每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 蔡雅蕓     

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 

3月26日晚上，北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對商住項(xiàng)目進(jìn)行了全面規(guī)范。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，公告第一條明確規(guī)定：商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽５诙l規(guī)定，房企新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，本次政策將直接影響北京至少60萬套物業(yè)，可以預(yù)見商辦成交量將大幅下滑。

填平監(jiān)管縫隙

從近日諸多城市啟動(dòng)的限購令看來，大多是對住宅的限制，而未納入限購的商業(yè)項(xiàng)目則吸納了極大的市場需求。

北京“326”商住新政則填平了這一調(diào)控空白。新政中具體要求，商辦類項(xiàng)目最小切割單元?jiǎng)澏ㄔ?00平方米；銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，而非個(gè)人；個(gè)人購買再上市商住物業(yè)時(shí)，要求名下無房且繳納五年社保或者個(gè)稅；商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款；對于開發(fā)企業(yè)，全面禁止“商改住”，中介作為機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳商辦房屋可以用于居住。

一般意義上，投資商辦類的項(xiàng)目是對資金進(jìn)行投資配置，根據(jù)張大偉表述的“目前市場上商辦類物業(yè)大約有50～60%是直接銷售給個(gè)人的類居住類物業(yè)”中可以發(fā)現(xiàn)，個(gè)人雖然無法購買仍在建、在售的商辦類項(xiàng)目，但仍可以購買再上市交易的物業(yè)，但新政對購買二手商辦的要求嚴(yán)格，也就嚴(yán)格限制了商辦物業(yè)的流通屬性，使得投資難以變現(xiàn)。

更嚴(yán)格的是，新政將金融杠桿從個(gè)人購買再上市商辦物業(yè)中割離，對投資客而言無疑是個(gè)巨大的打擊。

北京“326”新政的懲罰也十分嚴(yán)厲，對于違規(guī)操作商改住的開發(fā)企業(yè)，將被國土部門收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信；對于違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，將注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

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