每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

據新華社，中央金融工作會議10月30日至31日在北京舉行。

針對房地產，中央金融工作會議指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，此次中央金融工作會議對于房地產的表述有很多新提法，包括提及了“房企主體監管”“房企資金監管”“宏觀審慎管理要完善”“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”等，應該說非常系統全面，非常高度地概況了當前房地產金融工作的范圍和重點，對于各地各部門各機構開展房地產工作有非常好的指導效應。

對房企的監管上升到首位

此次中央金融工作會議對房地產金融的表述，最先提及的是“促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管”。

“該表述過去是沒有出現過的，所以信號意義非常強。”嚴躍進表示，最近幾年出現的房地產金融風險問題，包括房企債務違約問題、保交樓問題等，都和房企的經營等有關。所以此次中央金融工作會議抓住了防范房地產市場風險的關鍵內容，即要把房地產企業主體的監管制度進行健全。

“既然提及健全，那就說明過去存在一些漏洞，如房地產企業金融問題的導火索‘商票違約’等。而從這兩年房企債務違約事件中可以看出，各類融資規模非常大且錯綜復雜，這方面也顯然缺乏監管，所以此次提及對房地產企業主體監管制度的健全具有非常好的導向。”

嚴躍進認為，此次中央金融工作會議提及的金融監管，也重點提及了資金監管。過去幾年各類房企的資金存在亂象，所以導致了當前出現不少問題，如預售資金蒸發等。這說明此類制度必須健全和牢固，更好確保房企經營穩定。

此次中央金融工作會議明確“完善房地產金融宏觀審慎管理”。

“宏觀審慎管理，簡單理解就是要采取宏觀的、逆周期、跨市場的策略，重點要以防范系統性風險為主要目標，同時減少金融出現跨市場風險傳染。”嚴躍進認為，這是房地產金融工作需要牢牢把握的大綱。尤其是房地產金融問題影響了各地金融系統、宏觀經濟、民生問題，更加需要堅持此類管理的理念。

嚴躍進表示，對于房地產金融宏觀審慎管理，實際上在2018年的時候就已經提及。但當前房地產供求關系發生了重大的變化，對于此類金融政策和制度的市場環境需要有清醒認識，尤其要考慮到新情況和新問題。“就最近幾年的新問題來說，房地產爛尾樓的問題、房企債務窟窿的問題、存量房貸壓力過大的問題、二手房掛牌難以消化所產生的問題等，影響面都是比較大的。此類問題必須深入系統解決，要結合經濟形勢和改革內容，不斷完善相關的房地產金融宏觀審慎管理。”

強調房企融資要一視同仁

關于房地產融資政策，最早的表述是“對國有和民營等各類房地產企業一視同仁”，后來演變為“重點支持優質房地產企業的貸款融資及發行債券”，再后來則是“一視同仁支持房地產企業合理融資需求”。而此次中央金融工作會議則明確“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。

“從這里可以看出，各地金融工作推進存在誤區，或者是有選擇性進行。這種選擇的判斷標準已經不是企業規模的標準，而是企業所有制性質的標準。此次提及‘所有制’，定性比‘國企民企’的定性更嚴厲，其實是希望各地有大局觀，要真正從企業公平競爭的角度理解融資政策。”

嚴躍進認為，當前對于此類融資工作的支持，進一步說明接下來在融資工作中，會嚴管“挑三揀四”“挑肥揀瘦”等操作，確保各金融機構積極有序、一碗水端平地提供各類融資，支持各類房企的健康發展。

同時，此次中央金融工作會議明確“因城施策用好政策工具箱”。

“這進一步說明，用好政策工具箱非常重要，這是助力金融工作開展的有效手段。”嚴躍進表示，“這也體現了當前政策工具需要打組合拳。這里的工具箱，包括行政、金融、財稅等，這些工具是促進住房消費提振的重要保障。唯有此類工具用好，才能更好地促進市場平穩，也有助于房地產金融工作的更好開展。”

嚴躍進表示，此次中央金融工作會議提及“因城施策”，也可以和金融穩定工作做結合。各地的金融問題有差異，所以在因城施策等方面，除了關注傳統的庫存、交易、價格等內容，也需要關注金融內容，真正促進因城施策落實好房地產金融工作。

更好支持剛性和改善性住房需求

此次中央金融工作會議再次提及“更好支持剛性和改善性住房需求”。

“當前此類金融工作的開展，必須時刻和房地產交易市場的形式做結合。房地產銷售工作提振了，房地產金融風險的防范就會更加容易。但是若是此類工作沒有做好，那么客觀上也會增加房地產金融工作的難度。”

嚴躍進表示，今年9-10月份房地產市場總體處于小復蘇狀態，包括全國房企銷售規模在10月份也有個位數的環比拉升，但這顯然還不夠。類似銷售的問題，在房企金融、購房者金融、地方政府金融等工作中都會產生問題，所以要進一步提振銷售，要把剛需和改善性住房需求給予更好支持。

此次中央金融工作會議提及“加快保障性住房等三大工程建設”。

嚴躍進表示，這充分說明房地產金融工作對于這三大工程的重視。這一點是有別于過去的提法的。過去金融工作比較聚焦房企債務問題、保交樓問題和購房者購房問題，但是現在增加了一個重要內容，即“三大工程”，也說明在防范化解風險的同時，對于此類新命題和新任務也需要有新的金融支持。

按照目前的“三大工程”定義，應該是包括保障性住房規劃建設、城中村改造、平急兩用公共基礎設施建設。嚴躍進認為，這“三大工程”是今年歷次會議上持續提及的，也是金融部門要理解的和支持的重點領域。尤其是從房地產本身來說，保障房和城中村領域需要持續發力。就目前來看，全國重點城市大約有35個城市需要積極關注此類工作，或者說“三大工程的金融工作”應在全國35個重點城市中有更好作為。

此次中央金融工作會議還提及“構建房地產發展新模式”。嚴躍進表示，“從近期的各次會議上可以看出，房地產發展新模式的提法越來越多，也說明黨中央對于此類工作的重視。而此次將其放入金融工作會議中進行說明，也說明房地產發展新模式和金融工作是有較大關聯的。”

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371751520