成交均價(jià)繼續(xù)走低

中國證券報(bào)記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，近期北京市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)有所降溫。在西城區(qū)金融街附近，有房產(chǎn)中介稱，“在新政前這片都是20萬元/平方米，現(xiàn)在差不多在17萬元/左右。有些重點(diǎn)炒作的學(xué)區(qū)房，每平方米下跌了10%。”比如，對(duì)口宏廟小學(xué)的豐匯園小區(qū)，3月均價(jià)為186979元/平方米，8月均價(jià)則降至166051元/平方米。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月北京鏈家二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌2%，與7月相比跌幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；鏈家二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下跌0.58%，且該指標(biāo)已連續(xù)4個(gè)月下跌。

有購房者向記者表示：“前期房?jī)r(jià)過高，不敢‘出手’?，F(xiàn)在市場(chǎng)平穩(wěn)了，大家不那么躁動(dòng)了，又開始猶豫房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)更低，不想這么快‘出手’。更何況，在多校劃片政策下，我們花了大價(jià)錢也并不一定能上理想的學(xué)校。”

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告也顯示，近三個(gè)月來，作為重要學(xué)區(qū)的北京市東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)房?jī)r(jià)分別累計(jì)下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區(qū)前三位。

從總房?jī)r(jià)來看，北京西城區(qū)師范學(xué)校附屬小學(xué)附近，原本銷量最多的60平方米到90平方米的學(xué)區(qū)房，平均交易總價(jià)下降50萬元到100萬元。而且，房屋降價(jià)具有傳染性，某套房源降價(jià)會(huì)傳導(dǎo)至周圍房子，降價(jià)房屋會(huì)越來越多。

房?jī)r(jià)反彈可能性較低

“近期北京東西城區(qū)房?jī)r(jià)有較大降幅是‘3·17’調(diào)控政策見效的表現(xiàn)。”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才表示，當(dāng)下東西城等地區(qū)房?jī)r(jià)降幅大的原因也包括之前房產(chǎn)泡沫過大，如今市場(chǎng)開始回歸理性。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京二手房8月成交量為7289套，預(yù)計(jì)8月合計(jì)成交7600套，連續(xù)3個(gè)月成交量低于萬套。此前亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年3月成交量曾高達(dá)近2.6萬套。

有房產(chǎn)中介對(duì)記者表示：“房屋交易數(shù)量從五六月開始逐漸減少，到七八月越來越少。”

從房?jī)r(jià)來看，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，北京房?jī)r(jià)在四季度將繼續(xù)下降，但降幅會(huì)逐步放緩直至趨于穩(wěn)定。此次降價(jià)，既與北京市的限購政策有關(guān)，也與逐步推行的租售同權(quán)政策有關(guān)。

“政府會(huì)保持政策的連續(xù)性。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，有必要繼續(xù)維持現(xiàn)有的調(diào)控政策不放松，種種跡象表明，后續(xù)調(diào)控政策會(huì)保持穩(wěn)定。”易居研究院研究員賴勤表示，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策和日益趨緊的金融環(huán)境下，未來半年內(nèi)房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)明顯反彈。

學(xué)區(qū)房方面，房天下副總裁司智認(rèn)為：“北京的住房購買力非常強(qiáng)，無論是剛需還是剛改，學(xué)區(qū)房降溫更多的是行政限價(jià)導(dǎo)致的，并不是市場(chǎng)供求關(guān)系的真實(shí)體現(xiàn)。如果堅(jiān)持現(xiàn)有政策，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格難以反彈，但進(jìn)一步下跌空間不大。”

加快推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)

近幾個(gè)月以來，倡導(dǎo)租購?fù)瑱?quán)以及租售并舉的政策不斷出臺(tái)，對(duì)平抑房?jī)r(jià)以及打擊“炒房”有明顯抑制作用。日前住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

各省市租賃新政也在積極跟進(jìn)：上海接連推出只租不售地塊；合肥提出建立購租并舉的住房制度，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)；杭州支持個(gè)人閑置房源改造，強(qiáng)調(diào)租購?fù)瑱?quán)；南京提出要研究建立承租人權(quán)利清單；濟(jì)南提出取消投資納稅、購買房屋等落戶限制等。

賴勤認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，租購?fù)瑱?quán)體現(xiàn)了政府大力發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)的決心，有助于讓房?jī)r(jià)回歸正常。隨著教育制度的改革和教育資源的增長(zhǎng)，學(xué)區(qū)房將逐漸淡化學(xué)區(qū)概念，房?jī)r(jià)會(huì)趨于合理。

但租購?fù)瑱?quán)面臨難以落實(shí)的困難。胡景暉稱，我國公共資源較為緊張，切實(shí)落實(shí)教育、醫(yī)療等方面的租售同權(quán)尚存難度。近日國土部、住建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生平抑作用。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室研究員鄒琳華表示，由于租售比過高，民營(yíng)租賃企業(yè)很難盈利，需要政府組建國企介入該市場(chǎng)，并輔以相應(yīng)的長(zhǎng)期融資手段支持房屋租賃國企的發(fā)展。比如，發(fā)展以租賃房產(chǎn)為抵押的長(zhǎng)期融資債券及其二級(jí)市場(chǎng)等。由于出租的投資回報(bào)期較長(zhǎng)，政府會(huì)相對(duì)深度介入，并承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。

中國證券報(bào)記者 彭揚(yáng) 實(shí)習(xí)記者 王凱文 張行健