每經記者｜蔡雅蕓    每經編輯｜林菁晶    

不限購、可貸款，108套司法拍賣房源入市后在成都房地產市場掀起巨大的關注。

《每日經濟新聞》記者了解到，這批起拍總價5億元的房源位于成都曾經紅極一時的項目——南湖國際社區，多為200～400平方米的大戶型，且單價低于市場價。

但就在即將司法拍賣的前一晚，第一批原定于22日競拍的10套房源卻突然“撤回”。

本指望通過這次司法拍賣清償部分債務的成都森宇實業集團，本就艱難的還債之路是否又起波折？

 

南湖國際社區。每經記者 蔡雅蕓 攝

無人報名第一批法拍房源被撤

記者在21日發現，原計劃在10月22日競拍的第一批10套房源，已被悉數撤回。撤回原因顯示：“申請執行人以與被執行人正在和解為由申請撤回拍賣。”

司法拍賣房因為不受成都限購政策的影響（即不需要天府新區購房資格），加上可以按揭貸款，在現今調控背景下具有較大優勢。

但就此次南湖國際108套房源司法拍賣來看，盡管每套房源都有上千次甚至四千多次的關注次數，但每套房報名競拍的人數卻始終為零。

下一批拍賣的10套房源，競拍時間定為10月26日。

“司法拍賣的房子要自己提前去看房，法院并不對房子是否有瑕疵擔責。”負責執行此次拍賣的四川省成都市中級人民法院工作人員告訴記者。

阿里拍賣顯示：此次南湖國際社區司法拍賣的套數共計108套，分布于南湖國際社區20、21、22、23、32、39、40、41、42棟中，戶型大小在85～442平方米之間，起拍總價在136.7萬元～489.9萬元之間，但多以大戶型為主，100平方米以下的戶型僅有3套。

南湖國際社區曾是成都紅極一時的大盤，位于國家級新區天府新區內的麓山大道2段，緊鄰南湖公園，又有江安河環繞，居住舒適度較高。

正因為如此，南湖國際曾創造下“1年狂賣45萬方，3年賣出10000套房源”的記錄，并有著蟬聯“成都樓市3連冠”的輝煌過去。

如今，在位于天府新區華陽街道的南湖國際社區，記者看到，整個小區分為七期分批開發建設，占地約6000畝，其中一期于2010年交房。

“從成都今年5月限購升級以后，這個樓盤的成交量與周邊幾個樓盤相比還是比較好的，每個月還會成交3、4套左右。”南湖國際社區附近二手房中介的工作人員告訴記者。

然而與調控升級前相比，南湖國際社區的二手房價已經降價了不少。在今年5月之前，南湖國際清水二手房成交單價為1.7萬~1.8萬元，調控升級后，成交單價降到了1.3萬~1.4萬元。

而這次司法拍賣均價在1萬元左右的價格，比市場價有一定優勢，但仍有不少市場人士認為這批房子面積太大，總價較高。

中國華融資產管理股份有限公司（下簡稱“華融”）作為抵押權人，本希望能通過司法拍賣本追償債務，但隨著第一批10套房源的撤回，森宇的債務問題也由此蒙上了一層面紗。

無力償債股權發生變更

成都森宇實業集團是一家成都本土房企，成立于1995年，先后在成都區域開發過“華陽府河音樂花園”、溫江“森宇音樂花園”、牧馬山“維也納森林別墅”、溫江“美茵河谷”、航空港“翰林上島”、雙流“海棠灣”、“海棠公館”、金堂“科瑪小鎮”和“美茵莊園”等項目。從2000年起，連續13年被評為“四川省房地產開發企業綜合實力十強”。

2016年初，五礦信托向青海省高院申請，要求查封凍結森宇集團逾5.1億元財產，此舉曾被外界解讀是森宇資金鏈全面斷裂，爆發債務危機的導火索。

其實早在2015年底，森宇的銷售回款和利潤已無法支撐所需支付的債權方利息。曾有一筆三年期的銀行借款即將到期，銀行方要求森宇將本金和利息一并清償。彼時，森宇的資產負債率為65%，總規模達數十億元，償還本金是幾無可能。

