每經編輯｜馮穎祎 岳琦    

每經實習記者 馮穎祎 每經記者 岳琦 每經編輯 曾健輝

隨著房產調控的不斷收緊，重點城市房屋交易量和價格都在下降，但這并不妨礙房企的拿地熱情。在一些房企頻頻拿地繼續追求規模時,也有房企另辟蹊徑,通過參與城市更新尋找與城市共同成長的契機。

作為房地產行業一個新興的風口，城市更新近來受到越來越多的資本追捧。怎樣才能選擇到合適的項目？如何實現收益的最大化？近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了城市更新論壇秘書長陳方勇。

城市更新有不同模式

NBD：城市更新和房地產業務的區別是什么？

陳方勇：應該說城市更新還是屬于房地產業務。原來的語境里房地產更多是指住宅的開發銷售，商業、辦公這種持有類型的物業在原來語境里是比較小的一塊。

城市更新都是針對存量物業，更多是基于持有運營這個概念，它是一個大的房地產范疇。不同于原來的新開發建設，它更多是對一些老舊物業的改造。這里面難度更大，除了運營問題還有一個改造問題，它是一個雙重的疊加。

NBD：目前北上廣深的城市更新市場環境怎么樣？

陳方勇：這個要從兩方面看：一方面從市場需求來看，應該是有很多的機會。因為原來很多房屋的功能都已經不符合現在的需要了。比如一些商場、酒店、一些老的辦公樓；另一方面是目前各種政策法規還不完全成熟。現在南方相對成熟一點，北方因為各種原因相對滯后一點。

NBD：房地產企業在城市更新項目中有哪些機會？

陳方勇：這個分為南北不同的做法。南邊以深圳為例，大多是“棚改”，比如華僑城、招商蛇口等做的都是大片區的改造，有的是一些大企業在主導，也有些是市場化的，深圳的市場化比較充分。

北京好多項目最多就是一個園區，比如郎園原來就是個廠區。其實北京像園區這種比較少，五環內機會也不大，比較現實的做法就是改造存量物業。還有一點就是，城市更新和特色小鎮是有共通點的，也可以在北京周邊做一些文章。

REITs將資金引向存量改造

NBD：開發商、投資商和運營商這三類企業在城市更新中誰能起到主導作用？

陳方勇：首先，現在這三個角色基本會混同。比如萬科現在既是投資商，又是開發商和運營商。

從對結果負責的角度，還是投資商來主導更合適。因為他會整體考慮資金的進出，所以由他整體協調就比較合適。

開發商可能更多地參與前階段的工作，而運營商更多是參與后階段的工作，通過投資商把整個事情串起來，就是一個比較合理的一個架構。

NBD：房地產企業做城市更新項目，怎樣才能實現利潤最大化？

陳方勇：利益最大化有短期和長期兩個判斷。上海國創中心有一個10萬平方米的城市更新項目，這個項目可以看作開發商做城市更新的一個案例。

按照原來開發商快現金流滾動的邏輯，這種不能賣，招商又需要相當長一段時間去培養的項目肯定不合適。但從長期收益來看，通過這種方式在一線城市獲得一個具有很好升值潛力的資產又是劃算的。

NBD：您怎么看待城市更新項目的資產證券化？

陳方勇：國內首單長租公寓資產類REITs產品—“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發行，該計劃從報批到審批只有20天。這是一個很重要的導向，就是國家要引導資金從增量向存量、從銷售向租賃轉變。這就需要給投資商一個出口，那就是資產證券化。

資產證券化是一個很好的解決方案，既不會增加更多的泡沫同時又能吸收流動性的，肯定是行業未來的一個發展方向和趨勢。

目前REITs最大的難關就是如何在國內公開市場交易，這個一直是很難突破的，所以現在很多叫準REITs，就是產品只是發行，并不公開交易，是沒有流動性的。

REITs放開的意義就像上世紀九十年代證券市場開放一樣，意味著樓宇的資本市場開放了，然后做存量改造就會吸引大量資金。