每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

“這個項目戶型圖是多大面積，您到手就是多大面積，得房率超過100%。”

在某房產第三方平臺，有渠道人士向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）如是介紹。

近段時間，北京新房市場多個項目傳出100%得房率。作為保利發展在順義首個單獨操盤的項目，頤璟和煦在正式開盤之前被部分市場人士稱為北京“卷王”，主要就是因為其超高的得房率。

而就在兩個月前，同樣位于順義的保利建工•星宸和煦，因得房率超過100%被反映到北京市相關部門。

4月26日，北京市規劃和自然資源委員會官網發布《關于北京市順義區空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地項目規劃建筑方案公示期間采信情況的公告》，其中第一條公眾反饋意見便是——“2個設備平臺，1個防火挑檐。交房全包進去，得房率100%以上，嚴重影響市場”。而順義區空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地的項目，正是6月剛開放樣板間的保利建工•星宸和煦。

不過，建設單位及設計單位的意見認為，星宸和煦項目設計符合國家各項法律法規，“后期照圖施工，依法驗收”。

6月中旬的一個工作日，每經記者以購房者身份致電北京市規劃和自然資源委員會順義分局咨詢得房率事宜，接線的不動產業務處工作人員直言對得房率問題并不熟悉，但表示“房本登記面積以規劃圖紙的面積為準，面積誤差在±3%區間都是允許的”。

得房率超過100%

日前，每經記者實地走訪了頤璟和煦項目現場，進入售樓處需要經過一條已被圍擋包圍的道路，道路兩側均立有寫著“無界寬幕窗景，超配高定空間”等字眼的項目廣告牌。

雖然是工作日中午，但售樓處依然有不少看房者，記者采訪期間還遇上了一組客戶正在簽約，每個樣板間也都有兩三組看房客戶。

“我們的項目說實話受政策影響不大，一直賣得不錯。”

“簽約時的戶型圖就是這樣，只不過中間多了一條線，一邊是房本面積，另一邊是贈送面積，贈送面積都圈在里邊了。但任何一個項目的贈送面積都不可能在合同里說明，那不合規。”頤璟和煦置業顧問向每經記者表示。

以建筑面積143平方米四室兩廳三衛的戶型圖為例，根據置業顧問的說法，圖上灰色塊部分均為贈送面積，分別涉及書房、多功能用房、家政間以及一個約12.9米的南向三面寬大陽臺。“比如書房，就是買一半送一半（面積）。”

結合戶型圖尺寸粗略計算，這幾處的贈送面積超過30平方米，整套房源面積將達到約175平方米。

若以現行銷售均價3.8萬元/平方米看，143平方米戶型總價約543萬元，而贈送部分的價值已經超過114萬元。

每經記者在頤璟和煦現場看到，樣板間贈送的超大陽臺的確極具誘惑力，這也是項目的最大賣點。

2023年12月28日，北京當年最后一場土拍，保利發展以底價19.9億元摘得順義區順義新城馬坡SY00-1101-0601、0603地塊、SY00-1101-6002地塊，成交樓面價1.93萬元/平方米，建筑控制規模≤10.74萬平方米，銷售指導價4.3萬元/平方米，上下浮動10%，配建5100平方米幼兒園。

拿地后不到20天，保利方面火速公示建筑方案，并公布案名頤璟和煦。

記者了解到，和煦系產品由保利發展高端線產品“和系”迭代而來，此前保利發展在北京發布的如和光煦境、朝央和煦等項目，均取得了不錯的銷售成績。

“現在都是快節奏，我們拿地之前就準備好了這些手續，拿了地就開工。”頤璟和煦項目置業顧問表示。

到4月24日，頤璟和煦開盤，官宣首開銷售172套，去化率在23%左右。每經記者查閱北京市住建委官網獲悉，頤璟和煦4月15日取得首張預售證，共獲批578套房源，預售面積約8.06萬平方米。截至目前，項目網簽12套，已簽約面積1598.04平方米，成交均價約3.68萬元/平方米。

6月4日，頤璟和煦取得第二張預售證，準許銷售面積約4.05萬平方米。

記者留意到，據北京產權交易所信息，6月5日，北京保順善筑置業有限公司發布增資項目信息，擬募集資金金額顯示為“擇優確定”。而北京保順善筑置業有限公司，即頤璟和煦的開發商。

從保利發展的保利云和+官方小程序看，包括頤璟和煦在內，目前保利北京的在售項目有和悅春風、和悅華璽、保利•錦上二期等10個，其中與住總集團、首開集團、北京建工等本地頭部開發商的合作項目占比超過半數。

高得房率將成趨勢？

據每經記者了解，目前北京市場上不少新項目的得房率都在90%以上，順義部分新盤則接近甚至超過100%。

對于高得房率問題，有業內人士向每經記者透露，這與開發商向政府部門的報規報建有關，目前全北京只有順義、房山和豐臺部分區域管理比較特殊，能做到高得房率，順義尤為突出。“不過不管怎么卷，受益的肯定是購房者，包括增標、降價。”

記者在采訪中了解到，早在2017年，某知名房企的項目就曾在順義因“贈送面積”而被叫停。

另據《每日經濟新聞》此前報道，2020年，北京大興有一項目交房才被告知是違建，彼時別墅北側搭建了樓板，擴建了十幾平方米。官方回復也曾定性“一層鏤空門廊封閉且在門廊頂部增建二、三層的行為，與規劃許可證審批及規劃驗收不符。該行為違反了《北京市城鄉規劃條例》第二十九條第三款的規定，依據《北京市禁止違法建設若干規定》第三條規定，已構成違法建設”。

北京市豐臺區城市管理綜合執法局一位業務科室的工作人員曾向每經記者表示，開發商承諾的贈送面積，將原本規劃為設備平臺等位置改成室內部分，該部分規劃的面積不計入購房合同內，嚴格來說屬于違章建筑。后期如果遭到舉報，有調查被拆除恢復原樣的風險。

記者了解到，上海、成都等地樓市前些年也曾流行開發商送面積，但遭到監管部門嚴查，一些已交付項目甚至被嚴令“恢復原狀”。此后，這些城市的“送面積”現象逐漸減少甚至消失。

去年12月，北京市市場監督管理局發布的《北京市商品房銷售明碼標價規定》指出，應當明確標示“當期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態、樓號、樓層、房號、戶型、層高、建筑面積、套內建筑面積、分攤的共有建筑面積、建筑面積每平方米單價、套內建筑面積每平方米單價、建筑面積總價或者套內建筑面積總價”。

“但說實話，如果區域政府（在這方面）管得不那么嚴，高得房率可能會成為趨勢。”有開發商人士向每經記者感慨道。

但也有業內人士表示，由于設計施工和銷售在前，而交付驗收在后，通常會間隔兩年以上。有的項目，開始時監管部門放松了，但驗收時換了人，也可能收緊。如果出現這種情況，無論開發商還是購房者，都很麻煩。

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