每經記者｜張懷水    每經編輯｜陳旭    

電梯門一開，嘩地涌出十多個身背書包的小學生。而在一旁的樓道里，還有多個家長及兒童顯然是等不及電梯，徑直從樓梯間步行走了下來。

這里可不是某一所學校，當然沒有窗明幾凈的大教室，也沒有寬闊的走廊和樓梯。眼看著從狹窄的電梯過道或是消防樓梯里頻繁進出的孩子們，《每日經濟新聞》記者不禁有些為他們的安全擔心。

這里是號稱北京市校外培訓機構“大本營”的黃莊，而記者所在的大樓只是一幢普通的商品房，居然也云集了各式各樣的培訓班。

而在2018“史上最嚴”的校外培訓機構大巡查壓力之下，行業也進入了重新洗牌之年。就在上月13日，教育部基礎教育司司長呂玉剛在新聞發布會上介紹，截至2018年12月12日，全國共摸排40萬所校外培訓機構，發現存在問題機構27.3萬所，現已整改24.8萬所，整改完成率達到90%。

這也意味著，在教育部摸排的校外培訓機構中，超過一半的校外培訓機構存在各種問題。

就在近日，北京市教委剛印發了《關于開展校外培訓機構集中整改回頭看的通知》。《通知》指出，北京市臺賬內校外培訓機構已全部完成整改，為防止反彈，要求各區開展校外培訓機構集中整改回頭看工作；尤其要重點關注寒假期間，采取隨機抽查、明察暗訪等方式，對整改情況進行復查。

政策高壓之下，校外培訓機構的生存現狀如何？諸多不符合標準的校外培訓機構是否還會采取什么手段來“瞞天過海”？整改的實際效果怎樣？

2018年12月初，此時已經進入寒假期末考前的培訓旺季，《每日經濟新聞》記者以北京市黃莊作為調查樣本，歷經1個月時間，4次實地探訪該地區校外培訓機構扎堆的銀網中心和理想大廈，獨家披露校外培訓機構為逃避檢查紛紛扎堆公寓的真實場景。呈現“公寓式”校外培訓行業從火爆到蕭條的行業動態。

位于海淀黃莊的理想大廈此前一度聚集多家校外培訓機構 每經記者 張蕊 攝

現場目擊：校外培訓機構一度扎堆公寓樓

盡管仲冬的北京氣溫已經進入零下，然而，十號線海淀黃莊站附近的知春路上卻熱鬧非凡。

12月9日，《每日經濟新聞》記者來到被民間稱為北京校外培訓機構“大本營”的黃莊。這是一個號稱不用去公立學校也能在完成K12教育（指學前教育至高中教育階段）所有課程的地方。

記者到達目的地時正值周日中午1點左右，知春路上停滿了汽車，原本的雙車道被硬生生擠成了單車道，靠近馬路牙的一側幾乎成為一個臨時“停車場”，綿延數百米遠。“停車場”旁邊便是銀網中心和理想大廈。

銀網中心距離北京大學附屬中學直線距離不足100米，媒體的多次報道使其名聲大噪。據稱，這里曾駐扎著新東方、學而思、立思辰、高思、杰睿等數十家機構共計上百間教室，能提供學科輔導、特長生培訓、留學申請等“一條龍”式服務。

然而有些蹊蹺的是，記者在實地探訪中發現，銀網中心一樓大廳里的學生并不多，大部分裹著羽絨服、背著書包的中小學生徑直走進了銀網中心隔壁一棟相對更陳舊、大門斜對著馬路的高層建筑——理想大廈。

理想大廈位于知春路111號。根據該樓底層的平面索引圖顯示，這是一座由寫字樓和公寓樓組成的高層建筑，其中1~7層為寫字樓，8~19層為公寓樓。

下午2點左右，記者進入大廈一樓。該樓底層并非開闊式的建筑結構，而是有著一個狹長的過道，過道里擠滿了背著書包的孩子及其家長，目測有20人以上。底樓的3部電梯顯然不太夠用，部分家長開始領著孩子爬起了消防樓梯。

記者隨后跟著一批學生進入電梯內，發現大多數學生按下了11層、12層、15層和16層的電梯按鈕。根據大廈一樓的索引圖信息，這些樓層均為公寓樓。

進入相應的樓層，記者發現每層大約有10戶公寓，分散在電梯兩側。許多樓層中并沒有標注輔導機構的名稱，無法辨別哪些公寓里有輔導班，這些輔導班又輔導什么樣的科目。只能看見學生敲開公寓的防盜門進入房間，隨后防盜門又迅速關上。

