每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

7月17日，據央視新聞，記者從住房和城鄉建設部（以下簡稱住建部）了解到，去年至今，全國目前已實施城市更新項目超過6.6萬個，完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現。

其中，圍繞既有建筑改造利用，目前已改造78億平方米建筑，進一步提升了建筑安全和節能水平。圍繞城鎮老舊小區改造，去年新開工改造城鎮老舊小區5.37萬個，加裝電梯3.6萬部。今年前5個月，全國新開工改造城鎮老舊小區達2.26萬個。

就目前全國城市更新工作的進展與趨勢，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前的城市更新工作需與大拆大建的改造模式明確區分開來，轉向更為精細化的微改造策略。“城市更新不再單純追求拆除重建，而是側重于公共配套的完善與升級，同時注重高質量發展與綠色節能改造，以應對當前房地產市場的新變化。”

城市更新模式創新不斷

全國城市更新取得顯著進展，項目數量和投資規模不斷增長，改造內容和成效日益豐富和顯著，離不開政策的支持和推動。

每經記者注意到，近期多地將“住房和城鄉建設局”更名為“住房和城市更新局”。如武漢市、荊州市、襄陽市、仙桃市等地已先后完成更名掛牌，原城鄉建設局網站已停止使用，取而代之的是住房和城市更新局網站。

來源：各地政府官網

除更名外，各地也在探索老舊小區改造的新模式。

7月13日，湖北省首個“住宅合作社”項目開工，武漢市青山區二十一街坊134戶居民自拆舊房蓋新樓，工程代建方為區屬國企。記者了解到，“住宅合作社”模式為以小區居民為主體，政府支持、企業參與危舊房合作改造，從而實現舊房換新房，這一改造模式被當地居民稱為當前的“上上策”。

據當地媒體報道，有二十一街坊居民表示，在這一模式下，其原來套內面積接近70平方米的老房子，補上25萬元差價后，就變成了套內面積85平方米的新房子。據了解，預計明年年底，青山區二十一街坊134戶居民將回遷新居，而改造后的32層住宅樓共有240套住房，除了安置134戶回遷居民，余下住宅將通過市場銷售，用于平衡建設成本。

武漢市住房和城市更新局相關負責人認為，“住宅合作社”模式是對國內傳統大規模拆遷模式的有力補充，也是對危舊房改造的一種新探索。

而在此前，杭州老舊小區改造推行的業主自籌資金模式也曾引起行業高度關注。與武漢“住宅合作社”模式下首個施工項目不同的是，杭州老舊小區改造推行的模式，資金來源大部分是業主自籌，由業主和政府共同委托開發企業代建。比如杭州市浙工新村業主自改舊住宅區改造項目，整個小區的更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，占比89%，其余資金由政府專項資金解決。

合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受每經記者采訪時表示，老舊小區改造的模式創新，是住房供求關系變化的新興產物，更迎合當前房地產及城市更新市場環境，緩和房企新增投資縮水與老舊小區居民迫切改造矛盾，且利于實現多方共贏。

羅宇強調，目前各地推行的模式大多傾向于危房改造，適用范圍有一定門檻。針對城中村改造是否也可適用則存在難度，如權屬關系復雜、違法建筑多等。因此，像武漢的“住宅合作社”模式，或許更適用于認定為危房的老舊小區改造，且以一二線城市為主。

今年前5月8地開工率超50%

據住建部城市建設司披露的數據，2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。

根據各地統計上報數據，今年前5個月，全國新開工改造城鎮老舊小區2.26萬個。分地區看，江蘇、山東、河北、遼寧、浙江、上海、湖北、重慶等8個地區開工率均超過50%。

整體上看，全國城鎮老舊小區改造工程取得了積極進展。不過記者也注意到，在2024年前5個月，全國城鎮老舊小區改造項目表現出明顯的地域性差異，各地的開工小區數和開工率呈現出不同的發展態勢。

截至5月末，江蘇省以982個新開工小區數和94.8%的開工率居全國首位。緊隨其后的是山東省，新開工小區數達到3269個，開工率為81.0%；河北省以869個新開工小區數和78.5%的開工率位列第三。新開工小區數量超過1000個的地區共有6個，分別是山東、湖北、重慶、河南、四川和湖南。

不過，也存在部分省市城鎮老舊小區改造進展緩慢、開工率相對較低的情況，如廣西、寧夏、山西、西藏等地雖然有一定的開工率，但均低于20%，而海南和青海的開工率均為0%。

李宇嘉分析認為，開工率與項目前期的規劃成熟度、地方政府的資金籌措準備，以及項目更新過程中的具體推進因素密切相關。“城市更新項目涉及報規劃、主體確定、資金籌措等多個復雜環節，程序冗長，且部分項目因歷史遺留問題較多而難以順利開工，而這些地區的低開工率需要引起有關部門的重視，需要通過加強政策引導、資金支持和居民參與度來促進改造項目的實施。”

“老舊小區更新改造核心圍繞解決三個問題，即資金來源、資金回籠、誰來改造。”羅宇分析認為，資金來源解決的是項目前期研究、搬遷補償、報批報建等資金投入問題，除業主自籌資金外，政府的財政支持也很重要。開發主體選定是解決項目由誰具體實施推進，確保項目能落地實施，是項目具備實施可行性的關鍵，從已試點項目來看，更傾向于地方國企，民企參與空間有限。

對于老舊小區改造過程中現有政策和法規是否需要調整或優化，羅宇認為，后期政策制定可圍繞業主出資、政府支持、實施主體及綜合改造效益四個方面，根據“誰投資、誰受益”原則制定相關配套政策，且充分考慮調動社會資金。如可增設一定比例的商品住房等，一方面調動市場積極性，另一方面可減負政府財政壓力，實現改造模式可持續發展。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