每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

上半年的中國樓市創下了很多紀錄，比如2月的零成交和多達304次的調控政策。

6月，全國百城房價繼續上漲，但擋不住人們想買房的心。上海一超高總價豪宅又現開盤即告售罄，深圳則繼續上演令人窒息的搶房大戰——1191人搶5套房，中簽率0.42%。在驚動了警察、認籌被叫停后，購房者還蹲在售樓部前的花壇遲遲不愿離去。

供應端更有看點。300城土地出讓金總額達到2.54萬億元，成交樓面均價比去年同期上漲16%。百強房企盡管半年只完成了4成業績，但在拿地納儲方面毫不手軟——1.5萬億元，占比達6成。

伴隨著疫情的上半年，樓市迎來小陽春、送走紅五月，終于在6月順利“入夏”，并保持著較強的復蘇態勢。

百城新房價格漲幅5年最低 蘇州6月成交面積環增133%

疫情影響逐漸褪去，上半年新房成交整體下滑，上海、深圳的豪宅市場卻迫不及待開始了“高燒”。

繼千萬豪宅排隊搶之后，6月上海又一超高總價豪宅項目開盤即告售罄。位于“落在黃浦江邊的金靴子”——前灘核心地塊的三湘印象名邸項目，曾是2016年“一天兩地王”之一，單套房源總價860萬元起，最高超過6000萬元，仍未能阻擋購房者搶房熱情。

三湘印象名邸項目開盤 每經記者 吳若凡 攝

千里之外的深圳，各路大佬則開始異口同聲：趕緊上車！一邊是豪宅開盤秒光，另一邊是學位房事件鬧得不可開交。深圳樓市毫無疑問霸屏了2020年樓市上半場，但在供應量同比縮水近一半的前提下，成交數據并不起眼。深圳房地產信息網數據顯示，上半年深圳新房住宅合計成交16727套，同比減少5.4%，但房價漲幅也是肉眼可見。

最“悶聲大發財”的要數蘇州。6月份蘇州成交新房12409套，成交面積148萬平方米，環增132.94%，同比上升108.59%，上半年總成交面積比去年同期增長了27.38%。

中指數據顯示，除蘇州外，上半年杭州和溫州成交升幅較大，分別達到13.17%和10.66%，成為中指監測的20城中漲幅最高的城市前三。

有人歡喜有人愁，西安上半年新房市場慘淡、同比“腰斬”有余，1～6月成交面積僅310.32萬平方米，同比下跌53.18%。中指重點監測的20個城市中，包括西安在內，12個城市成交面積同比下降，其中一線城市上半年同比少賣了3.6萬套房。

中指院報告顯示，上半年重點城市新房成交面積同比回落，絕對規模為2015年以來同期最低；3月以來市場逐漸恢復，5～6月成交面積已接近近3年同期平均水平。上半年50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬平方米左右，同比下降15%左右，成交規模為2015年以來同期最低水平。

2020年1～6月全國主要城市成交情況 數據來源：中指院

此外百城新建住宅價格指數顯示，6月十大城市新建住宅平均價格為27868元/平方米，環比上漲0.71%，漲幅較上月擴大0.21個百分點。一線城市新房總體同比上漲2.57%，其中6月上海環比上漲1.26%，北京環比上漲0.19，廣州環比上漲0.31%。深圳環比上漲0.03%。中指院常務副院長黃瑜指出，上半年百城新房價格累計上漲1.27%，漲幅為近5年同期最低水平。

在數據采樣的100個城市中，有多達77個城市價格上漲，房價下跌城市只有23個，熱門城市、人口流入的城市、有產業支撐的城市，購房需求正在逐步釋放。

 

全國超230城二手房價格上漲 深圳6月成交量創4年新高

中國房地產業協會數據顯示，今年上半年二手房價上漲中位數2.2％左右。深圳再度成為樓市焦點，上半年二手房均價相比去年底大漲近15％，漲幅全國第二，僅次于江蘇連云港。

6月，深圳二手房仍然是市場關注的焦點。新房市場的供應緊缺，讓大量購房者不得已轉向二手市場。深圳二手房價同比漲幅終于在6月達到了14.55%的高峰、環比則上漲1.48%，同環比均居百城首位，其中同比漲幅甩開第二名南京10多個百分點。

在半年多時間里，深圳二手房價格體系不斷被打破，但即便如此，二手房成交量到了6月仍然直破“萬套大關”，這也是2016年3月以后未曾達到的高度。

深圳房地產信息網數據顯示，6月深圳二手住宅成交量為10594套，刷新了4年以來的新紀錄。上半年二手房共成交44000套，同比增加41.2%。

近一年深圳二手房成交套數走勢 數據來源：中原地產

二手房同比漲幅第二名的南京，同環比分別上漲4.31%和0.39%，在深圳的巨大漲幅面前并不起眼。

全國范圍來看，6月份二手房均價相比去年底上漲的城市有230多個，而下跌城市只有70多個。其中，連云港、深圳等10個城市上半年二手房均價上漲超過10％，資陽、林芝、潮州等城市均價下跌超過10％，連云港、鹽城、長春、承德等城市新晉二手房均價萬元時代。截至6月底，二手房均價突破萬元大關的城市已經達到72個。

