每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

位于深圳核心區域、貨值超百億元的舊改項目被盤活了。

12月12日，據佳兆業集團控股（以下簡稱佳兆業）官微，深圳市福田區東山小區改造項目一期——佳兆業佳園（推廣名：天宸）近日順利完成回遷房集中交付。業主們在佳兆業團隊陪同下，依次辦理了回遷交付、物業簽約、房屋驗收等手續。

12月13日下午，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）在佳兆業佳園項目現場看到，樓棟主體已經封頂，項目外立面也已完成裝修，工程隊正在項目樓下園林區域進行作業，項目現場還保留著之前回遷房業主入伙時搭的展架。在項目現場的圍欄上除了能看到佳兆業的字樣外，安居建業&福田投控的字樣同樣格外顯眼。

項目現場的工作人員告訴每經記者：“項目回遷房已經交付，商品房按照購房合同預計在明年5月底交付。”

每經記者從知情人士處了解到，項目在前期曾經停過工，“但開盤銷售以來就再未停工過。”

佳園項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

曾停工的百億貨值舊改項目，成功交付回遷房

靠舊改起家的佳兆業，第一桶金就來自爛尾樓改造，1999年，佳兆業接手深圳布吉爛尾別墅，后將其改造為開放式主題公園“桂芳園”，打造成當地的大型社區。

到了2021年，佳兆業持有的城市更新項目達到高峰，并成功轉化了43個城市更新項目。截至2023年中，佳兆業在粵港澳大灣區就有一百多個舊改項目，被稱為“舊改之王”。

而在佳兆業眾多城市更新項目中，東山小區改造項目屬于資產較為優質的一個。

東山小區是上世紀80年代建安集團建設開發的生活辦公基地。2013年，佳兆業與建安集團簽訂合作開發協議，由佳兆業主導了東山舊改項目的更新工作，改造項目占地面積為29446.5平方米。

2017年11月，佳兆業與建安集團再次簽署項目補充協議，將東山舊改項目分為成了一期（佳園）和二期兩個地塊。一期于2020年1月開工建設，總建筑面積76470.85平方米，總戶數340戶，分1A、1B兩棟，其中1B主要為回遷房。二期項目還有房源處于待拆遷狀態，具體的拆遷時間尚未公布。

佳園位于福田區濱海大道8008號，靠近購物公園站E出口，屬于深圳開發較為成熟的片區，500米范圍內有平安金融中心、會展中心、COCO Park等商業配套，以及星河國際、中海華庭、城中雅苑等高端豪宅項目，這些項目的二手房掛牌價目前在11萬-12萬元/平方米。

據2019年佳兆業中期業績數據，東山舊改項目可售面積10.5萬平方米，可售貨值達126億元。

12月13日下午，每經記者在佳園項目現場了解到，目前項目已經有多棟樓棟房源封頂，外立面也已裝修，現場有施工人員正在拆除原本的營銷中心。在前往前營銷中心的路上每經記者看到，路旁還有處于待拆遷狀態的兩排老房子。

每經記者從知情人士處了解到，此次交付的就是一期佳園的回遷房部分，商品房部分預計明年5月份交付。至于項目過往的發展情況，上述知情人士表示：“項目在前期曾經停過工，但開盤銷售以來就再未停工過。”

據深圳房地產信息平臺數據，佳兆業佳園于去年12月取得預售證，共備案158套房源。截至今年12月14日，僅剩5套房源處于期房待售狀態，其余房源均顯示為“已備案”。

佳園項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

佳兆業方面表示，目前佳園項目在政府的指導下，引入國企深圳市福田安城投資運營有限責任公司（以下簡稱福田安城投資）進行合作，充分發揮“國資身份+市場化運作”疊加優勢，為項目及開發建設單位提供工程與現場協理等多維度的支持及服務，助力項目更高品質地運營。

出險以來，旗下多個項目被盤活

自2021年底出現債務違約以來，佳兆業已通過多種方式盤活了旗下多個項目。以佳園為例，在項目盤活過程中，引入國企合作成為關鍵。

今年4月26日，天宸THECORNICHE在官微發布消息稱，佳兆業佳園在政府的指導下引入國企福田安城投資進行合作。僅一天后，天宸THE CORNICHE戰略合作發布會在深圳舉行。

圖片來源：天宸THECORNICHE

福田安城投資由深圳市安居建業投資運營有限公司（以下簡稱安居建業）與深圳市福田投資控股有限公司聯合成立，是政企聯動共搭、具有多重國資背景的投資運營平臺。

啟查查顯示，安居建業由深圳人才安居、深圳特區建工、深業集團、萬科分別持股40%、20%、20%、20%。據公開資料，安居建業是深圳市政府為房地產業紓困解難、化解房地產行業風險而成立的市屬國有房地產平臺公司，主要針對深圳范圍內房地產項目提供“三保一防”任務，即“保交樓、保民生、保穩定”和防范化解房地產領域風險。

從安居建業的業務模式來看，主要包括不良債權盤活、問題企業紓困、企業重組咨詢、地產資產受托等。安居建業官網數據顯示，安居建業已紓困14個房地產項目，操盤及參與監管面積310萬平方米，紓困項目包括恒大錦苑、恒大都會廣場、恒大深匯大廈、佳兆業佳園（天宸）、歲寶壹品等。

每經記者梳理發現，除了此次被安居建業紓困的佳園項目外，佳兆業在深圳的多個舊改項目，通過“金融機構接管+委托代建”“股權轉讓+債務置換”“服務信托”等方式被盤活。

其中，位于龍崗的五和樞紐片區城更項目，原本由佳兆業開發，后因資金鏈緊張而停工。2023年4月，招商蛇口攜長城資產出手，與佳兆業簽訂了合作協議，擬以“股權轉讓+債務置換”的方式盤活該項目。

另一個參與紓困佳兆業較多的當屬“中信系”。中信城開最早于2022年6月完成佳兆業資產交易，涉及深圳大鵬金沙灣國際樂園項目、南山東角頭項目、福田紅樹灣、福田金融科技中心等項目，紓困方式主要以“服務信托”的方式為主。

今年前11月，佳兆業宣布在深圳、廣州、上海、重慶等地累計交付56個項目，3.5萬余套房源，已超過去年全年的交付量。其中，2023年11月，佳兆業10個項目合計交付4152套房源。

12月13日晚間，合一城市更新集團董事總經理羅宇通過微信接受每經記者采訪時表示，一般對于出險企業城市更新類項目的盤活過程，通常需要解決“增量資金”“項目層面融資難”“項目權益重整”等問題。

“城市更新不良項目的紓困處置應更多聚焦項目本身，我們主張城市更新不良項目必須從政策路徑、規劃優化、拆遷實施、市場去化、經濟效益、風險管控六大盤活可行性入手，從盤活價值、核心問題、解決路徑、資源整合、紓困機制、盤活模式等六大要素策劃盤活處置方案。”

羅宇表示，在當前政府行政賦能的支持下，國企持續參與城市更新不良項目的盤活，摸索出了項目主體變更、項目債權轉股權投資、央企國企+AMC+合作方等模式進行項目盤活。每個城市更新不良項目均有自身的項目特點，需結合項目具體情況與方案落地性等方面綜合擬定紓困方案，而目前已有的項目盤活成功案例和模式均可為其他項目盤活提供參考借鑒。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