每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

作為深圳首個“競現房”項目，位于深圳市寶中區的閱臻府于7月24日取得預售證，7月30日晚間正式選房。

從官方披露的資料來看，閱臻府第一批次共推出319套房源，吸引了超過429批客戶登記，當日登記的客戶可享受3個九九折優惠，算下來優惠力度約九七折，折后均價8.33萬元/平方米，折后單套總價713萬元起可買三房。

值得一提的是，雖然閱臻府用地為“競現房”地塊，但采用的是“期房+現房”銷售模式。此次推售的房源主要有1-1棟和1-2棟兩棟期房，交房時間為2026年9月，其余樓棟要等到建設成現房時再銷售。

7月28日下午，《每日經濟新聞》記者在閱臻府現場看到，置業顧問們顯得比較忙碌，項目的城市展廳和樣板間并未安排在同一棟樓，需安排車輛來回接送。據現場置業顧問透露，當日準備了約10輛車來回接送客戶。從施工進度來看，目前項目正在建設的樓棟大約在地面10幾層的樣子。

7月31日晚上7點，閱臻府微信公眾號發布的信息顯示，項目首批推出房源去化超七成，總銷售金額達20.6億元。

每經記者在參觀閱臻府項目樣板間時發現，三房戶型中有兩個房間采用的是兩面窗設計，進入房間后會感覺光線更好。但有購房者反映，這樣的設計存在“對視”問題。

閱臻府項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

雙央企開發，深圳首個“競現房”項目入市

由中國中鐵和中國能建聯合投資開發的閱臻府，其用地屬于去年深圳競爭較為激烈的“競現房”地塊。

2023年8月2日，位于寶安區的A001-0212地塊出讓。根據出讓條件，該地塊采取“三限雙競+搖號”規則，競指標部分首次引入“競現房銷售建面”，現房銷售建面競價上限是35520平方米，占住宅總建面約一半。該地塊吸引了綠城中國、華潤置 地、中海地產、中鐵置業（中國中鐵子公司）等21家房企爭奪。經過3輪報價即達到封頂價34.06億元后進入搖號階段。最終，該地塊被中鐵置業以34.06億元+3.55萬平方米現房銷售面積競得，成交樓面價為41385元/平方米，溢價率為15%。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，現房銷售因為周轉時間拉長、成本增加，更考驗房企的資金實力。現房銷售在逐漸推行的過程，也是房地產企業優勝劣汰和轉向新模式的過程。未來一段時間，現房銷售和預售將是并行的兩種模式，開發商既可以選現房銷售，也可以選預售，購房者也一樣。

“目前項目是一半預售一半現售，戶型主要是95平方米至138平方米的3房和4房。”7月28日下午，閱臻府的置業顧問向記者介紹，項目得房率在90%以上，在深圳市場都屬于得房率較高的項目。

陪同家人一起過來看房的劉女士向記者表示，自己是屬于改善型客戶，打算換個更大的戶型，因為閱臻府得房率較高，且屬于雙央企開發，所以得知項目開盤后，就與家人一起過來看房。

閱臻府項目營銷中心的看房者 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

“對于這個項目有兩個顧慮，一個是雖然所屬區域在寶中，但1公里范圍內商業配套并不是太好。另一個是，交房時間還得等兩年多，且8萬多元的單價并不便宜，在目前在售新盤中也有可替代選項。”劉女士表示。

記者在現場了解到，閱臻府距地鐵11號線寶安站約1.1公里，步行約15分鐘。同時，項目靠近沿江高速一側，屬于寶中偏邊緣的區域，與大鏟灣的“騰訊島”隔河相望，從項目出來可以直接看到大鏟灣的建設情況。

值得一提的是，由于該項目安排接待客戶的城市展廳和樣板間并未在同一樓棟，當日看房的購房者還需要專車接送。據項目現場置業顧問透露，當日準備了約10輛車來回接送客戶。

購房者反映，部分戶型存在“對視”問題

每經記者在參觀閱臻府項目樣板間時發現，三房戶型中有兩個房間采用的是兩面窗設計，進入房間后會感覺光線更好。但有購房者反映，這樣的設計存在“對視”問題。

上述信息在開發商公告的“不利信息公示”中也有所提到：“因戶型采用較高窗地比，部分房間存在對視問題，如1棟一單元04與05房、03與02房、01與06房，二至四單元01與02房、03與04房、04與05房，各房與公區存在不同程度的對視。”

今年5月，深圳有7個區松綁了限購，仍保留限購政策的區域就包括羅湖區、福田區、南山區和寶中區。作為深圳的核心區域之一，寶中區此前也屬于住宅供應較為緊張的片區。不過今年以來通過調整規劃，寶中區新增了兩塊宅地。

其中，裕和村城市更新單元在經歷兩次延期后，于7月18日公布了新的規劃草案。該更新單元位于寶安區新安街道，規劃容積為181090平方米，將供應住宅124300平方米，其中包括23800平方米保障性住房。

而距離閱臻府約700米的保障性住房項目瑞璟灣居，由南通亞倫開發，位于海秀路與金科路交匯處。從戶型和價格來看，瑞璟灣居共規劃400套住宅，戶型主要是68—88平方米的2房和3房，毛坯房限價為4.43萬元/平方米，以剛需客群為主。

相較而言，閱臻府的銷售均價為8.61萬元/平方米，價格幾乎為瑞璟灣居的兩倍；戶型在95—138平方米，迎合了部分改善型客群的換房需求。

閱臻府的戶型設計存在“對視”情況 圖片來源：受訪業主提供

另據房天下數據，閱臻府附近1公里范圍內的在售樓盤主要有華僑城瑞灣府、華僑城寶辰和越秀瑞樾府，銷售均價多在8.6萬~8.9萬元/平方米。

二手房方面，閱臻府周邊主要包括深航假日明居、潤恒御園和萬科蘭喬花園等樓盤。其中，潤恒御園和萬科蘭喬花園為獨棟別墅，成交均價大多高于12萬元/平方米以上；深航假日明居為普通住宅，安居客上顯示其7月的掛牌均價為7.55萬元/平方米。

值得注意的是，作為中鐵置業進入深圳市場的首個項目，閱臻府項目開盤去化超七成，在今年深圳市場屬于不錯的成績。可供參考的是，據深圳中原地產研究院數據，今年上半年深圳入市的48個新房住宅項目中，僅有6個項目開盤去化率超過五成，相比往年大幅度減少。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