每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

三年前，濱江集團（SZ002244，股價8.29元，市值257.94億元）董事長戚金興一語道出開發商搶地背后的冷暖：濱江會努力做到1%~2%的凈利潤水平。如今進入項目結算階段，高地價和高自持比例對利潤的影響開始凸顯。

中報顯示，今年上半年，濱江集團實現營業收入242.01億元，同比下降10.46%；歸母凈利潤11.66億元，同比下降28.74%：銷售金額582.3億元，在克而瑞房企銷售榜排名提升至第八位。

“凈利潤下滑主要受交付體量同比減少及交付項目本身毛利下降影響。”濱江集團在中報中表示：“根據項目建設進度，今年樓盤交付主要集中在第四季度。本期公司結算毛利率較上年同期下降較多，主要因報告期內結算的主要項目為2020年、2021年獲得的項目，該等項目因存在自持等原因導致毛利率較低，預計隨著低毛利項目的交付，未來毛利率會逐步修復。”

毛利率同比下降8.71%

2021前后，房企規模競速仍處于白熱化階段，隨著杭州開啟集中供地，頭部房企掀起搶地潮，也使得當地的高溢價、高自持地塊頻出。彼時，市場分析人士就指出，過高的自持比例給企業帶來較大回款壓力，而且高溢價拿地疊加新房限價，必然壓縮企房企的利潤空間。

而濱江集團在2020年和2021年獲得的項目，高自持和高地價已經在毛利率上有所反應。中報顯示，今年上半年，濱江集團房地產開發項目結算毛利率9.58%，同比下降8.71%。此外，公司經營性凈現金流為-45.8億元，同比減少了116.6%。截至上半年末，公司尚未結算的預收房款為1394.4億元。

開源證券在研報中指出，濱江集團上半年利潤下滑，主要由于房地產板塊結轉毛利率下降至9.58%，現金流轉負主要由于拿地強度較高，銷售回款同比減少。

不過，持續深耕的大本營杭州仍然是濱江集團的“福地”。

上半年，濱江集團實現全口徑銷售金額582.3億元。其中，霞映錦繡里和潮起江南城成為杭州地區上半年僅有的兩個中簽率低于10%并觸發限售的項目。此外，奧印潮觀府、翡翠嘉運府、棠前文棲府、棠月映翠和疊映里等項目的中簽率均只有10%左右。

值得注意的是，濱江集團在杭州地區的營業收入同比增長了5.27%，而嘉興地區和溫州地區成為濱江集團銷售收入下滑最大的區域，分別下降96.05%和89.9%；湖州和金華的銷售額分別下滑57.05%和21.85%。從利潤層面看，濱江集團在杭州地區的毛利率達到13.43%，遠超過上半年9.58%的毛利率。

浙江省內土儲超九成

對于2024年的銷售目標，濱江仍然定在銷售額1000億元以上、占行業總規模的1%，全國排名在15名以內。截至8月末，濱江全口徑銷售額達到723.5億元，按照月均銷售額計算，如果“金九銀十”傳統旺季發力，基本能夠實現千億元的年度銷售目標。

當下城市間市場高度分化，土儲結構對于業績和利潤至關重要。截至報告期末，濱江集團土地儲備中杭州占66%，浙江省內非杭州的城市占比25%，浙江省外占比9%。對比2020年末杭州占比65%、浙江省內占比18%、省外貨值占比17%，濱江集團近幾年調倉力度頗大，而杭州的貨值也成為其穩定現金流的主陣地。

今年前8月濱江集團銷售額排在行業第八位 來源：中指研究院

為繼續穩固陣地，濱江集團上半年在杭州共拿地10宗，總投資金額223億元，新增貨值超350億元；其中七八兩月在杭州拿地3宗，拿地總金額50.4億元，權益比100%。不過，濱江集團再次提及，在聚焦杭州、深耕浙江的基礎上，浙江省外要重點關注上海，而投資金額控制在權益銷售回款的40%以內。

從資金層面看，截至報告期末，濱江集團權益有息負債344.4億元，較上年末下降15.6億元；并表有息負債規模398.68億元，較上年末下降16.5億元，其中銀行貸款占比79.5%，直接融資占比20.5%?？鄢A收款后的資產負債率為55.09%，凈負債率為22.86%。從債務期限構成上，短期債務為107.63億元，占比僅為27%，低于期末貨幣資金（264.38億元），現金短債比達到了2.46倍。

包括國信證券在內的多家機構指出，濱江集團上半年的開發物業簽約銷售規模、結轉進度、盈利水平不及預期。此外，杭州市場去化不及預期、拿地不及預期等風險仍然存在。

不過目前來看，杭州市場仍然能為濱江集團帶來持續的銷售支撐。而導致毛利率較低的項目結算進度，以及2022年初開始獲取的高利潤地塊項目何時開啟結算，對濱江集團的全年業績完成至關重要。

對此，濱江集團回應稱，目前公司自持類項目中還有3個尚未交付結算，預計在今年年底前交付；2022年獲取的項目中有部分將在今年交付結算。濱江集團也在年報中表示，預計隨著低毛利項目的交付，未來毛利率會逐步修復。

交付方面，上半年濱江集團共有16個新盤順利交付，剩余22個項目計劃于今年下半年交付，預計全年交付442.54萬平方米計容建筑面積。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211334111856