每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

疫情對商辦市場的影響開始逐漸顯現。

據第一太平戴維斯統計，一季度上海甲級寫字樓市場錄得6.95萬平方米凈吸納量，環比去年四季度持平，但同比仍下降49%；與此同時，租金環比加速下跌1.0%。

值得一提的是，由于無新供應，季內市場以吸納現有存量為主，這使得上海全市甲級寫字樓平均空置率環比下降0.5個百分點至16.9%。但隨著未來三年供應高峰的來臨，空置率將繼續上行。

“因為春節和疫情的影響，目前出租率并不是很好，你們選擇余地還是很大的。”在北外灘來福士廣場，上海某經紀公司置業顧問鄒勇告訴《每日經濟新聞》記者，因為是新寫字樓項目，加之受疫情影響，目前出租情況并不理想。

上海北外灘來福士廣場 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

新開寫字樓出租受阻

4月23日下午，《每日經濟新聞》記者來到位于北外灘濱江核心地段、與陸家嘴隔江相望的昔日全國“地王”——凱德北外灘來福士廣場看到，投入使用不久的雙子塔建筑周邊仍在進行最后的施工，部分租戶的裝修工作已經開始，但現場仍顯得人氣不足。

據來福士廣場底樓大堂工作人員介紹，銀行、保險及金融服務占了租賃面積的62%。北外灘沿線歷來是貨運、航運及金融企業的聚集地，該項目租金8~12元/平·天、物業費42元/平方米的費用水平，屬于江景寫字樓中極具性價比的選擇。

但在記者停留的較長時間內，只有安保人員偶爾從員工通道出入，幾乎看不到上班族和商務人士。

“畢竟是新寫字樓項目，2019年四季度才開始招商，你們新租戶面積和價格都可以談。”鄒勇向記者坦言，“因為春節和疫情的影響，目前出租率并不是很好，你們的選擇余地還是很大的。”

顯然，鄒勇對于記者提及的公司搬遷非常感興趣。但他也表示，最近搬遷的需求也有一些，但不多，還是受到一定影響的。特別是新樓，沒辦法，只能慢慢招商。”

距來福士廣場一站地鐵以外，入市較早的上海新地標白玉蘭廣場則是另一番景象。竣工超過兩年的白玉蘭廣場已有W酒店入駐，商場等業態已然成熟，現場可隨著看到佩戴工作證的上班族出入。“租辦公樓啊，只有高層江景的有一些空著，中低區基本上很少了。”底樓大堂工作人員告訴記者。

來福士廣場清靜的大堂 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

甲級寫字樓新增掛零

第一太平戴維斯統計顯示，一季度上海甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量截至季末維持在1330萬平方米。一季度租賃需求主要來自于春節前談妥的成交，且市場錄得的6.95萬平方米凈吸納量以消化現有存量為主，因此甲級寫字樓平均空置率環比下降0.5個百分點至16.9%。

隨著國內疫情得以有效控制和復工復產的逐步推進，預計年內新增供應新供應約120萬平方米，但仍然比去年末的預測量縮減35%。

第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事James Macdonald向《每日經濟新聞》記者表示，“2019年全年，上海全市甲級寫字樓供應量為68.8萬平方米。2020年這一預測值較去年供應水平依然為較大體量，盡管同2017~2018年的供應高峰（平均185萬平方米/年）相比明顯減少。供應端的放量無疑會對需求釋放起到一定影響，但二者并非存在線性關系。”

事實上，上海寫字樓市場整體空置率更甚于甲級市場。據高力國際最新統計，一季度上海寫字樓整體空置率為19.2%，環比下降0.8個百分點，但這一空置率將在2020年末達到28.9%。

一季度，上海南外灘、新客站區域新增供應了3個寫字樓項目，總計供應面積約23.1萬平方米。高力國際預計，2020年全市寫字樓供應量將達到250萬平方米，但需求量僅為40萬平方米，供求比大于6：1。

數據來源：高力國際

甲級寫字樓在上海的優勢正在凸顯。“高品質樓宇意味著同等品質的物業管理，無論是當前物業的管理，疫情期間如測溫、通風、定時消毒等防疫措施，以及期間與房地產科技的結合運用，抑或是企業的未來選址，尤其是大型租戶、跨國企業愈加重視樓宇健康和安全，及其對雇傭員工的重要性等。”James Macdonald表示。

租金加速下跌1.0%

據第一太平戴維斯數據，一季度上海甲級寫字樓租金環比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同時，高力國際數據顯示，2020年全年上海寫字樓整體租金將下降6%，并且在一段時間內維持低位，2022年才望回復上漲。

除供大于求的市場內在規律外，疫情對各行業的沖擊也導致了寫字樓需求及租金的低迷。另一方面，上海在今年2月初出臺“滬28條”措施支持企業發展。為響應政府號召，不少國企業主已對符合條件的中小微企業實行2~3月份的租金減免。

James Macdonald分析，本次租金下跌并非完全為疫情所致，自2018年末開始上海甲級寫字樓租金已步入下行通道。當前隨著國內經濟的逐步復蘇，寫字樓租賃活動也已開始恢復，而待全球疫情結束后，跨國企業或重新考慮辦公空間的整合與升級。但由于上海未來寫字樓供應仍較大，因而預計至少未來兩到三年內租金上漲的可能性不大，全市空置率也將隨著新供應的陸續入市維持在高位。

同策集團首席分析師張宏偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“當前上海寫字樓市場呈現三大特點：一是出現較多企業換租的現象，主要是從大面積向小面積換租，降低租金和辦公成本；二是租金水平會有一定的下降，畢竟整個市場的供應量還是偏過剩，再加上企業需求端缺乏有效的支撐，租金價格水平會出現一定降幅；三是即使在疫情影響下，仍然有一些企業如醫藥類的、互聯網、新媒體等逆勢擴張，辦公租賃需求強勁。”

第一太平戴維斯研究部也認為，企業需求趨緩、決策周期拉長成為當前寫字樓市場的重要現象，部分企業因為成本的考慮放棄搬遷選擇續租，但未來健康醫療、金融保險、IT及物流行業的需求將被看好。

數據來源：第一太平戴維斯研究部

值得注意的是，對上海近幾年寫字樓新增供應在結構上仍然呈現不均衡的狀態，張宏偉認為，城市的發展規劃還是要有一些前瞻性的，不能按照當前的經濟發展需求來決定未來的商辦供應。超前三五年很正常，按照當前的區域結構，如果遠郊例如青浦、奉賢等還存在一些大體量的供應，那么應該適當減少一些。但是從市中心尤其是中環內核心地段的一些優質甲級寫字樓的話，還是受到市場歡迎的。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