行業下行之下，近兩年房地產信托產品爆雷現象時有發生，因而提前兌付的房地產信托產品自然受到市場關注。 近日，重慶國際信托（以下簡稱重慶信托）官微發布消息稱，其一筆名為“重信?天權22006?科學城集合資金信托計劃”（以下簡稱天權22006項目）的產品提前兩個月向投資者兌付全部5億元資金，同時實現年化收益6%至7%，投資者獲益超億元。 據悉，天權22006項目的核心資產是北京紫金書院地產項目。為獲得該筆融資，中關村科學城將11%農銀人壽股權以及北京回龍觀紫金書院A、C、D區94287.67平方米土地使用權作為質押擔保。而能讓天權22006項目提前兌付的一個重要原因，就是紫金書院項目良好的銷售情況。 不過，來自中國信托業協會的報告顯示，截至2023年三季度末，投向房地產的資金信托規模為1.02萬億元，同比下降2596.77億元，降幅20.28%，環比下降278.68億元，占比屢創新低至6.21%。與此同時，各大信托公司還在繼續壓縮房地產信托業務。 “房地產信托占比下滑是近年來的大勢所趨。”用益信托研究員喻智在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產信托項目短期內難有起色，規模及占比將持續下行。 圖片來源：重慶國際信托官微 提前兩月完成兌付 根據募集資料，“天權22006”信托成立于2022年7月13日，共五期，信托資金用于向中關村科學城建設股份有限公司（下稱中關村科學城）發放信托貸款，共計5億元。據此，中關村科學城將資金用于北京紫金書院項目建設。 據悉，為獲得該筆融資，中關村科學城將11%農銀人壽股權以及北京回龍觀紫金書院A、C、D區94287.67平方米土地使用權作為質押擔保，抵質押物總價值為44.22億元，抵質押率為11.31%。 “抵押物是我們當時選擇做這款信托產品的第一判斷標準。”重慶信托北方業務總部總裁助理暨天權22006項目經理湯玉寶在接受每經記者采訪時表示，項目的整體安全邊際也相對比較好。 據公開信息，紫金書院位于北京市昌平區霍營東路與霍營北街的交匯處，由北京新領域房地產開發有限公司于2004年拿下昌平霍營一地塊開發而成，總規劃建筑面積約70萬平方米，據此整個項目已開發近20年時間。 整個項目分三期建設，其中一二期早已建設完成，信托資金正是用于項目三期建設。根據原計劃項目三期在2018年準備入市，但據昌平區住建委，項目地塊內一構筑物鑒定為文物，同年8月北京市文物局向昌平區文旅委下發《北京市文物局關于霍營娘娘廟的（菩薩廟）遷建修繕的復函》（京文物〔2018〕1187號）。 霍營娘娘廟的（菩薩廟）與水立方旁的北頂娘娘廟都是北京中軸線上的文化遺跡。根據該函意見，霍營娘娘廟的（菩薩廟）需進行原址保護，紫金書院原規劃設計要進行重大調整。重新調整規劃后，紫金書院于2021年3月才再次取得《建設工程規劃許可證》。 “項目前期因調規、企業知名度較低等原因，在融資方面存在有一些障礙，我們在經過前期調研等也看好項目核心價值，項目的風險邊際比較高，因此選擇了為其提供融資支持。”由此，天權22006項目得以產生。“而從當時募集情況來看，投資者也比較看好項目，基本每期融資都是提前募集完成。”湯玉寶表示。 此外，“紫金書院地產項目作為天權22006項目的核心資產，在整體建設過程當中曾經歷過更換總包單位、調規等各種問題，但公司始終堅持對核心資產不放松，堅持對整個地產類項目的印章、證照，以及財務實行全流程現場監管不放松。基于此，公司才能及時發現項目運行過程中出現的問題，并及時溝通化解。”湯玉寶告訴每經記者，在資金支持下，項目得以順利開發、銷售，在信托產品整體利率下行的大背景下，天權22006項目也讓數百名投資者提前收回投資本金，并且獲得6%-7%的年化收益。 “在行業轉型相對艱難的大環境之下，‘天權22006’能夠提前兌付本息收益，對投資者有較為明顯的安撫和激勵作用，有利于重樹信托行業的信譽及品牌。”喻智向每記者表示，信托公司積極進行項目紓困和風險處置，涉及房地產項目相對優質，是此次重慶信托風險處置較為成功的重要原因。 北京紫金書院項目施工現場 圖片來源：重慶國際信托官微 項目去年賣了54.95億 事實上，能讓天權22006項目提前兌付的一個重要原因就是紫金書院項目良好的銷售情況。 公開信息顯示，2004年紫金書院項目拿地時的成本僅為每平米數千元，遠低于當前區域其他項目動輒高達4萬-5萬元/平方米的拿地成本，而在項目開發的近20年中，其房價也上漲了數倍。 