在15層，記者剛好撞見一批學生模樣的孩子從1505室出來，該房間內一位中年女子向記者表示，這里什么科目都可以補，主要面向初高中。“我們嚴格按照教程來，不超綱、不超課。”

不過記者在1505室門口并沒有看見輔導機構的名稱，也沒有課程設置和教師情況的介紹。在一樓大廳的平面索引圖中，1505室對應的是北京靈通電子有限公司。

2018年12月在理想大廈內參加培訓的學生 每經記者 張蕊 攝

記者隨后致電北京靈通電子有限公司，對方表示公司注冊地址在昌平。“公司從未涉足教育行業，也沒有開展過教育培訓類工作。”

記者隨后敲開了1505室隔壁1503室的防盜門，一位自稱是阿蠻英語教育機構的老師向記者表示，這里是該機構的辦公場所，也可以開展一對一教學，每節課400元。“我們在網上也有相應的輔導課程，售價比線下便宜很多。”

而在12層，記者發現，從1201至1205室的整面墻上，都掛著名為“斑馬線韓國語學院”和“貝博尼國際美術教育”等培訓機構的宣傳海報。

貝博尼國際美術教育的前臺人員向記者表示，在2018年12月31日之前，新生報名仍然可以按半年或1年支付的方式繳費，之后只能按照每3個月來交學費了。“按年交學費會有優惠，最多可以打8折。按3個月來交就沒有優惠了。”

記者隨后又來到11層，在1101和1102室能隱約聽見老師授課的聲音，其中1102室外面的墻上懸掛著的是北京天下同文教育科技有限責任公司。

1102室隔壁一家科技公司的工作人員向《每日經濟新聞》記者透露，這棟樓每層至少有3~4家培訓機構，基本上都集中在公寓樓中。“輔導什么科目的都有，有些老師也會過來租房子上課。”

交叉求證：普通住宅涉嫌違規用作經營用途

《每日經濟新聞》記者在實地調查中發現，理想大廈低樓層基本都是寫字樓的建筑結構，但8層以上則變成了每層8~10戶的建筑格局，分散在電梯兩側。每一側大約有4~5戶。有些住戶的墻上還掛有公司的名字或LOGO。

大廈保安向記者透露，樓內注冊的公司比較多，有些公司的辦公地點就設在這里。“樓內確實有輔導機構，但具體在哪一層不太清楚，基本上每天都有學生過來。”

從實地觀察來看，理想大廈中顯然混合著多家公司和機構，并且存在經營行為。那么，理想大廈的房屋屬性如何？是否具備注冊公司、開展教育培訓的資質呢？

經過對多方信源的交叉印證，記者發現，這棟看似商住樓的理想大廈，公寓樓的房源性質很有可能是普通商品房（住宅）。

樓層平面索引圖標識著培訓機構的名稱 每經記者 張懷水 攝

首先，記者在北京多家房屋中介機構均能搜索到理想大廈的房源，且房源性質均為70年產權的普通商品房。

隨后，《每日經濟新聞》記者以買房為由，分別與“我愛我家網”和“鏈家網”等房屋中介取得聯系。

“我愛我家網”的房屋中介張朝（化名）向記者表示，理想大廈雖然看著像商住樓，實際房屋產權性質是商品房。“這是一個獨棟大樓，且樓內沒有燃氣，所以居住條件并不理想。但房子是帶學區、可落戶的。”

鏈家網的房屋中介王宏（化名）則向《每日經濟新聞》記者出具了理想大廈11樓一位戶主的房產證掃描件。

在該戶主的房產證掃描件上，記者看到如下信息——房屋坐落地址：海淀區知春路111號；權利類型：國有建設用地使用權/房屋所有權；權利性質：出讓/商品房；用途：住宅；而在權利及其他狀況一欄，房產證上標注：房屋總層數23，房屋所在層11。

王宏向記者表示，理想大廈8層以上的公寓其實都是普通商品房。由于樓內沒有燃氣，所以許多業主都把房子租給公司或者機構了。“去年在我手上剛出了2套理想大廈的房子，我對這里的房屋屬性是很清楚的。”

為了進一步確認房源屬性，記者隨后又與理想大廈物業方——北京中物理想物業管理有限公司取得聯系。對方工作人員表示，理想大廈的房子只租不售，可以注冊公司。對外報價是5元/平方米/日，包水電。“房子確實是商品房，70年產權。但你如果只是租房，不涉及這個問題。”

