每經記者｜李彪    每經實習記者｜石雨昕    每經編輯｜陳星    

中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議在談及房地產市場時，首次明確提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

如何理解我國房地產市場供求關系發生的重大變化？未來我國房地產市場將怎樣恢復發展？

7月26日，在CFS2023第十二屆財經峰會暨2023可持續商業大會現場，中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平接受《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪。

連平表示，我國房價從去年開始下跌，很有可能會在今年第三季度踩到底部，然后逐步趨向于恢復，明年會呈現一個恢復的過程。

CFS2023第十二屆財經峰會現場 每經實習記者 石雨昕 攝

房地產總體上告別了大范圍過熱的走勢

NBD：您認為應該如何理解“我國房地產市場供求關系發生重大變化”？

連平：不同城市的供求關系不一樣，總體來看，較多的城市是供大于求，絕大部分城市可能需要漸次放開需求端的嚴格限制，比如限購、限貸以及高首付等。

但在一些重點一、二線城市中，房地產市場的供求關系有些不同，供不應求可能依然是市場的基本格局，可以在放開需求端限制的同時，加大力度增加供給，實現供求關系盡可能平衡。不能因為供求關系相對緊張，就持續對需求方面增加壓力，而應該把措施的著力點放在增加供給上，這是這一類城市的特點。因此我認為在政策上確實應該因城施策用好各類工具。

雖然這次中央政治局會議沒有提“房住不炒”，但不等于說就可以炒房了。我認為還是應該繼續堅持“房住不炒”的理念和政策基調。這次會議的重點是突出強調新形勢，以及供求關系新的和總體性的變化。

NBD：現在有觀點認為房地產可能已經永久告別了大范圍過熱的走勢，您認同這個觀點嗎？

連平：我認為可以這樣說，房地產的確總體上告別了大范圍過熱的走勢，但也不能否認局部地區供求關系依然偏緊的事實。供求之間的矛盾主要出現在一線和重點二線城市，這種矛盾的主要方面是供給不足。由于經濟發展水平較高，這些城市人口流入多，改善型需求也比較大，一旦供給不足就會導致房價持續存在上漲壓力，所以這些城市的關鍵是要加大力度增加供給。

一方面土地定價要合理，為房價平穩提供基礎性條件；另一方面，對經營不錯的開發商可以提供更多的支持和便利，比如在融資方面給予利率優惠等，以及加大力度投放開發貸等，目前銀行體系開發貸占比僅5.9%，屬于歷史較低水平，其增速僅為5.9%，大幅低于信貸增長兩位數的平均水平。

圖片來源：受訪者供圖

房價可能在第三季度見底

NBD：您認為我國房地產恢復期大概需要多長時間？

連平：一般來說，一個短周期大概三年半左右，現在這個周期有可能會拉長。

在以往的短周期中，政策從寬松到收緊再到寬松，房價由上漲到下跌，一般是上漲一年多，下跌兩年多，共同構成了三年半左右的過程。

這一輪周期中，我覺得下跌的時間可能會更長一些。我國房價從去年開始下跌，很有可能會在今年第三季度踩到底部，然后逐步趨向于恢復，明年會呈現一個整體性恢復的過程。

同時，我們也要注意，房地產恢復過程中，銷售、投資、買地、建筑安裝工程等環節不是完全同步的。通?；謴偷倪^程是銷售先恢復。比如現在政策調整以后，各地會在購房限制性政策上有一些松動，那么銷售就可能會逐步恢復，然后土地出讓規模會增大，接著建筑工程速度加快，最后整個投資增速也會回升。

NBD：現在地方政府在財政上面臨不小的壓力，您認為應該如何緩解地方債？

連平：首先，我們可以看到中央財政轉移支付力度在不斷加大，但是財政轉移支付要落地到地方是需要一個過程的。

這次中央政治局會議明確提出，要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。這是一個重大突破。因為在此之前，在化解隱性債務存量問題上，總體思路是堅持中央不救助原則，要求“誰家的孩子誰抱”。但是最近一段時間以來，各方都呼吁在這方面應該有所變化。因為地方財政承擔了越來越多的國家建設任務，也有經濟和社會發展長期規劃以及經濟結構調整等重大任務?？陀^上看，地方財政的杠桿水平已經較高，如果進一步加杠桿會帶來更大的風險。地方政府已無力自行處理好這一問題，因此需要中央政府出手。

那么如何使得地方債務狀況得到緩解？我認為這需要中央出臺一套方案，這個方案并不是債務都由中央財政負擔，而是中央財政要主導整體的處置工作，提出中長期的化債規劃，在國家財政總體格局下來處理地方債務才會比較平穩。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371751520