6月二手房房價前十城市 數據來源：中國房價行情網

貝殼研究院認為，二手房市場3月成交開始韌性復蘇，重點18城鏈家二手房成交量比1～2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環比增速分別達到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

據中指院，二手住宅采樣的100個城市中，上半年69個城市環比上漲，30個城市環比下跌。

一線城市半年賣地收入同比增近6成 杭州是深圳的5倍

上半年收官當日，武漢、廈門、成都、嘉興、杭州、重慶等多個城市集中拍地，合計土地出讓金超550億元。其中，武漢單日土地出讓金243.8億元、廈門78.99億元、寧波41.77億元、惠州35.93億元、常州33.41億元、杭州29.8億元……

上半年全國300城土地市場整體“量跌價漲”。據中指數據統計，300城土地出讓金總額達到2.54萬億元，成交樓面均價為5154元/平方米，同比上漲16%。

6月土地出讓金漲、跌幅前十 數據來源：中指院

從年初上海徐匯濱江310億元黃金地塊的出讓、到廣州“史詩級土拍”一日上架12宗地塊，再到杭州、武漢、福州等多地單日土拍收金超百億元，總價地王、單價地王頻出，上半年土地市場持續高熱。

全國總價地王稱號仍然屬于上海徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元地塊，由香港置地以310.5億元競得；宅地樓面價榜首則是北京市豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-39地塊，樓面價76168元/平方米。

中指院數據顯示，上半年全國300城供應量同比增加1%，成交量同比下滑7%，成交樓面均價同比上漲16%，前6個月出讓金總額2.54萬億元，同比上漲10%。

其中，一線城市量價齊升，土地成交量同比增加10%，出讓金總額增加57%，樓面均價上漲31%。二線城市則量價齊穩，土地成交量同比減少2%，出讓金總額增加3%，樓面均價上漲4%。而三四線城市則量跌價升，土地成交量同比下降11%，土地出讓金額同比增加7%，成交均價同比走高近兩成。

排名前20的城市土地成交總額超過成交總額的半壁江山，達13763.8億元，同比增加18%，但上榜門檻降至349.1億元。

分類來看，一線城市均入圍TOP20，其中上海、北京、廣州分列榜單第二、三、四名，收金總額為3920.4億元,占榜單總額的28%。二線城市共入榜13席，三四線城市城市僅3城市上榜，較去年同期持平。

上半年土地出讓金收入排名 數據來源：中指院

上半年賣地收入最高的城市是誰？毫無疑問又是杭州，半年攬金1757億元，相當于2個火熱的南京、4個高燒的東莞和5個魔幻的深圳。

6月杭州宅地供求均達年內峰值，推出28宗住宅用地，在成交的26宗住宅用地中，22宗為溢價出讓，平均溢價率為21%，較上月增漲2個百分點。成交宅地分布在蕭山區、臨安區等7個城區，合計134萬平方米。

上半年，杭州攬金總額較去年增逾2成，已連續3年榮登年中收金榜首。上半年杭州成交的94宗住宅用地中有77宗為溢價出讓，平均溢價率為21%，但較去年同期下滑2個百分點。

百強房企目標完成率僅4成 但拿地金額達1.5萬億元

房企今年這場“期中考”成績似乎不太樂觀。

盡管易居中國總裁丁祖昱說，大部分主流房企都過關了，很多還“活得”不錯。機構發布的上半年房企銷售業績榜，6月單月百強房企加速去化，銷售規模同比回正，上半年百強房企市場占有率上升4.5個百分點至57.5%，但房企業績完成率僅4成。

部分百強房企業績完成情況 數據來源：中指院

中指院報告顯示，上半年千億房企比去年同期（12家）增加了1家，百億軍團則同比減少了14家，為107家。

值得一提的是，TOP3碧桂園、萬科、恒大上半年合計銷售超過萬億元。

TOP3房企中，恒大是今年唯一公布銷售額目標的房企。在2019年全年業績發布會上，恒大董事會主席許家印透露，今年恒大對外合約銷售目標定為6500億元，但內部銷售目標則是8000億元。為完成這一目標，6月份恒大全國多盤齊發降價“搶收”。6月21日，其中位于深圳、濟南、貴陽、銀川、連云港等地的7個樓盤同時開盤，截至當天下午2時的總銷售已超60億元。

為搶回“失去的一季度”，也為了半年考的成績單，房企紛紛在6月使出渾身解數，搭上上半年“618大促”的網購末班車。

碧桂園6月15日宣布聯手阿里房產在天貓正式上線官方旗艦店，并推出“618碧淘好房”活動，首批推出618套房源，覆蓋浙江、福建兩省19城約60個重點項目，提供近億元購房補貼優惠福利。合景泰富登上蘇寧易購云售樓處，推出了42個樓盤的618套低價房。遠洋則在整個6月通過線上平臺“置業遠洋”小程序對外發放三類好房券，并在北京、天津、大連、武漢等全國50城啟動線上線下聯動。

