在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次擴儲的良機。中國指數研究院的數據顯示，2017年上半年深圳共推出近28宗土地，規劃建筑面積264.38萬平方米，同比減少8.46%。其中，無推出住宅用地；商辦用地累計推出161.56萬平方米，同比增長17.06%。今年上半年，深圳共計推出商品住宅面積71.15萬平方米，供應面積同比下跌63.97%。

的確，今年上半年深圳土地成交仍以工業和商辦類用地為主。其中，今年年初龍華拍賣一塊商業用地(編號A811-0322)，經過萬科、龍光、中海、金茂、碧桂園和華僑城等房企300余輪的激烈競價，最終被華僑城以59.8億元拿下，折合樓面價約每平方米3.7萬元。不過，深圳住宅用地市場供求兩端仍交白卷，屬近兩年來首次。中國指數研究院表示，未來這種住宅用地冷清局面或將長期存在。

與其他城市不太一樣的是，因土地緊缺且謀求產業發展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地。自2010年起，深圳的宅地供應面積逐年減少，2012年后宅地供應更是一直處在超低位水平。按照深圳“十三五”規劃要求，到2020年深圳工業用地不低于深圳土地30%，或者說劃定了270平方公里的“工業紅線”。有人這么一算：如果計算去除50%的生態線、30%的工業用地，再扣除醫院、學校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。

深圳市規劃和國土資源委員會在今年7月公布了《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》，今年深圳全市將供應建設用地1350公頃，與去年持平。其中居住用地(含商品住房用地和保障性安居工程用地)計劃供應218公頃，同比去年計劃量上升74.4%。只是，其中100公頃來自城市更新，86公頃來自返還用地，32公頃為新增供應。而這32公頃的新增居住用地中，除去保障性安居工程用地等類別，商品住房用地僅有7公頃。

在宅地供應極度稀缺的深圳，城市更新早已成為住宅供應的主力。近6年來，舊改項目已成為深圳宅地供應主要來源。早在2014年深圳通過城市更新供應用地210.59公頃，住宅用地90%以上來自城市更新。對房企而言，與招拍掛土地相比，城市更新項目是個精細得多的活，但對于增加住宅供應而言，城市更新依舊充滿許多不確定性。

此外，深圳市住建局此前組織起草了《關于加快推進棚戶區改造工作的若干措施(征求意見稿)》，提出棚戶區改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售，讓部分市場人士對未來深圳商品房住宅的供應捏一把汗。

其實，早在去年4月，深圳出臺了一份《關于支持企業提升競爭力的若干措施》，提出深圳將從加強產業用地統籌管理、創新產業用地使用方式、實施重大產業項目用地專項保障、加大創新型產業用房建設和供應力度、加大“工改工”改造力度、加快拓展產業用地來源、優化產業用地地價形成機制等多個方面強化產業用地和空間保障。

那么，在工業用地獲得“重視”、城市更新的供應步伐具有較大不確定性的背景下，如何平衡深圳產業發展與住房需求問題？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于深圳市場來說工業用地規模較大，這也在某種程度上說明地方引入企業的決心，后續要對此類土地市場進行改革。第一是對于工業用地的拿地企業適當進行門檻提高，尤其是要引入一些新常態經濟歡迎的產業。第二是對當前住宅用地進行改革，包括提高容積率、加快城中村改造等。只有積極增加此類供地，才能真正解決住房用地不足的問題，也有助于真正降低房價。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，市場關注的角度更應該是目前是否有足夠的經營性用地供深圳的經濟長遠發展，因為這也關系到城市保持人口增速平穩的能力。此外，深圳也提出鼓勵房地產企業規模化租賃經營各類園區(含總部基地、產業園區、大學園區等)的配套住房、商務公寓，其實也可以解讀為未來工業園區內也將有相應的配套住房出現，這是政府緩解市民居住壓力的方法之一。只是，房企要在深圳立足，除非前期已囤積足夠多的土地，不然也只有參與到城市更新中，才能獲取其必須的生產要素。而城市更新耗時較長的問題，當然會增加房企的建設成本，鑒于企業的建設成本多少會轉嫁到購房者身上，對房價來說或許會有上升的壓力。

證券時報記者 吳家明