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每經實習記者 董青枝 每經記者 徐杰 每經編輯 魏文藝

在新存量時代，優客工場、方糖小鎮、WeWork等聯合辦公提供者已進入分化整合階段。9月23日，方糖小鎮與優客工場進行戰略合作，互換股權并合資成立新公司。雙方合作是抱團取暖還是強強聯合？未來聯合辦公的發展趨勢如何？聯合辦公對存量市場又有何影響？

9月26日，在由每日經濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產年會”上，方糖小鎮聯合創始人、COO楊學濤在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示，辦公和商場其實是非常好的業態結合，二者是良性共存的狀態，所以聯合辦公跟商場的結合其實可有效解決商場的存量市場。

                                                   方糖小鎮聯合創始人、COO楊學濤

聯合辦公可解決商場的存量市場

NBD：“新存量時代”時，聯合辦公是如何解決存量市場的？

楊學濤：聯合辦公從一開始就全部是存量資產，現在這個行業接近5000家眾創空間和聯合辦公，沒有一家是用新增資產來做的，已經給社會貢獻了兩年半。

一般來講，現在聯合辦公的來源是商場、工業廠房等。例如商場其實有非常好的配套，辦公和商場其實是非常好的業態結合，這個方式在方糖小鎮、優客工場都得到證明，二者是良性共存的狀態，所以聯合辦公跟商場的結合其實對解決商場的存量市場很有效。

NBD：存量市場對房地產行業原有的主流運營模式、房企競爭格局是否會產生影響？

楊學濤：聯合辦公發展起來后對辦公行業有很大的革新。2年半時間的實踐已證明聯合辦公跟商場、工業廠房等其實是可以有非常好的合作。

存量市場非常強調運營，我們現在也跟碧桂園、大悅城等探索一些更好的合作方式。所以進入存量市場后對我們非常好，對房企來講加上辦公的業態可能是條不錯的出路。

存量市場對房企競爭格局也會產生影響。因為中國的房地產市場是賣方市場，基本上不太考慮營銷、運營問題。但進入存量市場后，運營等問題就變得非常突出，對房企的運營模式、思維模式都會有非常大的改變。

NBD:聯合辦公的盈利模式情況如何？

楊學濤：現在大部分的聯合辦公收益主要來自租金，而創新服務、第三方服務、其他的增值服務再過兩年應該是爆發期，但是在這個階段沒有作為一個指數。有以下幾個原因：第一是一定要有規模，如果沒有一個特別大的連鎖規模則很難從第三方拿到議價，也很難做大規模的推廣，現在大家都是在蓄水池的過程；第二，還取決于大家如何理解這個事物。因為本質上它應該是以房租收益為根基，再來談其他增值服務，不能脫離房地產的屬性來談增值服務，那就本末倒置了。

我相信兩三年后或未來更長的時間，企業的收入結構里增值服務部分的占比肯定會越來越高，甚至能達到50%，但前提是一定要有規模。

規模化發展是大趨勢

NBD: 近日方糖小鎮與優客工場進行戰略合作的初衷是什么？

楊學濤：雙方基于自己對聯合辦公的理解，我們認為規模非常重要，包括它的異地擴張性、全球擴張性，還有整個運營效益，雙方有很強的互補性。所以我們決定在戰略上進行合作，包括互相持股、新成立合資公司來共同運營一些項目、把會員體系打通等，我對這個模式非常看好。

而競爭是永遠都存在的，不管你合不合作。聯合起來也有與Wework競爭的因素，而更多的是基于我們把自己做好。就方糖小鎮來說，最核心的是運營效益，在整個聯合辦公行業里面運營效益應該是最高的，而優客工場在全國擴張性方面做的是最好的，所以兩家合作不是抱團取暖，而是強強聯合。

接下來雙方會將各自的優勢做一個更大的整合，把各方面的包括租金收益、會員服務、網店擴張、資本市場完整的做一個融合，把它做得更好。

NBD:方糖小鎮的戰略布局及目標是什么？

楊學濤：聯合辦公行業的爆發點肯定是在一定規模之后，其實規模是任何做這個行業的人避不過去的話題，只是大家在發展規模的時候選擇的路徑不一樣。有的全部鋪開，而方糖小鎮選擇的是從上海到北京到成都，未來也一定會布局華南等地。

所有想做行業前3名的企業一定都是全國布局，甚至國際布局，只是路徑、時間段、戰略選擇的重點不同。對于方糖小鎮而言，希望通過各種辦法，不論是規模還是運營效益，都繼續保持前三名的狀態，最終能夠位于在全球知名的行列，這是方糖小鎮的目標。

NBD：聯合辦公未來的發展趨勢是什么？

楊學濤：聯合辦公未來的趨勢，第一就是規模集中化的；第二就是垂直細分類的、產業化的，比如針對某個大行業的聯合辦公，突出點就是服務于某一個行業，而不是服務于某一個區域；第三是“小而美”的企業。就市場資本的推動來講，規模集中化會是最主要的，如果向縱深方向發展，產業化也會是非常大的方向。