記者：黃婉銀

近日，為落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴容。

受此消息影響，11月9日，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)活躍，股債出現(xiàn)異動，多股漲停，新城發(fā)展、碧桂園漲幅超20%。與此同時，港股多只內(nèi)房股暴漲，旭輝控股集團(tuán)一度漲超50%，碧桂園盤中漲超30%。

對于當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)而言，“第二支箭”無疑是一把實質(zhì)性的回暖利器。可以肯定的是，房地產(chǎn)市場長期的住房需求仍在，空間和容量也依然足夠，圍繞住宅開發(fā)還有眾多新的機遇與可能。因此，面向未來，活得久、活得好的優(yōu)質(zhì)房企一方面可以重塑行業(yè)格局和賽道，另一方面還能實現(xiàn)穩(wěn)定良性的可持續(xù)發(fā)展，邁入高質(zhì)量增長階段。

民營企業(yè)融資恢復(fù) 中債增增信支持?jǐn)U容

此前，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)了民營企業(yè)融資恢復(fù)，降低了民營企業(yè)融資成本。

近期，交易商協(xié)會已經(jīng)組織中債增進(jìn)公司積極開展了部分民營房地產(chǎn)企業(yè)債券融資增信工作，取得了良好成效。后續(xù)，相關(guān)工作將納入支持工具統(tǒng)籌推進(jìn)。未來，隨著民營企業(yè)發(fā)債融資支持范圍和規(guī)模的擴大，支持工具的作用將進(jìn)一步充分發(fā)揮，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩(wěn)定和擴大民營企業(yè)的融資。

國盛證券研報指出，若此次交易商協(xié)會的“第二支箭”真正落地，當(dāng)前基本面穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制企業(yè)有望重新發(fā)債獲得流動性的支持，緩解現(xiàn)金流的壓力，避免行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步蔓延。

就在“第二支箭”消息放出不久后，11月9日，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》。通知顯示，為進(jìn)一步推動民營企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對民營房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可通過填寫《項目需求意向表》向中債信用增進(jìn)公司提出增信需求，公司將在收到郵件后3個工作日內(nèi)予以郵件反饋。

事實上，早在10月27日，人民銀行副行長潘功勝赴中債增開展專題調(diào)研，就表示近期中債增“對維護(hù)民營房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用”，要求中債增“加大對民營房企債券融資的支持力度”。

11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會。同時，座談會明確，將會繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，且目前正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。對比前兩次的“示范房企”，本次中債增扶持范圍進(jìn)一步擴大至中小房企。

中信建投證券研報認(rèn)為，當(dāng)前銷售逐步筑底，政策向好趨勢不變，在政策刺激下，銷售有望逐步復(fù)蘇。在此過程中，看好三高房企：高業(yè)績、高有息負(fù)債增長以及高拿地強度的房企，這些房企有望在后續(xù)市場復(fù)蘇及信用修復(fù)過程中明顯受益。

頭部房企突圍市場 逆市鞏固銷售基本盤

2022年10月，時值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企積極把握“國慶”假期，提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了相對低迷的表現(xiàn)。

克而瑞統(tǒng)計顯示，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。累計業(yè)績來看，百強房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進(jìn)一步加大。

嚴(yán)峻形勢下，碧桂園銷售總體保持平穩(wěn)，連續(xù)兩個月業(yè)績出現(xiàn)環(huán)比增長。公告顯示，10月碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額333.3億元，環(huán)比增長4.09%；權(quán)益合同銷售面積約416萬平方米，環(huán)比增長6.12%。

整體來看，今年前10個月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額3094.3億元，同比下降幅度優(yōu)于行業(yè)平均水平。另據(jù)第三方統(tǒng)計，前10個月碧桂園累計實現(xiàn)全口徑銷售額4032.9億元，繼續(xù)位居行業(yè)榜首。

“我們有今天，是因為我們足夠努力，想了很多辦法，相信辦法總比困難多。”在11月4日舉行的碧桂園集團(tuán)月度管理會議上,集團(tuán)董事局主席楊國強回憶公司成立30年間經(jīng)歷的幾次困境，他相信剛需和改善性住房需求仍然還在，勉勵全體員工繼續(xù)堅定信心、全力以赴。“餡餅不會從天上掉下來，努力才會沖出困境。我們不能等、不能靠、不能要，要充滿激情去奮斗。”

會上，集團(tuán)管理層號召以全新的思維和行動來應(yīng)對當(dāng)前的市場變化。集團(tuán)總裁莫斌強調(diào)要做好穿透管理，要全方位貫徹到現(xiàn)金流、銷售、開支、成本等各方面，落實到每個項目、每個人、每個樓棟，用最小的代價穿越周期。

在同樣備受重視的資本市場上，作為示范性民營龍頭房企，碧桂園迄今為止經(jīng)營依然保持穩(wěn)健，充分體現(xiàn)了自身的發(fā)展韌性。

10月，碧桂園地產(chǎn)控股股東連續(xù)回購多筆債券，累計購買金額約3.25億元。自2021年底至今，碧桂園已多次主動通過回購債券、增持債券及公司股票等舉措，以真金白銀保護(hù)投資者利益。分析人士認(rèn)為，公司的債券回購行為不僅體現(xiàn)出公司現(xiàn)金管理能力較強、資金流動性充裕，也體現(xiàn)了其積極維護(hù)存量二級債券及投資者信心的強烈意愿，透明主動的債務(wù)管理態(tài)度。

同月，深交所信息平臺顯示，“申港證券-引力保理-碧桂園1-10期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”項目狀態(tài)更新為“已受理”。該債券擬發(fā)行金額20億元，債券類別為ABS。

9月，碧桂園成功發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)，本金總額為人民幣15億元，為期三年，票面利率為3.2%，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)2.86倍。該期中票由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，體現(xiàn)了監(jiān)管機構(gòu)對碧桂園基本面以及持續(xù)經(jīng)營能力的認(rèn)可。

房地產(chǎn)行業(yè)櫛風(fēng)沐雨，但可以看見眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍在劈波斬浪、砥礪前行，活下去才是王道。如莫斌所說，市場低迷如逆水行舟，每個碧桂園人都要成為“劃船的人”，擰成一股繩。他要求管理人員一定要沖到最前線，要將最困難的事情扛在自己的肩上，跟一線同事共同面對、敢于擔(dān)當(dāng)、解決問題。“我們不但要活下去，而且要有質(zhì)量地活下去，還要活得時間更長。”

（文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）