每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

“冬去春來”，這可能是上海不少商業經營者在今年2月最深的感觸。

雖然在2020年經歷了疫情對商業地產的巨大挑戰，但一番磨礪之下，不少商業運營者破舊立新，通過在線營銷、直播等新渠道與線下消費結合等各種探索，實現了經營的回正。

來自上海市商務委的監測數據顯示，今年春節期間，南京東路、南京西路、陸家嘴、徐家匯、五角場、虹橋商務區等13個重點商圈48家百貨或購物中心客流量343.4萬人次，同比增長2.3倍；世茂廣場、新世界城、徐家匯商城、港匯恒隆、東方商廈等春節假期的合計銷售額同比增長50%以上。

不過值得一提的是，在新的商業地產生態中，商業地產不可避免面臨新一輪重組調整。那么后疫情時期上海的商業地產如何發展，將呈現何種趨勢？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了上海新老商業的標桿項目——豫園和新世界，還原今年上海商業地產的真實表現。

真文化還是假噱頭？百年老店的新思考

從滬上赫赫有名的南翔饅頭，到集本幫菜之大成的上海老飯店、綠波廊，抑或聞名遐邇的杭幫菜名店松鶴樓，豫園不僅匯集了上海眾多的“老字號”，更是上海人心目中“年味”的代表地之一。

對老一輩上海人而言，豫園是他們最常逛的商業城；在新一代人眼中，這里也是上海老商業的標志之一。

雖然是工作日，但當《每日經濟新聞》記者走進豫園，發現無論是商場里還是老街邊，均可用人潮洶涌來形容。

豫園大街上來往的行人 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

即使這種已經在當地人眼中成為城市標識的商業體，也免不了受到2020年疫情的沖擊。

“疫情的來襲讓人始料未及，豫園一度關閉了不少商鋪，對于零售和餐飲直接影響很大。”豫園文化商業集團副總裁、黨委書記陳繼東告訴《每日經濟新聞》記者，去年一路走來非常艱辛，主要困難是沒有客流。

“最困難的時候，豫園甚至一度成為‘空城’，最低谷的時候一天人流不到300。要知道，往常豫園一天的客流將近10萬。”陳繼東感嘆道。

不過伴隨國內疫情得到有效控制，豫園也在傳統和現代的有機結合中，找到了自己的“春天”。

陳繼東告訴記者，今年以來豫園的客流逐步恢復常態，2月份甚至已經超過了2019年的客流數據，日客流量達到17萬多人次，最高的一天突破了18萬人次。

能夠在今年順利恢復，陳繼東認為，一方面豫園的防疫措施很到位，能達到正常運作的條件。“舉一個例子，豫園商城在每個主入口，都設置紅外線體溫檢測儀器，各出入口都有工作人員進行體溫檢測。我們能夠在疫情常態化的環境中，承接住客流的回彈。”

另一方面，豫園著手打造的“文化夜經濟活動”，對人流的帶動、消費流的提振很有用。在這些引流活動帶動下，今年豫園的各個板塊均有所增長，銷售額同比增加了四成。

“同時，作為豫園的管理運營方，我們還會從服務、產品理念方面和所有商家進行座談，共同探討如何再次獲取客流。也會適時適度給予商戶租金上的減免。”陳繼東相信，待到春暖花開時節，豫園能夠恢復十里洋場的繁華盛景，2021年的業績也肯定會好于去年。

但面對疫情之后的新商業運營生態，尤其是線上線下渠道的打通以及新營銷方式的探索，陳繼東認為，豫園還有很多問題要思考。

“疫情之后，消費者對健康意義的認知度從根本上發生了變化，因此，如何在有限的空間里做出讓消費者滿意的產品，是下一步要思考的方向。”陳繼東告訴記者，今年豫園將對老街進行深度的業態升級，比如還原三十年代老上海特色街區，增加了廣告位、產品和消費者的互動性，增加地面陳設以及產品的豐富性。

設計理念創意好，消費場景對接好，使豫園成為既有產品、又有文化，還有歷史淵源的地方。打好文化牌將成為豫園的潛力。張繼東表示，如何讓老字號做出新時尚和新創意，讓商場由原先的“為賣而賣”轉而變成“引導消費”，在商業日益同質化的當下顯得尤為重要。

據其透露，目前豫園商城已進行二期規劃設計，“大豫園文化片區”將是一個重點且具有攻擊力的“武器”。

58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，豫園本身具有濃厚的文化歷史底蘊，這是其他商業綜合體無法比擬的優勢，但其新動作給其他商業體提供了不少有益借鑒。比如做老街的改造和商鋪升級，和商業中心做出不一樣的體驗感，這體現了吸引當下主力消費人群進行深層消費才是當務之急。

潮流還是玩票？新地標開始“重啟”

作為上海百年商業的后起之秀，新天地已經成為上海潮流商業的一座地標。

瑞安賦予了上海新天地商業經營功能，也保留了其獨特的上海歷史文化風貌，中西融合、古今相融，也使其成為商業界的一個典范。

在新天地，《每日經濟新聞》記者發現，即便當天的天氣有些陰沉，現場來來往往的人流仍不少，街道兩邊全是聊天喝下午茶的游客和白領們。記者隨機問了一位消費者，對方表示自己就是附近的上班族，和同事來喝下午茶。

上海新天地人流如織 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

即使新天地一直是游客們的熱門打卡地，2020年的疫情也給了其措不及防的一擊。彼時，新天地的人流一度減少到每天2萬人次左右，甚至直接影響到實體商業的生存。

不過自2020年下半年以來，新天地的銷售額已經有所回正，去年Q4銷售額同比增長了27%。去年12月時尚I的開業更將其銷售額同比推漲55%，重裝開業的主力店銷售額同比翻番。今年春節期間，上海新天地銷售額更同比上漲超過50%。

據統計，2月14日新天地的客流就近10萬人次。小到街頭小吃，大到米其林、南里食集，適合不同人群的社交場景，讓人們能夠在新天地停留了更長的時間。

為何能夠如此快速地恢復？瑞安方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在去年的疫情之下，瑞安調整了全年運營策略，開始主動以消費造節，推動全時消費，以此來振興消費信心。同時，還全力拓展線上渠道，比如集結了近百個設計師品牌開通線上直播帶貨。

“體驗式消費在疫情期間迎來了一次全新的革命。”瑞安方面指出，新的需求以及人們對衛生環境的重視，引導商業體重塑空間環境。現在，街區式開放型的購物中心更受消費者喜歡，對封閉式空間環境的改善提出了新的要求。

據了解，新天地在2020年11月對原來的南里商場進行全面升級，并投入試運營。其中值得一提的是，新天地發布了沉浸式美食社交平臺Foodie Social南里食集，區域占地3000平方米，其中30%為區域、城市首店，這是上海新天地板塊繼新天地廣場（原淮海太平洋百貨）之后又一存量煥新項目。

新天地相關運營負責人告訴記者，疫情防控常態化之后，絕大部分消費者會重新審視生活中的本質需求，傾向選擇能提供安心、健康、高品質、可持續性產品和服務的商業場所。

張波指出，新天地的應對方式有自己的特點，如加強“首店”等稀缺性資源帶來的新穎性和吸引力，會不斷吸引人流；通過業態來調整客群，增加粘性客戶。疫情過后實體商業將出現新一輪的重組調整，業態方面也將迎來變革，不少商業業態將面臨清零或重啟。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 吳若凡 攝