每經(jīng)記者｜唐潔 程成     每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近幾年，隨著東南亞一些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速成長(zhǎng)以及城市化、工業(yè)化的快速推進(jìn)，樓市需求不斷放大，并成為不少中國(guó)內(nèi)地房企布局的重點(diǎn)。如碧桂園先后在馬來(lái)西亞、印尼、泰國(guó)等國(guó)家落子，綠地、雅居樂(lè)、富力等也均深度布局東南亞市場(chǎng)。

與此同時(shí)，隨著收入的提高以及對(duì)財(cái)富管理的意愿越來(lái)越強(qiáng)，不少國(guó)人將目光瞄準(zhǔn)海外市場(chǎng)，特別是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，而這部分群體也一度成為國(guó)內(nèi)房企海外項(xiàng)目爭(zhēng)奪的主要客戶。高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資達(dá)到2502億元，創(chuàng)歷史新高。

不過(guò)部分海外市場(chǎng)，尤其是東南亞部分國(guó)家，在政治、經(jīng)濟(jì)等方面仍然存在著一定的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)給重金布局海外地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)房企帶來(lái)影響？會(huì)不會(huì)打消國(guó)人在海外置業(yè)的念頭？

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）近日專(zhuān)訪了致力于海外資產(chǎn)配置的上海北斗投資集團(tuán)CEO程歡。

                                    上海北斗投資集團(tuán)CEO程歡 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 唐潔攝

房企布局海外已“由淺入深”

NBD：近年來(lái)，中國(guó)房企積極布局海外，特別是東南亞國(guó)家，這些項(xiàng)目瞄準(zhǔn)的也主要是國(guó)內(nèi)購(gòu)房群體。外匯政策的收緊是否會(huì)對(duì)這些項(xiàng)目帶來(lái)挑戰(zhàn)？

程歡：近年來(lái)一系列的外匯管控政策并沒(méi)有放松趨勢(shì)。不過(guò)，從我們了解的情況來(lái)看，不管是國(guó)內(nèi)的外匯管制，還是部分國(guó)家針對(duì)外國(guó)投資者的審查或征稅變化，都沒(méi)能讓中國(guó)人的海外購(gòu)房熱降溫。

實(shí)際上，中國(guó)房企“集體出海”已經(jīng)來(lái)到第5個(gè)年頭。像萬(wàn)科、綠地、碧桂園、雅居樂(lè)等多家房企已實(shí)現(xiàn)海外布局。部分企業(yè)有大體量布局，房企海外投資已開(kāi)始“由淺入深”，越發(fā)成熟，并在拓展項(xiàng)目所在國(guó)的客戶方面也取得一定成效。所以，我個(gè)人覺(jué)得房企海外地產(chǎn)項(xiàng)目最終是會(huì)成功的。

NBD：與發(fā)達(dá)市場(chǎng)穩(wěn)定的局勢(shì)相比，東南亞部分國(guó)家動(dòng)蕩的政治局勢(shì)，無(wú)疑會(huì)是海外置業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)。您怎么看這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)海外置業(yè)、以及內(nèi)地房企海外項(xiàng)目的影響？

程歡：政治前景的不確定性會(huì)打擊投資者的信心。以馬來(lái)西亞為例，其大選結(jié)果可能會(huì)影響中國(guó)買(mǎi)家對(duì)馬來(lái)西亞房地產(chǎn)的投資，短期內(nèi)或?qū)е峦顿Y者轉(zhuǎn)入新加坡、泰國(guó)或其他東南亞國(guó)家。但目前還難以準(zhǔn)確評(píng)估其政局變動(dòng)對(duì)中企在馬地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。

不過(guò)，馬來(lái)西亞的簽證、購(gòu)房和教育政策總體對(duì)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)仍有吸引力；我認(rèn)為，這對(duì)中企在馬地產(chǎn)項(xiàng)目影響還是比較小的。我預(yù)計(jì)，中國(guó)在馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)投資以及置業(yè)需求，未來(lái)幾年將繼續(xù)增長(zhǎng)。

海外置業(yè)投資的回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)