但公布2020年業績目標的28家房企中，目標完成率均值僅41.1%，同比下降6.5個百分點。完成業績目標超40%的僅14家企業，部分房企掉隊嚴重，如遠洋集團上半年目標完成率僅32.2%，奧園僅完成38.5%，富力集團完成33.6%。

業績達標率不理想并沒有阻礙房企“搶地”的腳步。中指院常務副院長黃瑜指出，上半年TOP100企業拿地金額達到1.5萬億元，為300城土地招拍掛市場貢獻了60%的土地出讓金。

但房企能否打好2020下半場？市場看法不一。

“根據中指SAAS工具監測，房企上半年新發型債券近400億元，目前總存續規模達2萬億元，未來一年即將到期的債券超5000億元。”黃瑜指出，“監測240家房企的結果顯示，2016年至今房企中長期抗風險能力總體提升。目前有105家企業抗風險能力較強，35家房企的抗風險能力相對較弱，兩極分化更加明顯。從短期風險變化來看，47家企業重度布局在疫情嚴重地區，造成區域風險大幅度提升。75家企業未能持續補倉，持續經營能力受到影響，23家企業銷售受阻，銷售額大幅下滑，導致企業抗風險能力等級下降。”

丁祖昱認為，今年下半年市場仍需要較長時間恢復，行業整體去化承壓，預計2020年全年銷售規模將微降5%左右。

上半年調控次數刷新紀錄 13地政策“一日游”

中原地產統計數據顯示，上半年各地發布的與房地產市場有關的調控政策共計304次，同比去年上漲21%，也刷新了半年調控次數的歷史紀錄。

僅以深圳為例，上半年深圳樓市頗為魔幻，“喝茶費”“捂盤惜售”“惡意控盤”等不合規現象頻出。

6月5日，深圳市住建局發布關于定期報送二手商品房成交信息的通知，要求各房地產經紀機構每月7日前上報上一月二手商品房成交價格等相關信息。對于不報、漏報、瞞報、錯報的機構，市房地產主管部門可依法視情況采取約談、警告、暫停網簽權限等處理措施，并納入房地產行業誠信系統予以聯合懲戒。

短短一周后，6月11日，深圳市光明區再次發布消息，將持續加大商品房供應，預計今明兩年光明區每年將供應新建商品住房不少于80萬平方米，新建商品住房價格將會在較長時間內保持平穩。

面對高燒的深圳樓市和“全民經紀人”的狂歡，深房中協6月23日緊急發文，禁止以個人名義從事房地產代理。這份《關于不得以個人名義從事房地產代理及居間服務的通知》中列明，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。任何人員不得以個人名義承接房地產經紀業務并收取費用。

全國其他城市在調控、懲處違規等方面依然嚴厲。

同樣在6月5日，南京市出手調控，“限房價+競地價”的新政規定，南京市采取“限房價、競地價”出讓方式，即對住宅、商住等涉及住宅用地的地塊，在土地出讓公告中同時公布土地出讓最高限價和地塊所建商品住宅（毛坯）銷售價格。

在蘇州，8家企業涉嫌土地違規競買而“翻車”。蘇州市自然資源和規劃局6月11日發布4條房企土地違規競買處理決定，8家違規企業被列入國有建設用地使用權掛牌競價出讓失信行為人名單。

多個城市在堅守限購限價底線的同時，在需求端更多從放寬人口落戶、降低人才引進門檻、加大購房補貼等方面落實。上半年，杭州、南京、寧波、廈門、江門、張家口、惠州市等城市均發布了放寬落戶、人才引進等相關政策。

部分城市3月以來人才政策 資料來源：中指院

雖然各地樓市松綁的政策內容不一，但多數都出現了政策“一日游”現象。今年以來，全國已有廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安等至少12地房地產松綁政策被叫停或調整。近期有消息稱，河北省張家口市懷來縣的樓市調控政策出現松動，限購政策已廢除，但此后依舊被辟謠，“一日游”再添一員。

總體而言，2020年以來，“房住不炒”定位始終未變，房地產領域金融監管依然從嚴。地方政府為應對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅守限購、限貸底線，以促進房地產市場平穩運行。

記者手記丨這是一份分化的樓市“期中考”答卷

2020年上半年樓市充滿了話題性。從疫情突襲帶來多地零成交，到3月復蘇、4月升溫，5月6月則從小陽春直接“入夏”。城市之間也是風格迥異：深圳長期花式霸屏、上海豪宅搶購升溫、蘇州“悶聲發大財”；一邊是杭州迎來一輪又一輪“萬人搖”，一邊是西安市場同比去年“腰斬”......

上半年的土拍收官之戰也頗有意味，武漢、杭州、重慶等多個城市合計賣地超550億元，受疫情重創的武漢在反彈中毫不遜色，單日土地出讓金高達243.8億元。讓記者驚訝的是，上半年賣地收入最高的又是杭州。半年攬金1756億元，抵得上2個南京、4個東莞和5個深圳。

不少房企一邊發力沖刺銷售，一邊咬牙堅持拿地。2020時間已過半，但各大房企任務完成尚未過半，在這場“期中考”后，有人歡笑有人哭。2020下半場市場將走向何方？唯有拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原