每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

“深圳學區房4月過后就已經趨于平穩了，現在成交相對活躍。如百花區域的學區房，即使價格降了很多，在深圳仍處較高檔次。”7月15日，深圳房產中介劉鵬向《每日經濟新聞》記者表示。

近日，每經記者實地走訪深圳百花片區，多位中介透露，片區內學區房成交量和價格均有所回升。

以百花園二期為例，一套92.55平方米的兩房兩廳掛牌價為1300萬元，折合單價14.05萬元/平方米。而該小區今年5月成交了一套162平方米戶型，總價為2170萬元，單價13.40萬元/平方米，今年第一次重返“13”字頭，此前幾個月成交單價在10.97萬～12.5萬元/平方米。

部分熱門學區房開始漲價

百花片區屬于深圳熱門學區，片區內名校較多，受到不少家長追捧。

此前，隨著樓市調整以及“大學區制”的推行，深圳不少學區房的價格出現了顯著回調。但近期，百花片區重新被中介力推，比如“實驗大兩房90平方米左右5XX萬元，高峰期1300萬元成交”“38平方米，390萬元”等。

每經記者實地走訪了解到，片區內房源樓齡普遍在20年以上，整體居住氛圍較為濃厚。目前該片區擁有“百花+實驗”或者“荔園+實驗”學位的二手房，總價門檻普遍在600萬～900萬元不等，百平方米以下房源的月租金則普遍在6500元～9000元。

具體來看，一套長城花園一期87平方米房源，業主掛牌價600萬元，折合單價約6.9萬元/平方米；長泰花園109平方米房源掛牌價850萬元，折合單價約7.80萬元/平方米；南天花園二期82平方米房源掛牌價為790萬元，折合單價約9.63萬元/平方米。

每經記者根據中介平臺的成交信息梳理發現，百花片區的長城花園、南天二花園、百花公寓等知名度較高的學區房，不少房源從今年4月以來的成交價格有所攀升。

以百花片區長樂花園項目為例，今年3月時成交的91平方米三房，總價為690萬元，折合單價約7.58萬元/平方米；到今年6月時，同小區成交一套113平方米三房，總價為960萬元，折合單價約8.50萬元/平方米。

相較高峰期仍跌幅顯著

樂有家研究中心最新數據統計顯示，2024年1～6月，深圳全市二手住宅過戶成交21394套，同比上漲32%，是近三年上半年的新高。

成交量上漲背后也受到了二手房市場“以價換量”的影響。

據中原地產研究院數據，在其監測的深圳83個片區中，上半年掛盤均價下跌的片區共有76個，占總量的91.6%。

每經記者注意到，類似百花片區的學區房，雖然部分樓盤近期成交價格上漲，但若與2021年高峰期相比，仍存在著較為明顯的價差。

劉鵬向每經記者表示，深圳熱門學區房今年4月以來開始趨于平穩，主要原因還是之前價格跌得比較厲害，相比高峰時跌去了四五成。

仍以長城花園為例，該項目今年二房三房戶型的成交單價普遍在6.72萬～7.3萬元/平方米，總價632萬～800萬元。但同戶型房源2021年時單價可達10萬～16萬元/平方米，總價868萬～1300萬元。

南天二花園項目同樣如此，今年6月時成交的一套89平方米三房，成交價為898萬元，折合單價10.9萬元/平方米。而同戶型房源在2020年11月時成交價為1738萬元，折合單價約19.53萬元/平方米。

樂有家提到，深圳目前頂級教育資源大多集中在羅湖、福田與南山這三大老牌行政區，主要包括福田的百花片區、福田的香蜜湖片區、羅湖的深中周邊、南山的南二外周邊、寶安的寶中周邊以及龍華的深高北周邊。這些區域樓盤多以二手房為主且樓齡較大，39%的房源樓齡在20～30年之間，10年內的占比只有14%。

中原地產資深分析師盧文曦分析稱，過去高價學區房的本質是學區溢價疊加了房價上漲預期，如今隨著各地出臺教育政策對學區進行調控，以及大力發展集團化辦學，頂級學區的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價格也在一路下行，導致過往學區房跌得比普通房子更厲害。

（應受訪者要求，文中劉鵬為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