資金鏈出現問題的森宇讓諸多債權方感到擔憂，被大范圍追償債務的森宇無奈選擇停擺公司，對債權方的債務既不還息、也不還本。

如此一來，五礦信托、華融、華夏銀行、興業銀行、農業銀行等多家債權方，只好采取溝通協商、查封資產、司法拍賣等舉措解決債務。

公司近年法律訴訟數據。圖片來源：企查查

2016年1月初，針對市場上的破產傳言，森宇發布聲明承認公司遇到現金流危機，但并沒有破產。

時至今日，森宇仍然存在，仍然停擺，但其公司股權已悄然發生改變。

今年7月25日，森宇的股東由此前的成都錦瑞投資有限公司、成都泰達投資有限公司變更為成都泰達投資有限公司、四川西部華熙置業有限公司。

記者查詢四川西部華熙置業有限公司工商注冊信息發現，其控股方包括了自然人股東趙靈靈以及四川西部置業發展有限責任公司，而四川西部置業發展有限責任公司是四川西部開發投資有限公司全資子公司，四川西部開發投資有限公司（下簡稱“四川西部開發”）背后又有著包括四川信托、四川省國投資產托管有限公司（下簡稱“四川國投”）、北京首都創業集團有限公司（下簡稱“北京首創”）、中國中小企業投資有限公司（下簡稱“中小企業投資”）等七位股東。

作為四川西部開發的大股東，四川國投實際又是國企四川發展的下屬孫公司。在穿透層層股權結構之后可以看到，森宇的未來已經與有國企背景的企業產生了一絲聯系。

圖片來源：企查查

爛尾盤的第二春

除了此次司法拍賣的房子之外，森宇那停工三年、經歷過爛尾和流拍的地塊同樣備受關注。

在南湖國際社區南側另一宗地塊上，可以看到一片裸露著紅色磚墻的建筑工地，記者走近后發現，這片工地無人出入也無人看守。

與一街之隔叮叮當當熱鬧動工的工地相比，眼前這片停工的工地倒是顯得格外安靜。工地外有一片倒掉的工程圍擋，印證了這塊工地無人管理的現狀。

“我是前年過來這邊的，當時這個工地就已經停工了，你看上面的網子都爛了。”一位在附近工地工作的建筑工人告訴記者。

而這片停工已久的工地，正是森宇所開發的南湖國際中心。

該項目自2015年12月開始停工，分為一期錦輝閣以及二期南湖濱江。

今年4月，有錦輝閣業主在地方領導留言平臺反映購買的錦輝閣6號樓爛尾急需解決的問題。天府新區成都管委會規劃建設國土局回復表示，自南湖國際中心項目停工后，曾由天府新區出面協商由項目承建方成都建工集團先行墊資，在2016年9月復工后，因森宇遲遲籌措不到建設資金，導致項目在2017年6月底再次停工。

回顧2012年10月，森宇曾以4.34億元的總價拿下這幅用于建設南湖國際中心的地塊。2013年1月22日，森宇又以2.06億元的總價拿下毗鄰上述地塊的一宗93.7畝商業用地。

如今，在資金鏈斷裂的境遇下，森宇不得不通過出讓資產籌措資金來解決債務問題。

2017年7月11日，上述93.7畝的商業地塊第一次掛牌出讓，但最終因拍賣現場無人出價而第一次流拍。有業內人士對記者說，“森宇賣地的那個時候，很多企業對商業不看好，大家更愿意買住宅用地。”

2017年底，上述地塊再次傳出要掛牌出讓的消息，但最終競拍事宜也不了了之。

2018年的5月29日，上兩宗合計約253畝的地塊經過60輪競價，最終被四川房企藍潤以23.15億元的總價競得。此次拍賣也被也被視為森宇的“一線生機”。

而在拍賣價款之外，藍潤還須另行支付2.5億元，用于南湖國際中心一期錦輝閣1棟至6棟及對應地下室復工續建。

據記者了解，藍潤拿到的，實際是南湖國際中心地上剩余的32萬平米可建面積以及93.7畝的純商業用地。

目前，藍潤這批復工款已支付到位。近日，藍潤還聯手安信信托募集36億資金，專項用于藍潤成都天府新區南湖項目的開發建設。

一位南湖國際中心錦輝閣的業主對記者說，錦輝閣仍會由森宇修建，現在就等著工地復工。