每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

廣州一直以來都被視為一線城市的房價“洼地”，但在進入2020年下半年后，廣州樓市正在肉眼可見地“翻紅”。縱觀2020年的廣州房地產市場，整體走出先抑后揚的勢態，在市場情緒、供應充足、政策利好等刺激下，一二手市場年尾成交均節節攀升，一手市場成交更是突破10萬宗創近四年新高。

展望2021年，多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均認為，在“房住不炒”的總調控方針下，2021年市場有望繼續走穩，成交仍將保持活躍。但同時也需關注可能出現的調控等外部因素影響，這些因素可能導致市場預期發生明顯變化。

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新房成交量創近4年新高

廣州中原研究發展部統計顯示，2020年廣州一手住宅網簽成交100905宗，同比上升27%；成交面積1087萬平方米，同比上升27%。這也是自2010年以來廣州年度新房成交量第二高，僅次于2016年。

而貝殼研究院廣州分院認為，廣州2020年的新房成交規模由于和歷史高位2016年相比仍有較大差距，整體來看，2020年仍處于2017年以來的調整期，但趨勢上呈現向上恢復。

“廣州樓市在后疫情時期樓市表現出色，我認為主要有兩大方面的原因：其一，政策環境改善，需求不斷釋放；其二，城市價值凸顯，廣州漸成焦點。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，2020年以來，廣州圍繞疫情紓困以及人才引入出臺了許多積極的政策，利好樓市的供需兩側，特別是放寬人才引進及落戶門檻之后，廣州樓市原先被壓抑的需求得以釋放，新的需求不斷涌入，帶動樓市需求回升。

除此之外，一手新房供應猛增也是促進成交上揚的主要原因之一。據廣州中原研究發展部數據，2020年廣州新房市場累計供應113740套，同比增加50%；累計供應1175.1萬平方米，同比增加46%，為近6年新高。

數據來源：貝殼研究院廣州分院整理

而供應的猛增一方面得益于廣州近3年居住用地供應量大幅增加，出讓居住地都陸續轉化為新房項目集中入市，開發商彈藥充足；另一方面，受上半年疫情影響，下半年（尤其第四季度）開發商沖刺年終任務壓力不輕，因此“復工復產”后大部分開發商均加快項目開發和銷售進度。

一手成交均價則相對平穩。2020年，廣州一手銷售均價為30025元/平方米，與去年同期相比增幅約為5%，套均總價約為323萬元。對比2019年，2020年海珠、南沙由于中高端項目入市占比增加，區域均價提升相對明顯，而其他區域均保持5%上下增幅。其中，南沙一手均價同比增長27.45%至26643元/平方米。

據《每日經濟新聞》記者了解，2020年下半年以來，不少深圳客都組團前來廣州南沙等區域看房、購房，這在往年是比較少見的。

肖文曉補充指出，在2020年年中深莞加碼調控之后，購房者紛紛把目光投向廣州這個價值洼地，購買力聚焦帶動市場溫度進一步上升。

二手房成交量增超兩成

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆認為，2020年的廣州樓市不僅要看到A面，還需認清B面。二手市場一波三折，但最終擺脫低谷；同樣是這一年，二手市場買賣雙方預期多次轉變，博弈狀態下效率降低。

同新房市場相似，從2020年3月開始，廣州二手住宅成交量亦呈現逐漸恢復趨勢，截至5月已實現單月同比轉正，略早于新房市場。但在三季度隨新房市場供應增加，客戶被分流等因素影響，成交量呈現持續回落，并在10月觸底。“金九銀十”后受新房市場影響減弱，客戶逐漸回流，呈現一定年末翹尾現象。

廣州二手市場成交量的上行除了積壓需求的釋放、宏觀環境的利好之外，很大一部分原因還在于客戶從新房市場向二手市場轉移。2020年廣州二手市場成交占比一度達到最高的63%，而往年二手成交占比往往在55%左右。

據廣州中原研究發展部監測，2020年廣州市二手市場成交宗數為131009宗（自助網簽+中介促成網簽），同比2019年同期（107504宗）明顯回升21.9%。從歷年成交情況對比來看，成交經歷連續3年回落后，二手市場絕處逢生，需求明顯回暖。

數據來源：貝殼研究院廣州分院整理

而從二手網簽均價看，區域分化仍然明顯，甚至只是呈現局部火熱。2020年廣州二手住宅網簽均價為28815元/平方主米，同比2019年上漲7.8%。從各區網簽均價來看，漲幅明顯主要集中在天河、海珠、越秀等熱點區域，漲幅分別達15.5%、9.0%、8.7%。另外，增城區網簽均價不升反降，同比下跌6.5%。

監測顯示，2020年中原周度新增盤源量已不足800套，同比去年大幅減少兩成左右，處近五年以來最低位，市場供應大幅減少可能會進一步加劇業客矛盾，供不應求的情況亟待改善。少業主擔心“低價”拋售物業，從而選擇看清后市價格走勢再決定是否出售。

而貝殼研究院廣州分院認為，買房者的觀望情緒也較為濃厚。“十一”黃金周過后，置業未成功的客戶再度回流二手市場，需求的增多刺激業主端預期增長，但客戶端由于選擇面的增多，觀望情緒更重，決策時間被進一步拉長，故呈現出客源平均成交天數的上行，且基本處于近兩年來高位。

展望2021年，“我們認為2021年廣州新增住宅成交量在調控政策平穩的情況下將達到11萬套，樂觀情況甚至可達到13萬套。”貝殼研究院廣州分院預計，2021年廣州新房市場供應增加，開發企業所面臨的競爭、去化壓力更大，市場漲價動力將不足。同時新房市場供應增加也會分流二手市場客戶，加之目前市場業客兩端博弈情緒升溫，成交效率下降，也將對二手市場成交價格形成抑制。

肖文曉則表示，2021年廣州樓市有望維持2020年供需兩旺的市場格局，預期市場成交仍將保持活躍，而因應“房住不炒”的調控方針，廣州仍將“因城施策”執行限購、限貸、限售等調控政策，實施動態微調，2020年下半年部分區域冒出來的房價上漲苗頭將得到更嚴格的控制，量價將整體走穩。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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