每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

銷售端回暖不及預期，前三季度全國住宅新開工驟減了近1/4。

10月18日，國家統計局公布1~9月全國房地產開發投資數據，前三季度全國商品房銷售額8.9萬億元，下降4.6%；住宅銷售額下降3.2%。全國房地產開發投資同比下降9.1%，降速與1~8月相同，其中住宅投資下降8.4%。

9月，房地產開發景氣指數（國房景氣指數）為93.44。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認為：“‘認房不認貸’等新政以來，雖然政策組合拳利好循序漸進落地，但短期內來看，房地產開發投資和商品房銷售情況還沒有明顯改觀，仍然處于同比下降通道。”

“認房不認貸”效果未及預期

據國家統計局數據，1~9月，全國商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。另一方面，商品房待售面積截至9月末達到64537萬平方米，同比增長18.3%，而住宅待售面積增長19.7%。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，“1~9月，全國房地產銷售面積、銷售金額同比降幅延續擴大趨勢，但9月單月同比降幅均有所收窄。”

各區域商品房銷售面積、銷售金額同比均下降，其中中部地區商品房銷售額降幅達到9.2%，降幅最小的東部地區為下降3%，但降幅同比擴大。

對于“認房不認貸”一個月以來的市場情況，張宏偉分析，截至目前，僅北京、上海、廣州成交量的復蘇效果明顯，深圳因政策面仍然較為嚴格，并沒有成交量復蘇。強二線城市成交量普遍回升是改善需求主導的區域，且也有降價跑量的因素驅動，同時這些城市限購區或主城區對于近遠郊或三四線城市有虹吸效應；其他弱二線和三四線城市效果不明顯，仍然有較大的去庫存壓力，這也是這些城市開發投資、商品房銷售、房價指數在當下回調的主要原因。

新開工數據連續25月下跌

1~9月，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%，其中住宅投資66279億元，下降8.4%。

值得注意的是，房地產開發企業房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。易居研究院根據國家統計局歷史數據判斷，該指標已經出現了連續25個月下跌，短期內，由于購房銷售市場數據相對處于低位，新開工不足的風險還沒有暴露出來，從房地產良性循環的角度看，新房的開工數據還是需要提振。

易居研究院研究總監嚴躍進建議，“各地在預售制度方面要采取更靈活的措施。‘一管就死’是目前預售制度的一個問題，各地要規范預售流程，但資金還是需要加快到位。對于銷售不錯的項目，更需要督促加快建設和交付。”

此外，在各方集中保交付之下，全國房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

資金壓力成為制約房企新開工及施工數據的的最大因素之一。前三季度，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，自籌資金下降21.8%，國內貸款下降11.1%，定金及預收款下降9.6%，個人按揭貸款下降6.9%。

陳文靜指出，9月份各渠道融資規模均大幅下降，信用債降幅明顯，企業現金流仍面臨較大壓力。短期來看，四季度，新開工面積低基數效應有望進一步顯現，預計新開工面積同比降幅繼續收窄，但難改同比下行趨勢。在核心城市銷售市場保持一定活躍度下，核心城市的房地產開發投資有望逐漸好轉，進而對四季度全國房地產開發投資額形成一定支撐，但從全年來看，全國房地產開發投資額同比降幅或仍較大。