每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

中國人民銀行行長周小川前日在回答IMF總裁拉加德提問時表示,中國面臨一些問題，需要應用供給側政策來解決，其中就包括房地產市場庫存量過大。

在目前中國的房地產庫存中，商業地產的庫存是最嚴重的。來自國家統計局的數據顯示，截止今年5月，辦公樓和商鋪的待售面積較去年同期有兩位數以上的增長。

但現在，“解藥”來了——資產證券化，而且預計這解藥藥性將非常猛！2500萬平、數萬規模、數萬億資產…這背后的邏輯，聽邦爺告訴你！

可證券化甲級寫字樓超2500萬平

資產證券化可能是重新塑造房地產商業模式，特別是商業地產格局的要素。

高和資本合伙人周以升在“中國商業地產資產證券化合作發展峰會”上說道，單單北京、上海、廣州、深圳等一線城市的甲級5A寫字樓的存量就有2500萬平，如果加上酒店、停車場等，核心商業地產的資產將達數萬億。

如此等級和規模的市場，猶如一座大金礦，等待人們挖掘。

根據萬得數據，房地產直接相關的資產證券化產品，已經有471億元，品種涵蓋了私募REITs，準REITs、資金收益權證券化，物業費證券化、購房尾款證券化等等。

邦爺之前介紹過，新城控股推出的第一款公開發行的商業地產REITs。這款REITs產品采用“優先-次級”的結構設計，其中優先A類資產預計發行規模為5億，優先B類資產預計發行規模為2.5億，次級資產支持證券預計發行規模為3億，累計發行規模10.5億。

雖說只有10億左右的規模，但這款產品給了業內一個關于資產證券化的啟示和模板。

要知道，截至目前，中國資產證券化產品累計發行量已經超過萬億。2015年全年發行超過6000億人民幣，同比增速接近90%，可謂冠絕全球。

伴隨商業模型的成熟和高效模型的推廣，加之未來物業租金收入上升、商業地產本身升值、通貨膨脹等各因素帶動，REITs持有的地產資產將不斷增值，提升主要收入來源，提高投資者分紅，在整個商業地產REITs的市場前景和預期都非常可觀。

商業地產的“去庫存”利器

戴德梁行董事、華東區估價及顧問服務部主管、中國REITs聯盟理事顧悅如在討論“國有企業資產證券化的實施路徑”這一話題時說，目前國內商業地產資產證券化路徑有三條:

一是輕資產的證券化，主要通過質押物業租金收益進行的融資目的資產證券化，例如近期中航信托發行的“中航紅星愛琴海商業物業信托受益權資產支持專項計劃”；

二是重資產的資產證券化，主要通過保留回購權的物業真實出售實現證券化，如蘇寧云商前后發行的三期類REITs；

三是海外發行REITs，如北京華聯新加坡上市等。

中信證券投資銀行管理委員會總監俞強表示，資產證券化對企業短期來說，可以提升ROE，降低杠桿。從中長期來看，對企業擴大實際控制資產的范圍以及服務范圍、轉變商業模式、資產管理以及把握并購機會都有利好意義。

不過，目前能夠像新城青浦吾悅廣場這樣，能提供高租金收益的商業地產還不多，市場需要國家對商業地產租賃減稅，才能讓有更多這種高收益、投資風險小的產品推向市場。

但周以升認為，估值一般的物業能通過私募REITs將資產轉到表外，讓開發商實現出表。與此同時，對物業改造，通過3-5年的時間使其變成一個成熟物業，最終對接公募市場。這樣就可以盤活一些較差的資產。這不僅有利于一線城市的核心資產，更有利于二線、甚至三線城市，流動性較差的資產。

周以升在峰會上表示，資產證券化對房地產有兩個意義，一個是依靠資產增值和結構化評級獲得一個高評級，同時通過流動性來獲得流動性溢價，優化企業的融資成本和資本結構。

二是權益類的證券化發展，以私募REITs和REITs為代表，可以盤活開發商的資產負債表，盤活其資產空間。

“這兩方面的探索，都有利于開發商重新塑造其商業模型。”其表示。

從目前來看，房地產企業有非常強的動力做輕資產運營，商業地產資產證券化擴大規模的預期也很強。但向個人出售的商用房數量，未來極有可能會比現在少很多，商業地產的散售市場也將因此迎來供求逆轉，這些因素都將有利于商業地產價格的長線走勢。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。