每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

擅長穿越行業周期的港資房企，今年上半年紛紛出現業績下滑乃至由盈轉虧的情況。

8月30日，新世界發展（HK00017，股價6.63港元，市值166.85億港元）發布業績預告，根據對集團截至2024年6月30日止年度（2024財年）未經審核綜合管理賬目的初步審閱，新世界發展整體盈利表現受到減值擾動，預計2024財年年度溢利可能出現18%~23%跌幅至65億~69億港元。

《每日經濟新聞》記者注意到，除了新世界發展，包括長實集團（HK01113，股價30.55港元，市值1069億港元）、恒隆地產（HK00101，股價5.61港元，市值264.37億港元）、太古地產（HK01972，股市13.540港元，市值792.09億港元）、九龍倉置業（HK01997，股價21.20港元，市值643.68億港元）等在內的多家港資房企，今年的中期業績均受到內地地產開發業務下滑、物業重估減值、辦公和零售市場低迷等多重因素影響。

不過，剔除物業重估減值計提因素影響，今年大部分港資房企的中期財務數據較為穩定，負債率較內地絕大多數房企而言普遍較低，現金流也較為充足。

有業內專家在接受每經記者采訪時表示，在市場對房地產行業前景持悲觀態度時，投資物業的減值可能會影響投資者信心。“港資房企業績波動更多是受短期市場波動的影響，長期來看仍然會把內地作為重要發展機遇。”

物業重估虧損拖累業績

所謂投資物業重估收益，主要是針對企業所持有的商業、酒店、辦公等投資物業，在財務報告期內按照公允市值波動進行重新估值后發生的凈值差額，計入當期損益，反映投資物業資產質量與資產價值回報狀況。

過去，無論是港資房企還是內地房企，在市場行情高漲時，業績都普遍受到投資物業重估收益助推。而對當下低迷的市場，房企投資物業重估收益波動加劇，也更為明顯地作用到凈利潤和歸母凈利潤的減少上。

近五年恒隆地產中期股東應占溢利情況 來源：百度股市通

中報顯示，恒隆地產上半年錄得凈利潤約為10.61億港元，同比下跌約55.72%；股東應占純利潤為17.35億港元，同比下跌22%，下跌主因是租賃營業溢利下降及財務費用上升。

另外，恒隆地產上半年錄得6.34億港元的物業重估虧損，去年同期則是重估收益2.51億港元。其中，內地物業和香港物業均錄得重估虧損。

再看嘉里建設（HK00683，股價14.02港元，市值203.67億港元），上半年該公司的股東應占溢利也同比腰斬，主要也是其在古洞北新發展區持有的若干土地作出的一次性撥備，以及投資物業的非現金公允價值變動所致，其投資物業的公允價值也同比由盈轉虧。

近五年嘉里建設中期股東應占溢利情況 來源：百度股市通

中指研究院企業研究總監劉水指出，部分港資房企受內地房地產市場調整的影響，業績出現下滑。如九龍倉置業、恒隆地產的業務收入有70%來自內地，新世界發展的物業銷售額有一半來自內地，太古地產相當一部分營收是內地投資貢獻，內地房地產市場劇烈調整，部分重點城市寫字樓、商場等空置率上升，租金下降壓力較大，較大程度影響著這些港資房企的業績。

九龍倉置業、香港置地則是直接出現歸母凈利潤虧損。香港置地報告期內虧損擴大至8.3億美元，就是由于對內地發展物業一次性撥備2.95億美元。

近五年九龍倉置業中期股東應占溢利情況 來源：百度股市通

新世界發展投資及發展物業年度獨立重估包括商譽評估的初步結果顯示，需要在2024財年進行一次性非現金重估或耗蝕虧損，總額介于85億港元至95億港元。上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬于非現金性質，并不會對公司的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。

近五年新世界發展中期股東應占溢利情況 來源：百度股市通

匯生國際資本總裁黃立沖表示，物業重估減值是會計處理中的一項非現金性財務調整，它反映了公司持有的投資物業在市場上的價值變動。如果市場環境不佳，比如房地產市場下行，那么物業的公允價值可能會下降，導致需要進行減值處理。這種減值雖然會影響公司的凈利潤，但并不直接影響公司的現金流。因此，有觀點認為，物業重估減值對正常經營和現金流影響不大，這在一定程度上是正確的。

同時，黃立沖也提醒道，要關注的是香港房地產市場的整體趨勢，其走勢是對香港房企未來收益和資產負債表健康程度產生影響的重要因素。

負債率仍低，現金流充足

如剔除投資物業重估來看，目前絕大多數港資房企的中期業績表現較去年同期而言仍在合理范圍內波動。

長實集團上半年的投資物業重估前溢利為67.26億港元，每股溢利為1.91港元，較去年同期減少9.5%；負債比率僅5.5%。

近五年長實集團中期股東應占溢利情況 來源：百度股市通

嘉里建設上半年的負債率為40.9%，其現金及銀行存款共123.65億港元，一年內到期負債約為79.18億港元。如剔除一次性撥備以及投資物業的非現金公允價值變動，其基礎溢利同比減少19%至14.03億港元。

如不包括投資物業重估及若干金融工具按市價計值的影響，九龍倉置業上半年基礎凈盈利同比增加2%至31.23億港元，每股基礎盈利為1.03港元，負債凈額與總權益比率降至18.3%。

恒隆地產截至上半年的凈負債比率為32.9%，現金及銀行存款結余總額為65.73億港元，備用銀行承諾信貸金額的未提取結余為142.55億港元，一年內到期負債為60.11億港元。

事實上，在2020年前后，受疫情等因素影響，不少港資房企的投資物業重估都曾出現較大幅度損失。恒隆地產因此在2020年度出現虧損，但2021年度業績就迅速扭虧為盈。

不過，也有在投資物業重估上表現穩定的港資房企。長江實業上半年物業重估溢利為18.8億港元，這是由于和黃物流中心錄得重估溢利抵銷內地部分物業所錄得的重估虧損。

近五年太古地產中期股東應占溢利情況 來源：百度股市通

太古地產上半年的投資物業公平值虧損為8.79億港元，較去年同期的虧損16.35億港元大幅收窄。其中，太古地產在香港的投資物業公平值錄得虧損27億港元，而在中國內地和美國的投資物業公平值分別收益16.3億港元和2.4億港元。

劉水補充道，近一兩年部分港資房企在加碼投資內地，如太古地產此前制定千億港元投資計劃，500億港元投資內地市場，會繼續在一線及新興一線城市物色項目發展機遇，2032年前把內地的總樓面面積增加一倍。

長實集團主席李澤鉅在2024年中期業績投資者會上強調：“我不敢賭香港市場太差，過去的歷史告訴我們，誰賭香港長期差都錯。如果香港有好的投資機會，我們會很容易用國際資產籌集資金返回香港。簡單來說，因為我們有國際資產，所以當香港或內地有龐大的投資機會時，可以有能力隨時動用大量資金回來進行投資。”

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