每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

2024年12月31日，上海第八批次土拍正式收官，7宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金額192.25億元。

最為熱門的是徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊，這是上海恢復(fù)“價(jià)高者得”土拍規(guī)則后，又一宗“未拍先火”的市區(qū)地塊。

宸嘉發(fā)展經(jīng)歷101輪激烈競(jìng)拍，最終擊敗保利發(fā)展、招商蛇口和越秀地產(chǎn)聯(lián)合體、徐匯城投和中海地產(chǎn)聯(lián)合體等三家競(jìng)買方，以總價(jià)43.8億元奪得該地塊，樓板價(jià)12.6萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率40%，是2024年上海土拍樓板價(jià)第二高。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年全年，上海集中供地共計(jì)出讓宅地48幅，總出讓建面337.36萬(wàn)平方米，土拍成交總金額為1321.62億元。

2024年12月30日下午兩宸嘉發(fā)展奪下一徐匯地塊點(diǎn)，徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊正式開拍，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)的土拍直播平臺(tái)很快顯示有500多人同時(shí)在線觀看。

該地塊位于徐匯區(qū)龍華街道，處在徐家匯商圈和徐匯濱江的中心地段，靠近上海體育場(chǎng)、龍華寺，不僅交通便利，而且商業(yè)、醫(yī)療、教育配套成熟，板塊內(nèi)已多年未有新房供應(yīng)。

近年來(lái)，徐匯濱江新房入市行情火熱，代表樓盤有中海領(lǐng)邸、云錦東方和百匯園等，新房入市均價(jià)在13萬(wàn)元/平方米以上。

早在2023年12月初，招商蛇口旗下子公司上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司就曾發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃公告，瞄準(zhǔn)徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊，擬投資60億元，其中建安成本9.86億元。

該地塊起始總價(jià)31.303億元，起拍樓板價(jià)90008元/平方米，第一輪中止價(jià)為43.824億元，溢價(jià)率40%，中止樓板價(jià)為126011元/平方米。

四家競(jìng)買方一直激戰(zhàn)101輪，宸嘉發(fā)展報(bào)價(jià)觸及地塊中止價(jià)，隨后保利發(fā)展、徐匯城投和中海地產(chǎn)聯(lián)合體退出競(jìng)爭(zhēng)，留下宸嘉發(fā)展、招商蛇口和越秀地產(chǎn)聯(lián)合體兩家競(jìng)買方進(jìn)入第二輪比拼。

經(jīng)過(guò)最后競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)和競(jìng)報(bào)公共服務(wù)設(shè)施面積環(huán)節(jié)，長(zhǎng)沙宸嘉新昊置業(yè)有限公司（宸嘉發(fā)展控股公司）奪得該地塊，成交總價(jià)43.824億元，成交樓面價(jià)126011元/平方米，溢價(jià)率40%，“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)為商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于7000元/平方米，公共服務(wù)設(shè)施（計(jì)容）1840平方米。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，此次熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，每個(gè)報(bào)價(jià)間隔時(shí)間不長(zhǎng)，超過(guò)39億元后報(bào)價(jià)速度才開始有所放慢。在報(bào)高品質(zhì)競(jìng)價(jià)階段有2家競(jìng)買人退出，說(shuō)明房企比較在意這部分的投入，因?yàn)闀?huì)增加開發(fā)成本，壓縮利潤(rùn)空間。

“從熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)可以看出，央國(guó)企在拿地方面依舊積極，雖然年底房企資金壓力會(huì)比較明顯，但是對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)不遺余力。民營(yíng)房企在眾多國(guó)央企競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中獲得地塊，說(shuō)明最近土拍市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，房企信心回升。”盧文曦表示，上海高端改善住宅市場(chǎng)潛力依舊充足，只要產(chǎn)品夠精致，有足夠吸引力，市場(chǎng)去化壓力不大。

參拍房企中出現(xiàn)新面孔

上海2024年土拍收官之戰(zhàn)，參拍和拿地以央國(guó)企為主力。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，7宗地塊有5宗被央國(guó)企及城投公司收入囊中，央國(guó)企占總成交金額的76%，招商蛇口、中國(guó)金茂兩家央企各獲得3宗地塊。

中國(guó)金茂和招商蛇口聯(lián)合體擊敗建發(fā)，以總價(jià)43.07億元競(jìng)得寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊，成交樓面價(jià)34496元/平方米，溢價(jià)率16.03%。地塊用地面積56751.13平方米，規(guī)劃建筑面積124852.49平方米（住宅85%、商業(yè)服務(wù)業(yè)15%），容積率2.2，建筑限高60米。

中國(guó)金茂和招商蛇口聯(lián)合體經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)價(jià)擊敗華潤(rùn)置地、建發(fā)，以總價(jià)29.29億元競(jìng)得寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊，成交樓面價(jià)38479元/平方米，溢價(jià)率14.86%。

中國(guó)金茂+楊行城市建設(shè)+寶冶聯(lián)合體以底價(jià)31.16億元競(jìng)得寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01地塊、02aA-04地塊，成交樓面價(jià)9058元/平方米，總用地面積95968.91平方米。

“金茂和招商2024年在公開市場(chǎng)上斬獲不多，尤其是招商，除了2024年年初單獨(dú)獲得松江地塊，后續(xù)均是聯(lián)合體形式拿下。可以看出，在市場(chǎng)壓力之下，央企也采取聯(lián)合體形式補(bǔ)倉(cāng)。對(duì)于金茂來(lái)說(shuō)也是如此，一些中心區(qū)域的項(xiàng)目去化完后的確需要及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。”盧文曦表示。

中指研究院上海分析師劉卓維分析表示，2024年，上海土拍市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，首先，土拍規(guī)則取消了限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)拍規(guī)則，為了提高熱門地塊的產(chǎn)品品質(zhì)，出臺(tái)了“雙高雙競(jìng)”政策，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度回歸。其次，高溢價(jià)地塊頻出，包括浦東新楊思地塊、靜安區(qū)曹家渡地塊、徐匯斜土路地塊、徐匯龍華地塊在內(nèi)的高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，突破全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄，以及上海市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。

另外，參拍房企中出現(xiàn)了新面孔，民營(yíng)房企重回土拍市場(chǎng)，也有北京城建、山東鐵投等外地國(guó)企進(jìn)入上海，更有貝殼集團(tuán)（貝好家）首次布局一線城市，成功摘得奉賢新城地塊。