每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

在午間發出業績公告后不到半小時，SOHO中國股價震蕩走低，盤中跌幅一度達8%。

“我就是把自己的房子看好，股價愛漲漲、愛跌跌。”董事會主席潘石屹對此一笑了之。

圖片來源：企業供圖

8月17日，SOHO中國發布2018年半年報，報告期內總資產670.38億元，租金收入約8.48億元，稅后凈利潤約10.93億元，同比下降72.5%，總負債320.99億元。

SOHO中國表示，稅后凈利潤的下滑，主要受物業公允價值變化的影響。不少業內人士表示，公允價值增長帶來的凈利潤增長不可持續。

值得一提的是，此次SOHO中國重點提出，經營利潤約15.3億元，同比上升約144%。

不過，一家在港上市房企的CFO告訴《每日經濟新聞》記者，從財務上來說，經營利潤不是一個很常用的數據。這一數據，統計口徑寬泛、涵蓋面廣，一般還包括和主營業務相關但屬營業外利潤，如處置固定資產（即賣樓）等得來的收益。

凈利潤捆綁物業公允值 業內稱“不可持續”

《每日經濟新聞》記者留意到，報告期內，SOHO中國評估增值的歸屬權益股東稅后凈利潤約10.93億元，較2017年上半年的39.82億元，同比下降72.54%。

SOHO中國指出，2017上半年，公司對投資性物業進行了全面重估，產生了較大資產評估增值（約61.55億元）。也即2017年上半年獲得了較高的投資物業公允值，因而凈利潤大幅上漲。

由于市場資本化率的下降，以及在前次評估后租金的大幅上漲，2018年上半年SOHO中國投資物業評估增值約4.8億元，較2017年有所下降。

從SOHO中國的解釋可見，其將凈利潤大幅下降的原因，主要歸結為物業公允值未大幅上漲（即物業評估增值的減少）。

SOHO中國金融與投資者關系總監徐玲表示，項目在建過程中的價值會比較低，接近完工甚至完工當年，物業才會得到相對較高的估值。

潘石屹直言：“項目沒有建成時評估值高低不重要，明年5月項目交付時，評估額自然就會上去。”

“2017年上半年投資物業的公允價值評估增長明顯，所以凈利潤增長；2018年物業公允值下降，凈利潤就下滑明顯。這說明SOHO中國的凈利潤，完全是靠物業增值做上去的。”一資深財務人士向《每日經濟新聞》直言。

安居客首席分析師張波則告訴記者，公允值增長帶來凈利潤增長的模式不可持續。

“自持商業物業的運營會受到市場環境影響，出現較大波動。以公允價值計量的自持物業價值，很難始終保持直線上升趨勢。如果自持物業比重較大，公司利潤總額就可能受到較大影響。”張波直言。

SOHO中國仍在賣樓 3Q暫無上市計劃

《每日經濟新聞》記者注意到，SOHO中國在此次財報發布時還重點強調了，同比上升約144%的“經營利潤”，這一指標包含了SOHO中國賣樓等處置固定資產得來的收益。

不過，有業內人士告訴記者：“物業賣得越多，收租金的業務只會越來越少。”

而在今年3月的2017年業績發布會上，潘石屹曾表態“SOHO中國不會再賣樓”。

不過5個月后，潘石屹似乎沒有了那般篤定：“生意不就是出出進進的嗎，我不敢承諾下一步到底是進還是出。”

財務情況以外，如今不賣樓的SOHO中國，經營情況如何？

資料顯示，SOHO中國上半年總資產670.38億元，租金收入約8.48億元。而現在專做租金收益的SOHO中國，目前最主要的業務或許就是共享辦公業務SOHO3Q。

潘石屹告訴《每日經濟新聞》記者，SOHO3Q的收入，在公司內部占比還非常低，具體數字不方便透露。

對于現今共享辦公行業頻發的兼并收購，潘石屹在業績發布會上明確表示：“我們目前沒有兼并別家共享辦公的想法。”

至于SOHO 3Q的上市，潘石屹坦言，目前還沒有明確時間表。即便是要拆分，也需有一個清晰的規劃和方向，比如未來整合多少租金、占據市場第幾的位置。上市取決于資本市場，等市場好了就會上市。