近期，作為國家級貧困縣之一的安徽阜陽臨泉縣又多了一個稱號，即全國唯一一個“限房價、限地價”的國家級貧困縣。3月下旬，臨泉縣政府發布《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓“限房價、控地價”實施意見》，意見規定，原則上全縣毛坯房和精裝房售價不得高于每平方米5200元和6000元。制定土地出讓底價和最高限價，達到單宗土地出讓最高限價且仍有2家或以上競買人愿意繼續競價或報價的，拍賣進入“搖號”階段，抽中的號碼即為對應的地塊競得人。

儼然，臨泉縣的“雙限”措施堪比熱點城市。慣性中，從樓市的角度看三四線城市，特別是貧困縣，那一定是庫存壓頂、爛尾遍地、樓市低迷。但是，就是這樣一個貧困縣，今年2月的房價達每平方米6143元，比去年2月上漲28%，比肩貴陽、南寧等大城市房價。與周邊其他貧困縣比，臨泉房價要高出2000~ 3000元。在省內，臨泉的房價僅僅比省會合肥、長三角內的蕪湖以及旅游區黃山三大發達區域低。

即便是這么高的房價，也不一定能買得到。截至今年2月底，全縣商品住房庫存只有340套，去化周期也就1個月，這大概是全國庫存周期最短的縣了，排名第二的是合肥，去化周期為1.4個月。目前，全縣在售樓盤只有8個，一個新盤放出來，周末兩天就賣完了。

臨泉縣貧困人口占全省的5%，占阜陽市的25%。2016年，臨泉縣城鎮人均月可支配收入不足2000元，農村人口可支配收入則不足1000元。收入如此之低，為何房價暴漲、一房難求？

對于房價暴漲，臨泉官方給出的解釋是，龐大的人口基數和市場需求，再加上近兩年征地拆遷力度不斷加大。確實，臨泉是全國人口最多的縣（237萬），在推進城鎮化和國家去庫存政策實施近3年的情況下，龐大的人口基數確實是住房需求的“蓄水池”。但是，內地省份如河南、湖南、四川等，人口大縣有很多，但房價都在4000元左右，緣何臨泉的房價要高出50%呢？

筆者認為，有兩個最主要的原因，即外出務工人員返鄉置業以及短期內棚戶區改放量。

今年春節前后，返鄉置業工作又上新臺階，帶動三四線樓市全面回暖。凡是經濟相對落后的人口大省，轄區內的三四線城市返鄉置業購房都異常火爆，比如安徽馬鞍山、湖北宜昌、湖南岳陽、廣西桂林等，春節后樓市成交量均翻倍增長。2016年，臨泉勞務輸出80萬~100萬，占到阜陽市的50%，臨泉縣在今年春節全國返鄉置業的熱潮中最火爆。即便外出務工人群中的1%返鄉購房，創造的需求量至少也有4萬~5萬套。但是，2016年全縣商品住房銷售才5685套。

今年一季度，臨泉縣樓市成交量翻倍增長，3月份更是暴增了388%。為何返鄉置業在臨泉最火爆呢？

一方面，阜陽籍務工人員打工，一般去往上海或鄰近的河南鄭州。近兩年來，這兩個城市房價翻了一倍，務工人員無法扎根。而就業地房價上漲，讓他們看到了巨大的財富效應。

另一方面，就業地房價暴漲帶動農民工工資上升，臨泉當地統計部門的數據嚴重低估了臨泉整體的收入水平。最后，鄭阜高鐵將在2019年通車，臨泉位于兩個城市中間，也利好回鄉置業。

另外，臨泉是全國文化先進縣，全縣上下都重視教育。因此，大家都會將小孩送到縣城讀書，租房、買房的需求也就自然來了。縣城租房市場非常發達，多數買了房的務工人員會將房子租出去，這也讓樓市更加活躍。

短期內棚戶區改造放量，造成被動需求增加，這是臨泉縣房價上漲的另一個原因。“十三五”期間，國家消除貧困力度加大，這與去庫存、“棚改貨幣化”等政策形成疊加。作為國家級貧困縣的臨泉，自然在棚改上力度很大。為降低房價上漲后的拆遷成本，2016~2017年，臨泉縣棚改迅速放量，拆遷面積分別為192萬平方米、351萬平方米，產生近10萬人的被動住房需求。2016年，縣城人口由21.1萬增至33萬，城鎮化率由18.9%提高到26.6%，城區及城郊大量存量房被拆掉。

但是，安置新房供應周期太長、配套較差，多數人選擇貨幣化安置。于是，需求短期內迅速放量，而城區供應不足，房價暴漲也就在情理之中。問題是，類似臨泉的縣域購買力是有限的，但需求已然提前和過度釋放、炒風漸起。

近期，臨泉開始大規模供新地，一季度就出讓了13宗，棚改也會在未來3~5年釋放供應。這樣，樓市火熱持續不了多長時間，未來甚至有下跌的可能。棚改貨幣化人為創造需求加上返鄉置業，短期內去庫存效果顯著。但需注意的是，市場回暖后推地又沖動起來，庫存也有可能“去了又來”。

作者：李宇嘉（深圳市房地產研究中心研究員）