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房地產競爭加劇，寸土寸金的一二線城市中心區基本處于無新增土地供應階段，為爭取發展資源，大量開發商將眼光瞄準了城市更新，嘗試與政府合作，獲得發展新機遇。

近些年，萬科在深圳、廣州等地大規模進軍城市更新項目，并于2016年中標廣州恩寧路中段的永慶坊舊改項目，創新“政府主導、企業承辦、民眾參與”微改造城市更新模式。

微改造需高昂改造成本

作為廣州市危舊房集中轄區之一的永慶片區，位于荔灣區恩寧路中段，永慶坊是具有獨特歷史文化的建筑，在城市改造過程中，需要在保留歷史建筑特色的前提下進行修葺，目前廣州萬科已完成對永慶坊的微改造。

《每日經濟新聞》記者現場觀察發現，永慶坊的微改造基本保持了房屋原有輪廓，建筑的歷史感得到保留。

永慶坊項目相關負責人接受記者采訪時介紹，永慶坊遵循“修舊如舊，建新和諧；交通梳理，肌理抽疏；文保專修，資源活化”的原則，對現存的李小龍祖居、永慶大街24~28號兩處文物保護建筑進行結構加固，沿襲傳統工藝，修復屋瓦面、青磚墻、紅磚墻、灰雕、彩塑等傳統元素。

這種微改造模式得到客戶認可，早期入駐永慶坊的商戶告訴《每日經濟新聞》記者，永慶坊具有上百年歷史，這種具備深厚歷史文化積淀的創意園很少見。當初考慮進駐永慶坊也是被其文化背景所吸引，商戶可以利用文化因素對產品進行包裝，提升產品的文化積淀。

雖然這種微改造模式可以傳承歷史文化，但需要付出高昂的改造成本。據了解，永慶坊改造面積約7000平方米，而每平方米改造成本高達1萬元。

永慶坊項目相關負責人表示，永慶坊改造需要對建筑特色進行保護，改造成本在同類型的“三舊”改造項目中是較高的，包括硬件成本、資金成本、人力、運營成本。同時，改造項目的位置、價值、現場建筑改造難度等因素也會對成本造成較大影響。

永慶坊項目位于荔灣老城區，周邊居民多，改造過程中需要盡量避免對周邊居民造成影響，加上多個房屋損壞嚴重，需對原本臟亂差的環境進行整體更新，改造難度和成本均升級。

盈利難題考驗運營能力

高昂的改造成本對于后期運營和盈利能力提出較高要求，據了解，永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期就長達12年半。

需要注意的是，萬科只擁有永慶坊15年經營權，期滿后是將經營權交還政府還是繼續探討新的合作模式尚未確定。如何在15年時間實現盈利，成為運營永慶坊的一大考驗。永慶坊項目相關負責人接受采訪時直言，永慶坊暫時還不是盈利項目，相對于經濟效益，永慶坊更多的是對城市更新、舊城改造和文化保護的一次探索。

據了解，目前永慶坊已進行營業，出租率大約為80%，入駐企業以文創類及科技創新類為主。上述永慶坊項目相關負責人告訴記者，目前永慶坊的收益主要來自于租金，根據15年收回成本倒推租金，目前每月平均租金為100~120元/平方米。

對以租金為主的收益模式，永慶坊商戶在接受記者采訪時表達了擔憂：如果萬科不能實現較好的盈利，未來可能將通過上漲租金來獲得收益，這將加重入駐商戶的壓力。該商戶認為，永慶坊需要進行二次營銷，將更多文化內容進行包裝變現，同時需要獲得資本方支持。租戶希望萬科能把資源放到臺面上共享，大家互相借力，共同探索可能的盈利模式。

記者注意到，為了提升運營能力以及更好利用現有文化背景進行變現，萬科利用李小龍等歷史文化元素不斷活化永慶坊形象，如舉辦音樂會、攝影展、畫展等各類活動吸引人流，擴大永慶坊的知名度和影響力。

萬科云招商負責人曹飛飛告訴《每日經濟新聞》記者，永慶坊是廣州萬科試水城市微改造的首發項目，不遺余力地做好永慶坊項目，有利于打響萬科在城市更新方面的知名度，有利于后續項目的獲取。

據了解，永慶坊僅為恩寧路微改片區的一期試點，政府計劃將繼續發展二、三期項目，萬科將積極參與投標。同時廣州萬科已經拿下增城正果一個老街微改造項目，加碼在城市微改造項目的布局。