每經記者｜每經評論員 薛暉     每經編輯｜魏文藝    

MBA課程里曾流傳過這樣一個案例：

有鞋廠的營銷代表去非洲某部落考查。他發回電報說，此地原著民以光腳為俗，鞋無市場。而另一鞋廠的代表發回的電報卻說，此地原著民以光腳為俗，市場不可限量！

可見，同樣一個現象，卻可以因為預期不同而得出截然迥異的結論。

但正確的結論只有一個，誰看準了，誰就抓住了未來。

大概在七八年前，商品住宅高空置率的話題曾一度占據網絡，挑動著升斗小民的神經。彼時關于空置率的判斷是，中國商品住房供應量已嚴重過剩。房價上漲只是開發商捂盤惜售與炒房客擊鼓傳花的合謀，已然堆積起可怕的資產泡沫！

然而，無論是民間學者在夜幕中數“亮燈率”，還是傳聞中有關部門“查電表”，抑或是高校組織學生入戶調查，都無法回避“小樣本”的技術指摘，進而被斥為“以偏蓋全”。幾年過去了，除極個別地區出現“鬼城”，有房價滯漲，全國主要城市房價仍然漲聲一片。

顯然，無論空置率上升與否，房價持續上漲卻是不爭的事實。

在還沒有限購限貸的年代，有先見之明的溫州人和山西人開始組團炒房。他們進入北京和上海這類一線城市，買下一幢幢的住宅和一層層的寫字樓。炒房團買下的物業，夜間都是黑燈的，但他們不怕“空置”，因為會有數以萬計的新移民和新創業者來接盤。

然而，世間沒有一個趨勢是永恒不變的。所有稀缺的資源都可能過剩，包括不動產。

更何況這兩年中央一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”。

過去30年，不動產增值的邏輯在于兩點：一、經濟增速持續高位；二、人口持續流入城市。

有此兩大柱石，今天的空置房一定會在明天高額變現。

但2019年的天空，已飄來一小團陰云——北京上半年甲級寫字樓的空置率達到8年來最高，租金小幅下調。

這一次，空置率有點令人心慌慌。

世易時移。首先，北京上海不再是人口凈流入的城市，而是在人口衰減；其次，經濟增速放緩遏制了人們的創業沖動。

在過去的20年里，中國的房地產開發商從未真正擔憂過需求。即便是有地方的房子不好賣，也多半是因為當地政府在限購和限貸，只要政策稍一放松，市場就會回暖。他們堅信市場的需求永遠旺盛，只是政府部門在時不時地澆冷水。然而，這盆新的冷水并不是政府部門澆下的。寫字樓是政府限制最少的地產細分業態，而出現供大于求的恰恰是這個領域。

實際上，亮黃燈的并不止寫字樓，還包括長租公寓。這個被認為是房地產新風口的領域，僅僅兩年就迅速退燒，爆雷、跑路、兼并、撤資……就連萬科這樣的頭部房企都開始重新審視自己的長租戰略。

如果說一個開發商在十年前從“空置率”里面讀到的商機的話，那么他就讀懂了未來。今天的企業家，又該從寫字樓空置率里讀出些什么呢？

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網