每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

售樓處晚上11點多還坐滿人、新政策發布當日下午直接就成交了10套、“上車抓緊了”……

9月1日，上海市住建委等四部門聯合印發《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），從次日（9月2日）起執行“認房不用認貸”政策。一石激起千層浪，部分上海在售樓盤深夜接待購房者、發布銷售“喜報”的視頻和圖片，在社交媒體上被廣泛轉發。

《通知》規定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

9月2日是上海執行“認房不認貸”政策的第一天，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）通過實地采訪上海部分在售樓盤、中介門店、購房者、二手房東、房企人士和業內專家了解到，不少樓盤現場擠滿了購房者，有樓盤的訪問量比上周末增加了4倍，置業顧問甚至加班到凌晨才休息。在采訪過程中，記者暫時未發現上海有樓盤因為此次政策大幅調整價格的情況。

不過，樓盤現場看房者的激增似乎并未有效拉動成交。記者查詢上海市房地產交易中心“網上房地產”發現，9月2日上海共預/出售各類商品房361套，面積2.83萬平方米（或因為周末存在延遲網簽情況）。而9月1日的成交量是471套，8月30日為901套。

此外，在上海發布“認房不認貸”當日，有樓盤連發10條銷售“喜報”的做法，在部分業內人士看來“屬于開發商的營銷方式，存在一定的夸張程度”。

“訪客比上周六增近4倍”

9月2日恰逢周六，加之天氣晴好，普陀區華池路的大華峯薈項目門口，成群的購房者正圍在一起討論。

走進該項目營銷中心，每經記者看到，整個大廳里幾乎全是人，沙盤前、洽談區和樣板間都不斷有人前來了解詢問。咨詢者中，更多是由鏈家的工作人員陪同過來，也有市民自行前來的。

一位大華峯薈的置業顧問向每經記者介紹，同事們9月1日確實成交了幾套新房，從簽約到辦手續，一直加班到深夜。“晚上11點50多還有人刷卡付錢。”據她介紹，主要賣掉的是低樓層、價格相對不高的房源。“入手的都是之前看中了的房子，但資金預算有限、首付不夠、心態動搖的客戶。”

“政策發出后，樓盤訪客量的確增加了不少。”9月2日晚，南山地產上海區域公司營銷總監向記者介紹，“我負責的招商南山·虹橋璀璨領峯項目，訪客量環比上周六增加兩倍多，南山前灣拾縵的訪客量則較上周六增加近4倍。”

“市場反應并沒有這么快”

就在上海官宣“認房不認貸”政策的當晚，一段售樓處熱鬧非凡的視頻被房地產從業人士廣泛轉發。該樓盤是臨港新片區的中建玖海云天。

9月2日，每經記者聯系到中建玖海云天一位置業顧問，其稱，不止看房人增多，出手買的人也多了，當天（9月1日）自己陪同準業主辦理完簽約手續，第二天凌晨3點才休息。

另值得一提的是，9月1日晚上，還有一張“銷售喜報”的聊天截圖在社交媒體上瘋傳。截圖顯示，從下午3點到晚上8點多，至少有10次發出銷售喜報信息，配文寫著“上海下午出貸款新政，大華峯薈直接成交了10套，好房不多了，上車的抓緊了。”

對此，上海一位房企人士向每經記者表示，“市場反應并沒有這么快，這類截圖實際上是樓盤的營銷手段，存在一定的水分。”浙江一位房企人士也對此持懷疑觀點，在她看來，售樓處在營銷節點會釋放一些消息，鼓舞銷售員和買家，促進房源成交。

易居研究院研究總監嚴躍進通過微信向每經記者表示，通過宣傳項目的銷售量，讓買家感到樓盤認購價值比較高，吸引更多潛在客群。只要不過度炒作房價，這樣做是可以理解的。“樓盤抓住政策的窗口期，加速去庫存，同樣具有積極意義。”

