每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

今日（1月17日），國家統計局發布《2019年1~12月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2019年全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1~11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點；全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1~11月份回落0.8個百分點；商品房銷售面積打破連續兩個月上漲趨勢重回負增長，2019年1~12月累計增速為-0.1%，下滑0.3個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為：“2019年全國房地產開發投資額相比1~11月份略有收窄，進一步體現了房企投資端的微調導向。在所有宏觀經濟指標中，房地產開發投資同比增幅9.9%接近兩位數，依然體現了其在宏觀經濟和固定資產領域的‘壓艙石’作用。預計2020年這一增幅會繼續收窄，但絕對不會下跌。在基建投資發力的情況下，房地產開發投資數據的同比增幅和相關占比會弱于2019年。”

數據來源：國家統計局  制圖：每經編輯 魏文藝

全國商品房銷售額創下新高

國家統計局數據顯示，2019年商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，2018年年末為增長1.3%。其中住宅銷售面積增長1.5%。

值得注意的是，2019年全國商品房銷售額創下新高。全商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速回落0.8個百分點，與上年相比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%。

數據來源：國家統計局

《每日經濟新聞》記者據統計局數據計算發現，2019年12月單月，全國商品房銷售面積22653萬平方米，銷售額20719億元，增速雙雙回落。

分區域看，2019年1~12月份，中部地區商品房銷售面積50037萬平方米，下降1.3%，降幅擴大1.0個百分點，降幅已經連續兩個月擴大；東北地區降幅擴大0.8個百分點；西部地區表現較好，增速擴大0.6個百分點。

諸葛找房數據研究中心分析認為，“2019年三季度以來，一些城市“因城施策”對調控政策進行了微調，以及三季度以來的以價換量策略也進一步提振了市場信心，使得10月、11月銷售面積增速正向增長。但隨著政策微調城市數量逐漸增多，市場逐漸回歸理性，購房者觀望情緒增厚，入市積極性下降，使得12月銷售面積增速下滑。”

2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，與去年同期相比減少2593萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業營業用房待售面積增加84萬平方米。

數據來源：國家統計局

據上海易居房地產研究院測算，2019年全年全國商品房待售面積同比跌幅為4.9%，目前該曲線已經保持了連續35個月同比下跌的態勢。

“這說明庫存去化的動作在繼續。但也需要看到，此類曲線下跌的動力越來越弱，即房地產市場的庫存數據正在構筑底部。實際上若是觀察城市結構，全國一二線城市在2018年的時候就已經開始形成底部，而三四線城市則相對滯后。預計2020年此類曲線有望由負轉正，換而言之，新的去庫存的概念需要重新提及。”嚴躍進指出。

土地購置面積連跌11個月

國家統計局數據顯示，2019年，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%；土地成交價款14709億元，下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3個百分點，上年為增18.0%。

查閱歷史數據可見，全國土地購置數據已經保持了連續11個月下跌的狀態，但近期跌幅有所收窄。

據易居研究院統計，2019年全國土地成交均價5696元/平方米，漲幅為3.1%，相比2018年3.3%的漲幅有所收窄。

數據來源：國家統計局  制圖：每經編輯 魏文藝

58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，從2019年全年來看，土地市場呈現明顯的先抑后揚。上半年土地市場供應量少，但房企拿地勢頭并未減弱，尤其在二季度重點城市補貨的意愿度頗強，但是區域選擇相對較窄，重點聚焦在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市；下半年受土地調控影響，房企在熱點城市拿地熱情明顯減少，拿地的廣度和數量有所增長，聯合拿地現象也逐步增多，加之下半年市場土地供應放量也明顯高于上半年，導致土地銷量有所回升。但房企拿地的謹慎度不斷提升。

嚴躍進認為，“土地市場的降溫，和銷售市場的表現以及房企的融資環境等是有關的。但是土地市場預計在2020年不會太悲觀。從2020年1月份的土地市場數據看，已經出現了一些高溢價率的土地交易情況，最高的甚至超過150%。這也說明隨著2020年融資環境的改善，房企拿地的積極性會進一步增加。而且從結構上看，預計一二線城市的土地交易數據表現會更為強勁。”

“考慮到2020年1月份部分城市繼續出現高溢價土地的現象，所以后續依然需要強化土地管控，尤其是近期央行和銀保監會都對商業銀行的貸款給予了指導，重點管控貸款集中度和占比等，未來房企以高杠桿融資來購地的空間會減少，地價也會進一步趨穩。”嚴躍進補充說。

房企到位資金增幅擴大

2019年房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，環比增速加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。

對于資金到位狀況，嚴躍進認為，“一方面資金面增幅相對比較穩定，資金狀況沒有明顯惡化，尤其是房企借降準等政策，實際上也可以感受到年底資金狀況改善的利好；另一方面也需要看到，房企的感受和市場數據感受并不一致，至少房企還是會比較保守，所以這也可以理解為什么2020年年初的時候房企加快融資，尤其是在美元債發行、票據發行、定向增發等方面會有較大的動作。”

數據來源：國家統計局

在到位資金結構上，利用外資176億元、增長62.7%，增幅最為明顯；國內貸款25229億元、增長5.1%；自籌資金增長4.2%為58158億元；定金及預收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

“今年利用外資增長十分明顯。雖然政策上對于海外融資已經有所限定，明確限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。但由于海外融資流程不復雜，加之利率優勢推進利用外資增長明顯，減輕短期償債壓力，‘借新還舊’是海外融資的主要目的。”張波表示。

同時，張波預計，“分化”將成為2020年市場的重要表現。一是銷售市場分化，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，春節前量價難有大起色，“小陽春”行情依然有望出現在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大；二是土地市場分化，棚改在2019年提前完成，直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑，而房企回歸一二線城市的步伐正在逐步加快；三是房企增長分化，2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網