每經記者｜程成    每經編輯｜魏文藝    

3個月前，如果說哪個城市的樓市最火，杭州絕對能排的上位次。那時的杭州，剛剛實行搖號購房政策，在限價和搖號等政策的作用下，一二手房價的倒掛，意味著搖中一套新房就能“賺”數十萬，甚至上百萬元。

巨大的價差，也讓參加購房搖號的隊伍越來越龐大，萬人搖號購房現象時有發生，個別樓盤的“中簽率”甚至低于4%，買房如同“打新股”，難度也越來越高；而在土拍市場，“溢價率50%+競自持”已成為“標配”。

然而，僅僅3個月后，杭州樓市卻呈現出另一番景象：搖號中簽率普遍升高，部分樓盤中簽率甚至高達90%，而棄選者也越來越多；在土拍市場，底價成交現象也越來越多。

《每日經濟新聞》記者注意到，不僅僅是杭州，近期南京樓市也在上演著類似的場景。種種跡象顯示，兩地的樓市正呈現“降溫”趨勢。那么，土拍遇冷、中簽率提高，是否意味著房地產市場正從“賣方市場”轉向“買方市場”呢？

                                                      圖片來源：視覺中國

樓市降溫？

8月27日，杭州集中出讓主城區3宗宅地。最終，位于祥符東單元、望江單元、四堡七堡單元的3宗宅地，在經過11輪、6輪、1輪競價后，分別以3%、2%、0溢價率成交。這也是今年以來，杭州土拍首次出現宅地同時低溢價成交現象。

而3個月前，杭州的土拍卻異常火熱。

5月30日，綠城交投以溢價率50%+自持2%、總價23億元拿下未來科技城一宗宅地；5月28日，恒隆以119%溢價率、總價107億元拿下一宗商業用地；5月21日，招商蛇口以溢價率50%+自持4%、總價56億元拿下蕭山一宗宅地……

《每日經濟新聞》記者注意到，在7月31日中共中央政治局召開會議提出“合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲”之后，杭州土拍溢價率直接從2位數掉到個位數。

7月，杭州成功出讓了31宗土地，溢價率達到2位數的有14宗，其中溢價率超過20%的有13宗，溢價率最高的為一宗商業用地，達到66%；零溢價的有11宗。到了8月，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，溢價率達到2位數的有2宗，其中超過20%的有1宗，溢價率為26%；零溢價的有15宗。

綜合溢價率也能佐證土地“降溫”的趨勢。7月份杭州土地出讓收入為573億元，綜合溢價率14%。而到了8月份，截至8月28日，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價率下降至4%。

不僅僅是土地市場遇冷，樓市也出現“降溫”跡象。

據《每日經濟新聞》記者不完全梳理，目前杭州市場在售新房項目超過200個，中簽率超過50%的有近50個，其中因認籌數低于可售房源數而不用搖號的項目有20個。中簽率越來越高。

而能真實反映市場價格的二手房價格也出現回調。第三方平臺數據顯示，位于蕭山新城區的某樓盤，目前掛牌價約3.6萬元/平方米，雖較年初上漲近20%，但較5月份下滑近15%。

“現在政策調控越來越嚴，大量新盤集中上市，部分板塊的二手房價格出現松動，很多人都覺得市場在冷卻，不再像4月份剛搖號時那樣盲目參與搖號了，觀望情緒越來越濃。”杭州當地一名購房者告訴《每日經濟新聞》記者，“我也在觀望，等有機會了再入手。”

杭州樓市呈“降溫”趨勢并不是孤立，另一熱點二線城市南京也與之類似。

8月17日，南京市浦口區3宗宅地出讓，平均溢價率僅6%。此外，記者梳理發現，近期個別新開樓盤甚至給出“開盤當天認購，可享房款減免20000元”的優惠。

此外，南京在7月份掛出的土地出讓公告中，取消了此前沿用的“競價達最高限價的90%需現房銷售”等要求，這無疑有利于加快土地開發和住房上市節奏，增加市場供應，緩解房價上漲壓力。

市場整治

《每日經濟新聞》記者注意到，自6月25日住建部聯合中宣部、公安部等七部委，下發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，特別是中共中央政治局在7月31日提出“合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲”后，多地先后密集發布文件，對房地產市場進行整治。

如杭州，7月23日，杭州市住房保障和房產管理局等11個部門聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，提出將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，從7月至12月底，在全市范圍內開展聯合執法，重點打擊投機炒房行為，虛假信息、虛假發布房源行為，治理房地產開發企業和中介企業違法違規行為。對捂盤惜售、變相囤積房源；捏造或散布漲價信息、哄抬房價或房租；開發企業收取備案價外的加價行為；限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款等行為進行查處，進一步整頓和規范房地產市場秩序。

在南京，8月13日，南京市住房保障和房產管理局等11個部門聯合開展專項整治行動，決定從8月至12月底，重點打擊售后包租、虛假廣告、發布不實信息、簽訂陰陽合同、變相捆綁銷售等行為；重點整治開發企業捂盤惜售或變相囤積房源；“首付貸”“首付分期”，捆綁銷售；經紀機構提供“陰陽合同”避稅，發布虛假房源和價格信息；房地產廣告中承諾升值或投資回報等行為，進一步整頓和規范房地產市場秩序。

“限價、調控越來越嚴，讓一些開發商原本認為樓市調整政策會出現松動的預料落空，目前來看，調控不可能放松了。”某房企內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“很多開發商已不再像之前那樣樂觀了。”

多位市場分析人士表示，在當前去杠桿，以及引導信貸資金流向實體經濟的背景下，特別是近期提出要“堅決遏制房價上漲”，以及對房地產市場亂象進行整治后，樓市持續保持著高壓態勢，投機投資需求得到明顯抑制，購房者的市場預期已出現松動跡象，買方市場的話語權越來越大。

“土地溢價率降低，一方面與樓市調控趨嚴，地方政府對地價進行管控有關，另一方面還與開發商對樓市后續走勢不再過于樂觀，以及自身資金實力有關。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，“對購房者而言，隨著限價、市場整治的推進，買方的市場話語權明顯提高；而對房企而言，在銷售端和投資端將承受著較大壓力，需要采取靈活策略，防范資金鏈斷裂風險。”