每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

樓市進入下半年，新房市場出現了新變化。

8月15日，國家統計局公布數據顯示，今年前7月，全國新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%；新建商品房銷售額53330億元，同比下降24.3%。兩項降幅均收窄。

另據上海易居房地產研究院（以下簡稱易居研究院）最新報告，7月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1141萬平方米，環比減少26%，同比減少13%。值得一提的是，南寧、福州、廣州、南京和重慶5個城市的新建商品住宅成交面積在7月份均實現同比正增長。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年2月份，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速為-69%，后續月份降速指標總體呈現逐月收窄態勢，當前該指標已連續5個月收窄。累計來看，前3月累計成交面積同比增速-48%，前7月則收窄至-38%，同比降速曲線收窄。

“預計8月份新房交易同比轉正的城市數量會增加，將進一步促進市場預期調整。”易居研究院分析認為，去年同期月份總體呈現降溫態勢，今年二季度購房政策持續加碼釋放積極效應，目前新房最大銷售壓力期已過，有筑底回暖趨勢。

新房成交量降幅持續收窄

根據易居研究院報告，7月份全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為200萬平方米、613萬平方米、328萬平方米，環比增速分別為-19%、-31%、-21%，同比增速分別為-1%、-19%、-8%。

從前7月累計來看，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1247萬平方米、4490萬平方米、2517萬平方米，同比增速分別為-28%、-41%、-38%。當前銷售數據相比去年同期普遍萎縮三成，相比2019年大致縮水20%、60%和65%。

對此，易居研究院認為，一線城市的房地產市場更抗壓，二三線城市的市場調整壓力較大。各地要結合此類萎縮程度，進一步在購房政策方面發力，以更好提振交易行情。

記者注意到，盡管7月整體新房成交量在下降，但全國22個城市中仍有福州、南京和成都3個城市出現環比正增長；南寧、福州、廣州、南京和重慶5個城市的新房成交面積同比均實現正增長。其中，南京和福州在7月均實現同比、環比雙增長。

以南京為例，7月5日，南京取消了已執行7年的商品住房項目公證搖號銷售要求，由開發企業自主銷售；同日，南京住房公積金管理中心發布通知，調整多子女家庭住房公積金貸款額度，新購房公積金貸款最高可貸額度上浮20％，即個人60萬元、家庭120萬元。疊加此前降首付比例、下調公積金和商業貸款利率等政策效應的逐步釋放，自6月以來南京新房成交量穩步提升。

克而瑞數據顯示，7月南京新房成交面積達40.39萬平方米，相比去年同期的36.13萬平米上漲11.80%；新房價格時隔9個月重回“3字頭”，受7月豪宅集中備案影響，整體均價拉升至31588元/平方米。

而隨著商品住宅銷售流速提升，商品住宅庫存持續下降。至6月末，南京商品住宅可售面積653.89萬平方米，去化周期17.91個月。至7月末，南京商品住宅可售面積下降至637.26萬平方米，去化周期進一步降低至17.86個月，江北新區、玄武區、江寧區、浦口區和六合區的去化周期均低于18個月，秦淮區、鼓樓區和雨花臺區的去化周期均低于14個月。

而廣州則是四個一線城市中新房成交量同比唯一上漲的城市。自“5·28新政”出臺后，廣州樓市信心加速重建。盡管利好邊際效應逐步減弱，疊加進入傳統成交淡季，廣州樓市交易氛圍有所回落，但仍處于高位。

克而瑞統計顯示，受七八月份傳統營銷淡季影響，7月廣州樓盤開盤加推數量大幅減少，供求慣性回落，全月一手住宅成交5134套，環比下降33%，但同比增長11%，好于去年同期。“廣州樓市整體表現在預期之中，預計8月亦將保持平穩，下個營銷發力節點將是‘金九銀十’。”克而瑞分析指出。

中指研究院研究副總監徐躍進分析認為，從數據上看，全國層面，受高基數效應減弱影響，1—7月新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅繼續收窄。整體上看，隨著政策效果有所減弱以及市場傳統淡季來臨，新房市場仍面臨較大調整壓力。

京滬深豪宅市場近五年最熱

值得注意的是，7月份多個城市的豪宅市場迎來新一波熱潮。

報告顯示，今年7月，北京、上海和深圳三個城市2000萬元總價及以上新房成交套數為500套，環比減少49%，同比增長28%。三個城市2019—2024年前7月的豪宅交易套數分別為2371套、2275套、3397套、4085套、3795套和4418套。這也說明，上述三個城市的豪宅交易是最近五年最熱的。

以上海為例，7月進入樓市傳統淡季，上海豪宅市場活躍度走低，新盤供應放緩，供應量環比大幅下滑，整體成交環比量價齊跌。

但據克而瑞數據，上半年上海23個豪宅樓盤總網簽套數為3972套。其中，總價3000萬元以上高端樓盤成交了1544套，同比增加221%，成交規模為近10年來最高。供應方面，上半年上海累計供應23個單價均價超10萬元/平方米的高端盤，其中20個樓盤開盤首日去化率超過七成。

如3月28日，中海•順昌玖里項目開盤當日，就以196.53億元的銷售額創下了全國商品房單次開盤的最高紀錄；6月24日，中海•順昌玖里風貌別墅取證入市，以29.8萬元/平方米再次刷新上海新房均價的歷史新高，49套房源首開迅速售罄。

隨著房企年中業績沖刺結束，上海市場7月呈周期性回落，市區豪宅放緩入市，無紅盤拉升整體活躍度，供需齊跌，熱度分化明顯。

進入8月，上海仍有不少豪宅項目蓄勢待發。除了結束認籌的融創外灘壹號院二期外，還有前灘百合園、錦園，單價均超過17萬元/平方米。此外，在8月7日結束的上海第四批土拍中，原小米總部地塊被綠城以超13萬元/平方米的樓面價獲得，成為全國單價“地王”。

“預計未來一段時間內，去庫存仍將是政策主軸。”同策研究院分析指出，隨著下半年宏觀經濟政策逐步落地穩定市場預期，上海漸進式釋放樓市寬松政策，或將再次刺激市場釋放一波需求。

豪宅的熱銷不僅是在一線城市，熱點二線城市同樣如此。如成都，7月麓湖鈺潭、玄鳥灣二期5號樓開盤，套均總價分別達到900萬元、1400萬元，當天即售罄；位于金融城的交子•天元開盤當天成交超30億元，其中一次性購買2套及以上的業主就占據的相當大比例；更早之前的招商•翎雲閣開盤，總價千萬元級的產品1小時成交112套；同樣是千萬級產品的錦宸府兩次開盤，中簽率僅為5%和6%。

克而瑞統計的2024年上半年全國千萬級房源成交前十的城市中，在總價1000萬—3000萬元的成交套數中，成都以381套位排在全國第六位。

“豪宅交易較熱一方面是由于資金避險情緒較強，豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進入；另一方面，則是當前開發豪宅類的房企心態更平和、捂盤較少，而沖刺和加快項目出清的心態較重。”在易居研究院看來，這也進一步印證了房地產市場向好的趨勢，也有助于相關房企加快回籠資金，改善現金流狀況。

對于后市發展，易居研究院表示，當前全國50個重點城市市場調整是比較充分的，在后續政策引導、供求關系和房價的調整過程中，其持續復蘇的基礎較好。“8月份預計新房交易同比轉正的城市數量會增加，對于市場預期調整具有非常好的作用。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