事實上，樓盤向市場投放“煙霧彈”，烘托購房氣氛，在早幾年樓市火爆時十分常見，而這次在上海發布“認房不認貸”新政后，這種現象并不多。

上海網上房地產平臺顯示，大華峯薈由本土房企大華集團操盤開發，項目公司是上海普華房地產開發有限公司；中建玖海云天由中國建筑旗下的中建玖和開發。

以大華峯薈項目為例，其主力戶型為99~106平方米的高層和洋房，另有少量疊墅，均價10.4萬元/平方米。房源共計359套，分2022年9月和12月兩次推出，截至今年9月2日，共網簽196套，去化率約55%。 就在今年3月，大華集團在北京首輪土拍以觸頂價搖中最熱的昌平朱辛莊0028地塊；5月，又以封頂總價拿下浙江蕭山城區新街北單元地塊；7月，再以最高限價摘得上海閔行區浦江鎮浦江拓展大型居住社區44-01、45-01地塊。這些地塊共花費資金達69.107億元。

“現階段的市場形勢下，拿地擴張積極的企業，需要加快銷售回籠資金。”嚴躍進表示。

“二手房掛牌量增超一倍”

9月2日上午10時許，上海普陀區嵐皋路地鐵站，六七位穿著襯衫皮鞋的房產中介小哥早早地等候在地鐵口，向來往的行人宣傳前一天推出的“認房不認貸”政策。

嵐皋路靠近上海中環，周邊的管弄新村等多是上世紀建成的小區，有大量二手房在售，小區居民的換房需求旺盛。

葛瑤在上海就有一套二手房掛牌在售，由于在平臺上留了父親的手機號碼，結果9月1日晚上就被中介門店“照顧”了。“打電話來確認是否真要賣房，還涉及價格調整空間等。”葛瑤向每經記者介紹。

“若將老房子出清，人們在新房市場就有了低首付、低利率的購買機會。”上海鏈家浦東耀華路一家門店工作人員告訴每經記者，9月1日當天有很多人前來掛牌出讓二手房，平臺瀏覽量和掛牌量環比均增長了一倍多。

在采訪過程中，上海的大華峯薈、中建玖海云天、長實集團高尚領域等在售樓盤的工作人員均向每經記者表示，“會繼續按照備案價銷售，沒有優惠折扣的變動。”當然，部分樓盤表示會與中介機構合作，給予中介機構一定的團購折扣指標。

不過，樓盤現場看房者的增加似乎并未有效拉動成交。記者查詢上海市房地產交易中心“網上房地產”發現，9月2日上海共預/出售各類商品房361套，面積2.83萬平方米。而9月1日的成交量是471套，8月30日為901套。

對此，有業內人士表示，或許是因為周末，樓盤當日的成交房屋可能存在延遲網簽的情況。

據克而瑞數據監測，今年1~8月（數據截至8月29日），上海的商品住宅成交金額為4032.95億元，同比下滑0.93%，基本與去年同期持平；成交金額為330.89億元，環比下滑6.97%，同比下跌54.43%。

每經記者注意到，8月31日，上海市房管局披露了今年第八批次以集中批量供應方式推出的房源，共涉及26個項目，8444套房源，備案均價77198元/平方米，分布在內、中、外環等13個區域。

其中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目有9個，6萬~10萬元/平方米的項目有10個，10萬元/平方米以上的項目有7個。政策刺激疊加供應增加，為上海樓市的“金九銀十”提供了有力支持。

自8月30日至9月1日，包括四個一線城市以及武漢、長沙、重慶、成都、蘇州、中山、南寧、東莞、廈門等十余個城市已官宣實施“認房不認貸”政策。從政策發布后的市場情況來看，大多城市的房地產市場在政策發布后表現平穩。

熱點城市“認房不認貸”、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，讓人依稀想起2014~2016年救市政策的情景。彼時，在輪番政策刺激下，房地產市場輪動復蘇，漸次回暖。

克而瑞研究報告指出，與2014年相比，房地產行業環境天翻地覆，難以回到以往的高速增長軌道。“在經歷3年疫情后，居民風險偏好下降，縮減開支、提前還貸均是體現，唯有穩住預期，讓人們有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進住房等消費。”