既然是商品房，為何能夠注冊公司？國家是否允許在住宅樓內注冊公司？面對記者的疑問，對方并未給予回應，并表示相關信息不方便在電話中說明。

2018年11月，北京市教委曾下發《民辦教育培訓機構辦學標準（暫行）》的通知。該通知明確指出，不得使用居民住宅、地下室作為辦學場所。教育機構的辦學場所，建筑面積應大于300平方米（不含300平方米），其中，教學用房建筑面積不少于辦學場所總建筑面積的2/3。同一培訓時段內生均面積不低于3平方米。

然而，根據北京中物理想物業管理有限公司工作人員透露，理想大廈樓內最大的戶型面積為180平方米。由此可見，校外培訓機構在理想大廈內開展教育培訓，不僅房源屬性不符合北京市教委的規定，且場所面積也無法達標。

北京盈科律師事務所全國合同法專業委員會主任張印富在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，判斷公司、機構是否可以在房屋內開展經營活動，首先需要判斷房屋的用途和屬性。

“如果房屋屬性是住宅，一般情況下是不可以注冊公司、也不允許開展經營活動的。如果住宅改為商用，需提請業主大會討論決定，由業主依法辦理有關手續程序。但這種方式比較繁瑣且難以取得所有業主同意，實際很少出現這種情況。”張印富說。

根據《中華人民共和國物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規定，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

最新動態：學科類輔導機構紛紛搬離

據教育部官網消息，校外培訓機構專項治理行動從2018年2月起分三階段進行。截至2018年年底，應完成攻堅階段的集中整改，2019年起進入建立長效機制階段。

北京市海淀區教委在2018年12月中旬曾發布消息稱，截至當年11月30日，第一批720家校外培訓機構已完成整改。按照計劃，12月15日前，海淀區將以面向中小學生培訓為重點，按照集中力量重點突破，完成黃莊、公主墳、金源購物中心等地區培訓機構的集中整改任務。預計將于12月31日前完成集中治理任務。

2018年12月28日，《每日經濟新聞》記者再次來到理想大廈實地探訪校外培訓機構的治理情況。與當月中上旬門庭若市的情況相比，此刻的理想大廈一層過道中已很難見到學生的身影，取而代之的是一輛搬家公司的大貨車停在大廈門口，陸續有人將大廈里的東西搬到貨車上。

記者來到12層，發現1201室門口貼上了“關于停辦公示”的通知，落款則是北京聚鼎堂教育科技有限公司。通知稱：“為積極響應國務院辦公廳關于規范校外培訓機構發展的意見的精神，本場所已經停止一切學科類的教育教學。”

在1201室隔壁的貝博尼國際美術教育機構，屋內并未見有教師在授課。該機構前臺人員向記者透露，教委要求將營業執照、授課教師基本情況以及課程安排等信息公示，公司已經將這些信息全部貼在墻上了。“大廈里不少教育機構已經停止營業了，主要是場所面積和資質達不到要求。”

記者隨后又來到15層，發現上一次還在集體授課的1505室已經大門緊閉，敲門也無人應答，門口還整齊地堆放著多桶未開封的桶裝礦泉水。在1505室隔壁的1503室，記者敲門后同樣無人應答。

臨近12月底，多家培訓機構已經搬離大廈 每經記者 張懷水 攝

而在11層，記者在12月9日和12月12日兩次實地探訪時均看見有學生進出，但此次回訪，卻發現1101室的門口已經貼上了房屋出租的字樣。11層一位大廈保潔人員向記者表示，近半個月幾乎每周都有人來檢查，許多輔導班已經停課了。“有些公寓是老師自己租的房子，你留下電話，可以幫你問問看。”

理想大廈一樓的保安人員則向《每日經濟新聞》記者透露，目前大廈里僅剩下補習美術和音樂的輔導班，其他的基本都搬走了。“也就是近半個月吧，大樓里經常有公司搬家，有時候晚上都在搬。”

記者隨后致電教育部官網公開電話做政策咨詢，工作人員表示，無論是學科類還是非學科類中小學生校外輔導機構，均適用于國辦80號文（《關于規范校外培訓機構發展的意見》）。這也就意味著，即使是非學科類校外輔導機構，在場所面積、機構資質、教師資質等方面同樣需符合上述《意見》的要求。

此前在2018年12月13日，北京市教委副巡視員馮洪榮在教育部新聞發布會上曾表示，從11月開始，北京市累計向社會公布了校外培訓機構白名單474家和黑名單51家。累計開展執法檢查4782次，對違規培訓機構責令整改943次，依法依規對231家培訓機構實施行政處罰。

馮洪榮強調，尤其是“瘋狂的海淀黃莊”等20個熱點地區，北京市成立了市級督導組，將采取“明察+暗訪”形式進行兩輪督導。目前，第一輪督導已經完成，第二輪督導將在2019年1月進行，以觀察和治理違規機構可能出現的反彈。