每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

價值地產年會系列報道|地產人物城市觀

每當夜深燈亮，在“中國夜間燈光全景圖”上，總有7個最亮的點——京津、山東、中部、成渝、杭州灣、福建、粵港澳。

按照學者孫驍驥的說法，這7個區域所代表的城市群，占據了全國總人口的43%、名義GDP的63%、全國總銷售量的56%。而他們，也是“房地產的最后陣地”。

旭輝董事長林中

這一點，旭輝董事長林中判斷得很清楚——“中國未來十年的城市化，會從58%增長到70%，在這個過程中，一線城市相對來說，成長不會那么快了，但弱二線城市和強三線城市會迎來很大的機會。”

房企想抓住城市化的機遇，這一步就要依托大都市圈來布局和改變。

環城布局：強化城市群布局縱深擴容降低風險

城市群是經濟發展的必然形態。東京都市圈已占據日本人口的1/3，GDP的一半以上；首爾都市圈的人口和GDP，也占據了韓國總量的一半左右。

中國亦然，隨著軌道交通不斷跨行政區域的趨勢，交通效率更高、產業聚集更明顯、就業機會也更多，高素質人口被不斷吸入，逐漸形成“城市群”的概念。

幾乎所有房企都已在圍繞城市群做文章。如今旭輝的布局，也以圍繞一線城市的周邊城市群落為主戰場。

林中告訴每經記者，以旭輝上海事業部為例，其不再單純聚焦上海，而是管轄整個環滬區域，包括嘉興、嘉善、太倉、昆山、平湖、南通等，這些點距離上海的車程在2小時之內。旭輝在北京也如此，采取“環京區域”的策略，北京事業部管轄包括天津、廊坊、石家莊等城市。

今年3月和7月旭輝分別于雅居樂和美的置業達成戰略合作，也均計劃在多個城市群達成戰略性合作，重點包括長三角城市群、珠三角城市群、環渤海城市群、長江中游城市群、成渝城市群等。

“單純的一二線城市，只能貢獻全國房地產銷售額的30%，以后或許還有變化。當企業越來越大，圍繞這些重點城市群，開展戰略縱深，是擴大規模、減少風險集中度的必然選擇。”林中表示。

一城一策：產品按需調整拿地量入為出

想獲取城市群的紅利，就需要拿到入場券。林中告訴每經記者，首先在投資上，就要符合城市規律、符合政策導向，確保不漏、不錯、不貴。

“旭輝投資部會持續監控這些城市的地價變動，對每一塊掛牌的土地進行盡調，伺機而動；同時把握城市窗口期，在城市地價下行期，逆周期拿地。并且拿地‘量入為出’，通過經營回款買地，扣掉支付的工程款和各項開支，要基本把每個月買地的錢控制在安全范圍內。”

在布局城市群的過程中，風險控制被放諸首要位置。

在進入都市圈之后，如何才能活下來、且活得好？

林中告訴每經記者，團隊需要做到“一城一策”。

“旭輝現在專門成立的研究室，在全國市場研究之外，各地也有相應的研究人員，從技術面和基本面對每個城市進行分析。基本面包括城價格、供應、需求和政策四個維度；技術面則綜合看一二手房市場，看市場存量和需求量，以及主流產品方向。”

目前根據城市的具體需求，旭輝的產品結構也出現了改變。每經記者就留意到，目前旭輝住宅的主體地位被進一步夯實，并且住宅的結構規劃中，“首置”、“首改”戶型占據了最大比例。為滿足都市圈中不同量級城市客群的需求，旭輝的產品結構正逐漸調整。

“我們現在越來越看得清楚，中國的城市化進程中人口大量地往一二線和城市都市圈聚集，這帶來了巨大的房地產需求。但未來房企競爭更要靠專業、能力、品牌，特別是資本以及資源配置能力。”林中直言。