本只有2%。但經(jīng)邦地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信達(dá)拿地的實際融資成本，超過8%！信達(dá)實際上是在高利貸舉債進(jìn)行開發(fā)。 那么問題來了，他為什么要這樣做？要知道，有傳言說信達(dá)還將斥資百億拿地，他hold得住嗎？ 信達(dá)如果要回答，答案肯定是yes，因為它還會告訴你，敢高利貸舉債反映的是中國未來貨幣趨勢。 融資成本不便宜 我們先來看看信達(dá)拿地的具體融資情況。 “信達(dá)拿地融資利率低至2%”這句話從某公眾號一出，就引發(fā)了外界一片嘩然。 雖然此前有報道稱，個別最優(yōu)質(zhì)的上市房企或國有房企，可以拿到貸款基礎(chǔ)利率，銀行甚至可以做到倒貼價支持他們。 但“2%”的借款利率，比央行的基準(zhǔn)利率及銀行貸款基礎(chǔ)利率（LPR）還低？果真如此嗎？ 邦地產(chǎn)記者詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，2014年信達(dá)地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為9.15%，截至2014年底融資余額為201.5億元，除了銀行貸款之外的信托、基金及其他類融資余額逾130億元。 截至去年底，信達(dá)地產(chǎn)的融資余額逾326億元，整體融資成本為8.07%，同比下降1.08個百分點(diǎn)。 可以說，相對于萬科等標(biāo)桿房企，信達(dá)地產(chǎn)的融資成本要貴很多。 盡管2013年及之前多個年份，信達(dá)地產(chǎn)并未公開披露其融資成本一項，但在房地產(chǎn)再融資持續(xù)封閘的情況下，信達(dá)地產(chǎn)與其他房企一樣承受著較高的融資成本，試圖借助信貸、信托、房地產(chǎn)基金、資管計劃等多種融資方式，不斷優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，以降低融資成本。 資金需求旺盛 去年，信達(dá)地產(chǎn)分三期發(fā)行了30億元中期票據(jù)，總和融資利率位于5.5%-5.8%之間。今年以來，信達(dá)地產(chǎn)又發(fā)行了30億元公司債，綜合融資利在3.5%-3.8%之間。 信達(dá)地產(chǎn)通過發(fā)行中期票據(jù)和公司債，暫時緩解了其資金需求，但信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率仍居高不下。 截至去年底，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.24%，但到今年一季度末已攀升至83.96%。 去年以來，信達(dá)地產(chǎn)曾試圖通過定增股份融資20億元，擬投向合肥、重慶與寧波3個地產(chǎn)項目，盡管中途也曾下調(diào)了發(fā)行價等定增修正版，但今年2月份，該定增再融資預(yù)案被證監(jiān)會終止審查。 記者注意到，信達(dá)地產(chǎn)并未放棄推進(jìn)上述定增再融資預(yù)案，其稱待中止審查因素確認(rèn)并消除后及時向證監(jiān)會申請恢復(fù)審查程序并繼續(xù)推進(jìn)。 不過信達(dá)地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴邦爺，目前公司財務(wù)狀況良好，資金也很寬裕。只不過，他們拿地已經(jīng)完全被妖魔化了，這其實本身是一種市場化行為。 敢拿地因為有靠山？ 可以看出，信達(dá)地產(chǎn)本身的資金情況似乎不足以支撐它大舉造高價地，因此很多人相信，它敢，因為有靠山。 截至目前，信達(dá)地產(chǎn)的控股股東為信達(dá)投資，但背后的實際控制人為總資產(chǎn)逾7000億元的中國信達(dá)。 從2014年開始，信達(dá)地產(chǎn)開始主動融入到中國信達(dá)系的業(yè)務(wù)協(xié)同之中，還專門成立了投融資部，以承債式收購嘉粵集團(tuán)旗下5個房地產(chǎn)項目100%的股權(quán)。 值得一提的是，上述一攬子股權(quán)交易對價為零，重組債務(wù)本金總額為22.57億元，重組寬限期三年，重組寬限補(bǔ)償金年率為10.4%；中國信達(dá)廣東省分公司另享有項目全部開發(fā)收益的15%。 如果說上述協(xié)同可歸類為中國信達(dá)支持信達(dá)地產(chǎn)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的話，那么中國信達(dá)與信達(dá)地產(chǎn)之間的投融資關(guān)系力度也不容小覷，更值得外界關(guān)注。 2016年3月24日，信達(dá)地產(chǎn)董事會審議通過了《關(guān)于關(guān)聯(lián)法人與公司進(jìn)行債務(wù)重組，委托貸款，信托貸款，擔(dān)保增信，資產(chǎn)收購和出售以及共同投資等關(guān)聯(lián)交易的議案》，該公告雖僅是一項議案，看似不太起眼，但外界看來，這背后意義非凡。 信達(dá)地產(chǎn)公開說，預(yù)計中國信達(dá)及其關(guān)聯(lián)人通過收購第三方對公司債權(quán)后與公司債務(wù)重組、共同投資，提供委托貸款、信托貸款、擔(dān)保增信等事項，期限不超過3年，其為此提供連帶擔(dān)保等。該交易預(yù)計金額（其中增信業(yè)務(wù)以增信擔(dān)保費(fèi)計）不超過200億元。 上述議案的意思，通俗地講就是，如果信達(dá)地產(chǎn)向第三方借錢用地拿地或開發(fā)項目，一旦遇到流動性緊張，中國信達(dá)及其關(guān)聯(lián)人將收購該債權(quán)，向其發(fā)放最長3年的委托借款、信托借款等。 去年，上述交易預(yù)計80億元，實際執(zhí)行金額70.62億元，2014年實際執(zhí)行額度32.57億元。 從具體來看，去年信達(dá)地產(chǎn)通過中國信達(dá)旗下寧波達(dá)泰基金融資34.8億元，期限4年，年利率7.83%。信達(dá)地產(chǎn)還通過中國信達(dá)絕對控股的金谷信托定向融資5億元，期限2年，年利率8.85%。 除了債權(quán)型表內(nèi)融資之外，信達(dá)地產(chǎn)試圖借中國信達(dá)系的金融資源發(fā)力表外投融資。 按照上述提及的信達(dá)地產(chǎn)與中國信達(dá)及其關(guān)聯(lián)人達(dá)成的一系列交易議案，3月26日，信達(dá)地產(chǎn)擬借此便利進(jìn)行表外融資孵化項目，以降低負(fù)債率，發(fā)力金融地產(chǎn)，申請200億元的房地產(chǎn)私募基金投資額度，包含房地產(chǎn)基金、并購重組基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、定向增發(fā)基金、新股申購基金等。 難怪，有很多人相信，擁有財政部直屬央企身份的信達(dá)，敢于高利貸舉債，也許反映的是中國未來貨幣趨勢。 昨天，易居中國執(zhí)行董事丁祖昱就表示，五年后上海房價還會再翻一倍，目前多數(shù)的高價地屆時都能掙錢。 ?更多地產(chǎn)內(nèi)幕、更多消息交流，請掃描邦地產(chǎn)粉絲群吧！