每經(jīng)AI快訊，中國銀河09月06日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)開發(fā)推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發(fā)布2022年8月百強房企銷售數(shù)據(jù)。

8月百強房企銷售延續(xù)弱復蘇態(tài)勢：根據(jù)克而瑞公布的2022年8月百強房企銷售榜單，8月TOP100房企銷售操盤金額為6047.5億元，環(huán)比較上月基本持平，同比下降37.34%，較上月同比-2.07pct，整體復蘇態(tài)勢持續(xù)走弱。8月銷售復蘇進程緩慢的原因主要包括：1）8月仍為傳統(tǒng)銷售淡季，6月房企集中供貨影響仍存，8月推盤量減少；2）受到疫情的影響，收入預期下降，還貸壓力加重，市場購買力明顯不足；3）受行業(yè)風險事件影響，購房者對能否交付存在擔憂，信心不足。銷售企穩(wěn)需要各方的支持和配合，7、8月以來多部門聯(lián)合出臺各項措施，一定程度上扭轉(zhuǎn)消費者預期、穩(wěn)定行業(yè)大局，行業(yè)的態(tài)勢改善和市場的平穩(wěn)運行仍可期待。

本月TOP1-3、TOP51-100房企銷售實現(xiàn)較大恢復：2022年8月單月銷售規(guī)模超過100億的企業(yè)有16家，基本與上月和22年度平均水平持平。各梯隊房企銷售門檻同比降幅較上月實現(xiàn)持續(xù)收窄，TOP3、10、20、50、100房企的累計銷售門檻分別為2790、1263、576、289、89億元，同比分別為-36.1%、-39.1%、-51.6%、-48.6%、-53.4%。就單月銷售金額而言，除TOP21-50房企外，其他各梯隊房企8月銷售同比降幅均實現(xiàn)收窄，中部房企修復成績不理想。2022年7月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企單月銷售額為1054、1449、1124、1348、1073億元，同比分別為-21.9%、-26.4%、-36.1%、-59.5%、-13.9%，較上月增速分別+13.9pct、+7.8pct、+5.1pct、-30.4pct、+24.0pct。其中TOP1-3、TOP51-100房企銷售額實現(xiàn)較大恢復，同比降幅均收縮10個百分點以上。

頭部房企整體修復向好，優(yōu)質(zhì)龍頭房企銷售表現(xiàn)出色：單月銷售金額排名前三的房企是保利發(fā)展、碧桂園、萬科地產(chǎn)，8月全口徑銷售額分別為384.8、352、316.9億元，同比下降8.84%、52.69%、38.61%，環(huán)比變動+16.54%、-8.57%、15.90%，銷售恢復速度放緩。本月頭部房企銷售同比幅度逐步分化，TOP30房企中，共有13家房企全口徑銷售金額同比為正，其中建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建、仁恒置地、國貿(mào)地產(chǎn)、金隅集團單月銷售同比增幅均在50%以上，實現(xiàn)了較快的業(yè)績增長。與之相比，頭部房企中剩余17家銷售同比下降的房企中，僅有保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、綠城中國、遠洋集團、濱江集團銷售同比降幅在20%以內(nèi)，剩余房企本月銷售降幅并未有所縮窄。環(huán)比角度，TOP30房企中有17家房企8月銷售實現(xiàn)了環(huán)比上漲，頭部房企整體修復態(tài)勢向好。我們認為頭部房企憑借著較強的拿地能力、較高的信用水平、較好的銷售韌性，在保交樓等多重政策和行業(yè)悲觀情緒逐步修復的加持下，能夠較快迎來業(yè)績回暖。

投資建議：目前行業(yè)的關(guān)注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，目前最關(guān)鍵的是恢復市場信心，本輪銷售的修復較之前更加艱難和曲折，我們認為政策更大程度的實質(zhì)性寬松已經(jīng)在途，房貸利率仍有下降空間，需求側(cè)政策演繹范圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業(yè)局面大概率將迎來改善；土拍市場優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環(huán)境將促使強信用房企盈利率先企穩(wěn)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利發(fā)展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244）、龍湖集團(0960.HK)。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務（1995.HK）。

風險提示：銷售修復不及預期、政策寬松效果不及預期等風險。

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(記者 蔡鼎)

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