每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

9月27日，在以“大城無界”為主題的第八屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯(lián)手中國指數研究院重磅發(fā)布《2018中國城市價值白皮書》(以下簡稱《白皮書》)，深度剖析中國城市格局變化及城市群價值，揭示新時代背景下，市場趨勢和房企的戰(zhàn)略新機遇。

“與往年相比，今年的《白皮書》的最大亮點在于從人口、產業(yè)、交通等多個維度對城市群做了深入研究。特別是對產業(yè)的關注，這關系到一個城市未來的發(fā)展。”中國指數研究院3Fang互聯(lián)網集團上海區(qū)域總經理張志杰表示。

《2018年中國城市價值白皮書》重磅發(fā)布 圖片來源：每經記者 張建 攝

大城 | 經濟增長的重要引擎 房地產的主戰(zhàn)場

中國核心城市群的空間格局逐漸清晰：“一帶一路”建設、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經濟帶發(fā)展三大戰(zhàn)略的疊加區(qū)域將是未來最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域。地處三大戰(zhàn)略疊加區(qū)的長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游五大超級城市群是目前中國整體上最具潛力的城市群。

五大超級城市群：11%的國土面積貢獻55%的經濟規(guī)模

《白皮書》對五大超級城市群的格局和產業(yè)特色進行了系統(tǒng)總結：京津冀城市群發(fā)展?jié)摿ν怀觯恢槿浅鞘腥菏?1世紀海上絲綢之路核心區(qū)，承擔海上對外開放及創(chuàng)新升級的使命；長三角城市群是“一帶一路“與長江經濟帶的重要交匯地；長江中游城市群是東中西部產業(yè)轉移最主要的橫向通道；成渝城市群，作為西部大開發(fā)的重要平臺，承擔著長江經濟帶的戰(zhàn)略支撐作用。

其中，五大超級城市群以11%的國土面積貢獻了55%的經濟規(guī)模、47%的商品房銷售面積占比，是我國經濟增長的重要引擎和房地產的主戰(zhàn)場。

《白皮書》指出，長三角、珠三角與京津冀三大城市群的綜合發(fā)展水平具有絕對優(yōu)勢，仍將是未來中國經濟發(fā)展的領頭羊。

城市群產業(yè)格局：群雄并起諸侯爭霸

京津冀城市群中，北京作為科技創(chuàng)新中心，優(yōu)勢在于人才和研發(fā)，當前以生產性服務業(yè)、總部經濟為主，未來集中發(fā)展“知識型+服務型”經濟；天津以港口和沿海優(yōu)勢，發(fā)展“加工型+服務型”經濟，建成高端裝備、新一代信息技術、汽車等六大5000億級優(yōu)勢產業(yè)集群；河北利用人口規(guī)模和重工業(yè)優(yōu)勢，未來產業(yè)集中于培育裝備制造等新興產業(yè)和改造鋼鐵、石油化工等傳統(tǒng)產業(yè)，發(fā)展商貿物流業(yè)。

長三角城市群以“制造業(yè)高地”著稱，其中上海作為資源配置中心和科創(chuàng)高地，技術、品牌優(yōu)勢日益突出；杭州、南京等區(qū)域中心城市地位不斷提升，杭州是我國最重要的電子商務中心，南京則是電子信息通訊和高教科創(chuàng)基地；蘇錫常則主要對接上海，形成先進制造業(yè)和現代服務業(yè)集聚區(qū)，寧波依靠樞紐港地位，經濟實力顯著增強；安徽多個城市因融入長三角城市群將在產業(yè)承接中顯著受益。

房地產市場表現：長三角城市群投資占比占全國比重超15%

長三角城市群投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，房地產投資及商品房銷售面積占全國比重均超過15%。

長江中游、成渝及中原城市群商品房銷售面積均超過1.6億平方米，新房市場規(guī)模大。

珠三角和京津冀城市群受房價、地價影響較大，銷售面積雖不及中西部城市群，但投資占比較高。

無界 | 房企多元化布局仍“在路上”

張志杰指出，“房地產企業(yè)在轉型過程中的多元化布局，仍然存在著許多不確定性。”

“事實上，房地產行業(yè)過去的做法都是簡單粗暴的，隨著市場越來越深入，企業(yè)在服務和運營方面還有很多短板要補。《白皮書》為行業(yè)提供了發(fā)展趨勢和方向的分析，為房地產企業(yè)根據自身優(yōu)勢和特色落地實踐提供了參考依據。”張志杰表示。

百億企業(yè)分化轉型

《白皮書》顯示，不同規(guī)模地產企業(yè)的發(fā)展路徑呈現出不同的分化趨勢：大企業(yè)繼續(xù)提升增量市場份額或轉型綜合開發(fā)運營商，實現產融結合；中型企業(yè)在擴大新房開發(fā)銷售規(guī)模的同時，提升細分領域的運營能力、盤活存量資產；小型企業(yè)將圍繞存量房市場轉型為服務商。

房企多元化發(fā)展衍生多個熱點領域。百億級體量的企業(yè)在縱向上挖潛互聯(lián)網家裝、社區(qū)服務等生活服務型附加業(yè)務，打通上下游產業(yè)鏈，依托平臺化發(fā)展模式的優(yōu)勢，形成產業(yè)集聚效益。

橫向方面，百億級企業(yè)順應政策利好，把握資本參與契機，在市場空間逐漸見頂的背景下，重點布局長租公寓、養(yǎng)老、文旅等存量運營領域，而特色小鎮(zhèn)則成為企業(yè)追求新型城鎮(zhèn)化增量空間的重要選擇。

挖潛行業(yè)新風口

在房地產向新時代轉型升級的過程中，長租公寓、商業(yè)地產、產業(yè)地產、養(yǎng)老地產等特色地產領域已經成為房企挖潛多元化、打造產業(yè)鏈閉環(huán)、實現產業(yè)協(xié)同發(fā)展的行業(yè)價值新風口。

據《白皮書》測算，目前，中國租賃市場規(guī)模為1.38萬億元左右，租賃人口占比為13%，市場規(guī)模和人口占比均遠低于美國等發(fā)達國家，預計到2020年租賃市場規(guī)模將達1.71萬億元。

目前，租賃市場機構滲透率較低。長租公寓作為處于風口上的市場，成為具備巨大市場空間和大量政策紅利的新戰(zhàn)場，吸引了房企、運營商等各路“諸侯”的強勢布局。

然而，長租公寓領域如何輕重并舉、搶占先機？盈利痛點如何破解？《白皮書》通過對優(yōu)秀企業(yè)在項目獲取、開發(fā)、營銷、運營、退出的全產業(yè)鏈條研究，剖析長租公寓項目運作各環(huán)節(jié)的得失，為后來者提供收益最大化、成本管理最優(yōu)化及現金流變現的價值參考。

商業(yè)地產受益于實體零售回暖、雙創(chuàng)政策等利好因素，逐漸從電商沖擊和庫存高企中緩過來，銷售呈現出較高增速。商業(yè)地產運營優(yōu)秀企業(yè)通過優(yōu)化布局、升級產品業(yè)態(tài)，滿足商業(yè)消費轉型升級下的新需求。