根據當時披露的銷售記錄，2008年項目一期首次入市，均價僅為8800元/平方米；2012年12月，項目二期入市均價為20000元/平方米；到了2016年，項目一、二期住宅房源售罄，售罄前均價達到28000元/平方米。 項目三期定位為一梯兩戶的低密度洋房，容積率為1.8，僅有111平方米三房和146平方米五房兩個戶型產品。2022年8月3日開始取證銷售，截至2024年2月26日項目已取證4次，完成網簽880套，網簽均價6.28萬元/平方米，每次開盤均受到熱捧。 如2023年2月20日，項目三期第二次取證開售，開盤僅18分鐘，銷售額就已經突破了22億元。克而瑞數據顯示，2023年紫金書院以54.95億元的銷售額成功進入2023年北京樓盤銷售排行榜第10位，8.76萬平方米的成交面積則位居全北京第7位。 2023年北京樓盤銷售額TOP10 來源：克而瑞北京區域 湯玉寶表示：“紫金書院項目的大賣以及天權22006項目的提前兌付，對重慶信托而言，驗證了公司選擇項目時的研判標準是正確的。” 每經記者對比紫金書院同區域項目樓盤發現，6.28萬元/平方米的價格與周邊大多數樓盤如北京國賢府、奧林春曉處于同等水平。貝殼找房App顯示，項目一、二期二手房當前掛牌價格約?6.2萬/平米，與項目毗鄰的2014年到2019年建成的次新房首開國風美唐三期，今年2月掛牌均價在已達到75573元/平方米。 此外，“紫金書院項目周邊醫療、商業等配套資源已經逐步完善。”在第三方平臺上，北京一房產中介經紀人小張告訴每經記者，項目周邊1公里左右就有地鐵8號線回龍觀東大街站，規劃建設中的地鐵13A線回龍觀站距項目500米左右，緊鄰昌平區中西醫結合醫院，還配有幼兒園。“從我接觸的客戶情況來看，學區應該是最吸引購房者的，街對面就是人大附中昌平學校，包含了小學、初中、高中。” 北京當地一業內人士也告訴每經記者，項目雖然在昌平，但挨著海淀，師資也會有所傾斜。“而在海淀上人大附屬學校，二手房價格基本都需10萬元/平方米以上，對于購房者特別是外地購房者，購買紫金書院不僅能讀上師資一樣的學校，而且只需一半價格就能買到更大面積的房子。” 地產信托規模繼續縮減 值得注意的是，就在上個月，重慶信托還提前兌付一筆蘇州新天地信托項目。 重慶信托北方業務總部總經理暨蘇州新天地項目經理姜韋告訴每經記者，該筆融資成立于2021年5月，共八期，項目峰值時融資額度達到8億元，期間陸續如期對部分融資進行了兌付，到今年1月提前一個月將剩余4.5億元全部完成兌付，最終為公司創超7000萬元的信托收益，給投資人創造了約1.25億元的投資收益，投資收益率6%-8%。 重慶信托相關負責人表示，公司堅決貫徹落實中央精神，持續做好“保交樓、保民生、保穩定”工作。在為地產企業提供全方位的融資服務支持的同時，重慶信托也委派專業人員對標的項目公司進行現場監管，最終實現信托計劃的順利兌付。 事實上，長期以來，地產和信托兩行業緊密聯系、相互成就，信托為地產提供大規模融資來源，地產類信托也成為信托業主要的收益貢獻主力。但近幾年來，受地產投資下滑等諸多因素影響，房地產市場進入深度調整期。特別是自2021年以來，多家地產企業陷入流動性危機，房地產類信托風險陡增，地產和信托之間的“成就”關系受到挑戰。 “壓縮地產信托業務、處置地產信托項目風險”也成為各大信托公司的主要工作。如中信信托將世茂“第一高樓”項目掛網拍賣；擔心出險企業影響項目預售，廈門國際信托拿走與正榮合作項目共管保險箱…… 數據來源：根據中國信托業協會公開數據整理 據中國信托業協會今年1月5日發布的2023年三季度中國信托業發展評析報告，去年三季度末，投向房地產的資金信托規模為1.02萬億元，同比下降2596.77億元，降幅20.28%，環比下降278.68億元，占比屢創新低至6.21%；相較于22.64萬億元的受托資產規模總量，占比為4.51%，已低至5%以下。 基于此，中國信托業協會明確表示，傳統房地產信托業務作為信托主營業態的時代已告終結。 “房地產信托占比下滑是近年來的大勢所趨。”在喻智看來，房地產行業風險頻發，房地產信托存量項目風險大增，信托公司正在逐步處置及清理前期項目，疊加監管層對傳統融資類項目的收緊，房地產信托項目短期內難有起色，規模及占比將持續下行。 “整體地產的業務邏輯可能在變，以前在選擇項目時，可能更多看背靠大公司，融資人的主體信用，項目過得去就行，以后選擇地產項目更多的將看項目本身的價值和現金流情況。”湯玉寶同時表示，將更加深度地全流程參與地產項目，如項目什么時候銷售、每個回款節點、回多少款等與融資進行匹配，以便在遇到有偏差時及時進行糾正，從而為項目最終的兌付提供保障。