NBD：國(guó)人在海外置業(yè)主要出于什么樣的考慮？

程歡：中國(guó)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的偏好是固有的，不但喜歡在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房，在國(guó)外也喜歡投資房產(chǎn)。相對(duì)海外金融資產(chǎn)，海外房產(chǎn)更有安全感，也更能獲得青睞。

海外購(gòu)房的主要需求點(diǎn)是“資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn)”。送子女出國(guó)留學(xué)也是一種需求，這類(lèi)需求的比例逐年增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)低齡化的趨勢(shì)，因此子女海外教育也成為高凈值人群進(jìn)行海外置業(yè)的另一個(gè)重要驅(qū)動(dòng)因素。目前我們掌握的數(shù)據(jù)顯示，高凈值人群在海外置業(yè)的區(qū)域選擇上，“學(xué)區(qū)房”置業(yè)的比例達(dá)到52%，高居首位。此外，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)購(gòu)房者關(guān)注。

NBD：海外購(gòu)房有什么特點(diǎn)？

程歡：目前，大部分中國(guó)投資者青睞總價(jià)在100萬(wàn)至300萬(wàn)元人民幣的房產(chǎn)，在這一區(qū)間內(nèi)的置業(yè)投資占到了海外總置業(yè)率的54.1%。不過(guò)國(guó)家正在加強(qiáng)售匯業(yè)務(wù)監(jiān)管，尤其強(qiáng)調(diào)對(duì)個(gè)人分拆購(gòu)匯方面的監(jiān)管后，對(duì)于打算在海外買(mǎi)房的個(gè)人買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，意味著在海外籌集買(mǎi)房資金的難度增加了。

NBD：近兩年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲較快，回報(bào)率也較高，但海外置業(yè)的回報(bào)率似乎并沒(méi)有國(guó)內(nèi)高。您如何看待海外地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)情況？

程歡：4~5年前在海外買(mǎi)房，很多高凈值人群優(yōu)先選擇英國(guó)、美國(guó)、澳大利來(lái)、加拿大等一些發(fā)達(dá)國(guó)家，他們會(huì)結(jié)合家庭移民和留學(xué)的需求配置房產(chǎn)?，F(xiàn)在這些國(guó)家的房產(chǎn)回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，特別是美國(guó)，以資產(chǎn)配置和保值為主。和國(guó)內(nèi)相比，回報(bào)率并不是第一考慮的要素，美國(guó)的房?jī)r(jià)每年大概有2%~3%的漲幅，年租金回報(bào)率大概在4%左右。

但最近2年，國(guó)人在海外置業(yè)時(shí)會(huì)更加關(guān)注目前相對(duì)貧窮但是很有發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)家和地區(qū)，像一帶一路沿線的東南亞國(guó)家。我也認(rèn)可這種投資思路，我覺(jué)得越南、泰國(guó)會(huì)是不錯(cuò)的投資對(duì)象。像越南的胡志明市，最近2年就表現(xiàn)比較好，房地產(chǎn)年投資回報(bào)率能達(dá)到20%、租金回報(bào)率也能達(dá)到6%~8%。泰國(guó)的曼谷、普吉島、芭提雅，也都有10%以上年化投資回報(bào)率，租金回報(bào)率在5%左右。

NBD：海外置業(yè)需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

程歡：在海外置業(yè)中，投資者要避免過(guò)于盲目或感性。首先，需要熟悉當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境。像一些國(guó)家的稅法要求很?chē)?yán)，投資者有必要聘請(qǐng)或咨詢一些熟悉當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境的專(zhuān)家或?qū)I(yè)服務(wù)公司。

其次，在選取投資標(biāo)的時(shí)，最好購(gòu)買(mǎi)那些投資回報(bào)前景好、價(jià)格真實(shí)透明的房產(chǎn)，而在后續(xù)的出租、托管和出售等環(huán)節(jié)，也需要有專(zhuān)業(yè)公司提供咨詢和服務(wù)。

最后，在交易過(guò)程中一定要對(duì)潛在的交易風(fēng)險(xiǎn)有所準(zhǔn)備。比如貸款，如果貸款申請(qǐng)未通過(guò)，則購(gòu)房者需要有自有資金支付余款的準(zhǔn)備。